万科企业股份有限公司财务分析报告 - 图文

万科企业股份有限公司财务分析报告

减：库存股 未分配利润 少数股东权益 外币报表折算价差 归属母公司所有者权益（或股东权益） 所有者权益（或股东权益）合计 负债和所有者（或股东权益）合计

18,934,617,430.43 14,864,743,536.62 545,775,788.95 52,967,795,010.41 13,470,284,310.05 10,353,522,851.30 390,131,925.43 44,232,676,791.11 0.00% 6.39% 5.02% 0.18% 17.88% 0.00% 6.25% 4.80% 0.18% 20.51% 0.00% 0.15% 0.22% 0.00% -2.63% 67,832,538,547.03 54,586,199,642.41 22.90% 25.31% -2.41% 296,208,440,030.05 215,637,551,741.83 100.00% 100.00% 0.00% 1.资产结构的分析评价

（1）从静态方面分析：万科公司2011年流动资产的比重高达95.42%；非流动资产比重仅为4.58%。根据该公司的资产结构，我们可以推断该公司资产的流动性较强，资产风险较小。

(2) 从动态方面分析：2011年，万科公司流动资产比重较2010年上升了0.11%；非流动资产比重下降了0.11%。结合流动资产的项目来看，2011年存货占总资产的比重为70.33%，较2010年上升最为明显，上升了8.50%。货币资金的下降幅度较为明显，下降了5.98%。货币资金占流动资产的比重虽然有所下降，但比重不是很大，属于正常范围，对公司的付现能力不会构成太大困难。非流动资产的项目在本期的变换不是很明显。

2.资本结构的分析

（1）从静态方面看，该公司2011年负债比重为77.10%，股东权益比重为22.90%。我们可以从中计算出万科公司2011年的资产负债率为77.10%，权益乘数为4.37。上市公司多半都保持着较高的资产负债率，从股东的角度看，采用举债经营的方式，以有限的资本、付出有限的代价而取得对企业的控制权，发挥财务杠杆的作用，希望达到投资利润率大于负债利润率，这样股东就可以获得更大的额外收益。但一旦财务杠杆发生负面的作用,后果将是企业所有者承担更大的额外损失。这些额外损失便构成了企业的财务风险,甚至导致破产。

（2）从动态方面看，该公司负债比重上升了2.41,%，股东权益比重下降了2.41%，各项目变动幅度不大，可以说明公司的资本结构还是比较稳定。但从逐年攀升的资产负债率来看，房地产上市企业的处境不断恶化。万科公司近几年的债务负担日趋严重，财务压力大，财务风险大，从而导致公司财务实力会略有下降。

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万科企业股份有限公司财务分析报告

3.资产结构的具体分析

3.1经营资产与非经营资产的比例关系

经营资产与非经营资产结构分析表

项目 经营资产： 货币资金 预付款项 应收账款 存货 固定资产 在建工程 无形资产 经营资产总计 非经营资产： 其他应收款 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非经营资产合计 资产总计 2011年 2010年 2011年（%） 11.56% 6.79% 0.51% 70.33% 0.54% 0.24% 0.15% 90.12% 6.23% 0.15% 2.17% 0.38% 0.01% 0.79% 0.16% 9.88% 100.00% 2010年（%） 17.54% 8.27% 0.74% 61.83% 0.57% 0.35% 0.17% 89.47% 6.93% 0.19% 2.08% 0.06% 0.01% 0.76% 0.49% 10.53% 100.00% 变动情况（%） -5.98% -1.48% -0.23% 8.50% -0.03% -0.12% -0.03% 0.65% -0.70% -0.04% 0.09% 0.32% 0.00% 0.02% -0.33% -0.65% 0.00% 34,239,514,295.08 20,116,219,043.31 1,514,813,781.10 208,335,493,569.16 1,595,862,733.95 705,552,593.56 435,474,310.08 266,942,930,326.24 18,440,614,166.54 441,261,570.00 6,426,494,499.65 1,126,105,451.00 40,999,359.45 2,326,241,907.17 463,792,750.00 29,265,509,703.81 296,208,440,030.05 37,816,932,911.84 17,838,003,464.71 1,594,024,561.07 133,333,458,045.93 1,219,581,927.47 764,282,140.58 373,951,887.29 192,940,234,938.89 14,938,313,217.77 404,763,600.00 4,493,751,631.16 129,176,195.26 32,161,415.85 1,643,158,028.39 1,055,992,714.51 22,697,316,802.94 215,637,551,741.83 从万科经营资产与非经营资产结构分析表可以看出，2011年，该公司的经营资产与非经营资产都有所增长，但明显经营资产的增长速度高于非经营资产的增速，因此，较2010年，万科经营资产占总资产的比重还是增加了0.65%，达到了90.12%。随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的地产公司已经意识到提升持有经营资产比重的重要性，万科作为中国房地产行业的领头羊，在2011年，保持经营能力的持续增长。

3.2流动资产的内部结构

万科流动资产结构分析表

项目 货币资产 2011年 34,239,514,295.08 2010年 37,816,932,911.84 2011年（%） 12.11% 2010年（%） 18.40% 差异 -6.29% 12

万科企业股份有限公司财务分析报告

债权资产 存货资产 其他资产 合计 19,955,427,947.64 208,335,493,569.16 20,116,219,043.31 282,646,654,855.19 16,532,337,778.84 133,333,458,045.93 17,838,003,464.71 205,520,732,201.32 7.06% 73.71% 7.12% 100.00% 8.04% 64.88% 8.68% 100.00% -0.98% 8.83% -1.56% 0.00% 从万科公司流动资产结构分析表可以看出，存货比重上升较为明显，上升了8.83%达到七成多，而公司的货币资产较2010年，有所下降，下降了6.29%，仅占流动资产的12.11%，流动资金严重不足。需要引起万科重视的是，存货这的比重过高，将影响到公司资产的流动性，会导致其资产变现能力变差。因此，万科必须特别重视对存货的分析。考虑到房地产行业的特殊性，仅凭以上数据很难分析万科存货的变现能力，如果存货周转率非常高的话，则可以证明存货的变现能力强，资产容易变现。

4.负债结构的具体分析

4.1负责期限结构的分析

负债期限结构分析表

项目 流动负债 长期负责 合计 2011年 200,724,160,315.26 27,651,741,167.76 228,375,901,483.02 2010年 129,650,791,498.49 31,400,560,600.93 161,051,352,099.42 2011年构成(%) 2010年构成(%) 87.89% 12.11% 100.00% 80.50% 19.50% 100.00% 差异 7.39% -7.39% 0.00% 负债期限结构更能说明企业的负债筹资政策。从万科的负债期限结构分析表可以看出，万科公司2011年的流动负债比重高达87.89%，较2010年提高了7.39%。这个数据可以说明该公司在使用负债资金时，基本以短期资金为主。由于流动负债对公司资产流动性的要求较高，万科公司所奉行的负债筹资政策虽然会增加公司的偿债压力，承担较大的财务风险，但同时也会降低公司的负债成本。

4.2负债方式结构的分析

负债方式结构分析表

项目 银行信用 应付债券 商业信用

2011年 2010年 2011% 19.50% 2.56% 13.04% 2010% 25.81% 3.61% 10.51% 差异 -6.31% -1.05% 2.53% 44,542,237,760.66 41,574,190,077.48 5,850,397,011.20 5,821,144,507.03 29,777,063,416.53 16,923,777,818.98 13

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应交款项 内部结算款项 外部结算款项 其他负债 负责总计 4,857,524,275.56 1,690,351,691.72 3,904,469,760.55 1,415,758,826.87 2.13% 0.74% 48.65% 13.38% 100.00% 2.42% 0.88% 46.20% 10.56% 100.00% -0.30% -0.14% 2.45% 2.82% 0.00% 111,101,718,105.82 74,405,197,318.78 30,556,609,221.53 17,006,813,789.73 228,375,901,483.02 161,051,352,099.42 （注：银行信用=短期借款+长期借款+一年内到期的非流动负债；商业信用=应付票据+应付账款；应交款项=应交税

费+递延所得税负债；内部结算款项=应付职工薪酬；外部结算款项=预收账款；其他负债=其他负债之和）

从万科公司的负债方式结构分析表可以看出，由于房地产企业的特殊性，万科公司的预收账款是该公司负债资金的主要来源，在万科销售的房产中，多半是先签订销售合同，预收一部分款项，然后再等客户分期付款，直到付清为止，期房销售就是个例子。因此，预收款项比例越高的公司，真实负债率越低，资产负债率下降的空间越大，未来获得信贷的空间也就越大。其次，我们还可以发现万科公司的银行信用和商业信用占负债的比重较2010年有所下降。

4.3负债成本结构分析

负债成本结构分析表

项目 无成本负债 低成本负债 高成本负债 负债总计 2011年 1,724,446,469.54 2010年 1,478,000,000.00 2011（%） 2010（%） 87.14% 0.76% 12.11% 100.00% 79.59% 0.92% 19.50% 100.00% 差异 7.55% -0.16% -7.39% 0.00% 198,999,713,845.72 128,172,791,498.49 27,651,741,167.76 31,400,560,600.93 228,375,901,483.02 161,051,352,099.42 从万科公司的负债成本结构分析表可以看出，无成本负债比重高达87.14%，较2010年，提高了7.55%，低成本和高成本的负债比重均有所下降，其中高成本的负债比重下降最为明显，下降了7.39%。由此可见，合理地利用无成本负债是降低企业负债资金成本的重要途径之一。

5.股东权益结构的具体分析

万科资产负债股东权益结构分析

项目 实收资本（或股本） 资本公积 2011年 2010年 2011年构成（%） 20.76% 16.70% 2010年构成（%） 24.86% 19.87% 变动情况（%） -4.10% -3.17% 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 8,843,464,118.19 8,789,344,008.84 14