关于进一步加强城市社区物业管理的建议

关于进一步加强县级城市社区物业管理

的建议

政协海伦市委员会 付秀伟

随着我市各县（市）社会经济和房地产市场的快速发展，物业管理作为一个新兴的行业，已逐渐成为各级政府房地产经营管理的重要组成部分。2007年8月26日国务院重新修订了《物业管理条例》，在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活和工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。但在新生事物得到良性发展的同时，由于广大业主对《物业管理条例》中赋予自己的权力和义务了解甚少，加之我市部分县市房地产开发和物业管理企业管理程序不规范，以至于相当一部分业主的合法权益得不到保障，导致物业管理和服务中存在着一些共性和根源性的问题。

一是我市各县多数小区在未成立业主委员会或广大住户不知情的情况下，由开发商自行成立或选择物业公司接管小区物业管理。

二是部分县市开发商或物业公司在小区交付使用后未经房管、规划和相关部门的许可，擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。

三是物业管理公司由于缺乏监督，小区物业管理费收费标准和其他项目收取费用的支出情况透明度低。

四是物业管理相对混乱和随意，小区居民在底层和屋顶违章搭建、车辆存放无序、各种物品被损被盗、公共部位和公共设施损坏不能及时得到修复等现象普遍存在。

因此，根据《物权法》和《物业管理条例》的有关规定，对小区物业管理提出以下建议：

建议一、建立并完善业主自治机构，由各县辖街道办事处牵头开展业主管委会的小区业委会评选和培训工作，通过公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。通过业主委员会切实提高业主的议事和监督能力，使其充分发挥业主自治、参政议政、协调指导的作用,完善我市的物业管理。

建议二、加强前期物业管理，进一步试推行招投标选聘物业管理企业，对新建小区进行前期物业管理。首先，物业管理方案提前确定。其次，在商品房销售时，要求开发企业或商品房承销机构要与购房人签订前期物业管理合同。再次，在住宅小区交付使用后，开发商要将施工单位的质量保证金要转到物业管理企业名下，由物业管理企业管理，以此提高维修效率，从而有效规范物业管理。

建议三、订立公平、公开、合法、合理的物业服务合同，各县级政府主管部门要明确要求物业管理企业在承揽物业项目之后，积极与业主沟通协调，签订详尽的物业服务合同。通过合同约定明确双方的权利义务和收费标准、服务内容、

服务标准、责任范围等，一旦发生争议，就可以依据合同，解决纠纷和分歧，防止激化矛盾。

建议四、建立健全物业承接验收制度，各县级政府主管部门和单位要严格把好新建住宅小区验收关。在小区竣工验收时，加强对物业共用部位、共用设施设备的查验，小区配套设施的验收，对未按规划建设配套公共设施或者存在质量问题的，坚决予以纠正，否则不予综合验收备案，从根本上杜绝开发商遗留问题的出现。同时建立并完善物业企业准入制度，提高物业公司入市的门槛。

建议五、建立分档管理、优质优价的物业服务收费机制，各县级政府主管部门要会同物价部门、各街道办事处及物业企业，采取召开听证会的形式，制定城市住宅小区物业服务等级评定标准，对辖区内住宅小区逐个进行服务等级评定，按照物业服务标准进行物业费的收取，对小区发放物业收费许可证。

建议六、充分发挥街道和社区在小区物业管理中的监督作用。街道和社区居委会在过去一直承担着小区卫生、绿化、治安等各方面的管理。而新兴的物业管理，部分职能已由物业公司进行社会化提供，这样街道和社区应转变工作职能和重心，充分发挥自治组织和政府派出机构的法定职责，各县级政府要明确街道和社区的管理权限，将部分部门行政管理权转移和下放到街道。同时建议在每一个社区中引入专业的

物业管理公司，将卫生保洁、环境绿化养护等等转包给中介公司，使社区居委会在功能上得到简化，真正发挥监督和管理的职能。对于新的已引入物业管理公司的小区，则应当纳入社区居委会的管理，从而进一步加强对物业管理公司的有效监督功能，将使业主或居民在遇到麻烦或困难时有一个寻求公平的地方。