判决书

海南省海口市中级人民法院民事判决书（2012）海中法民一终字第629号

2012-08-24

上诉人（原审原告）叶海峡，男， 1970年8月21日生，汉族。 委托代理人陈琪，海南瑞来律师事务所律师。 委托代理人曾吉琼，海南瑞来律师事务所律师。 上诉人（原审被告）海南恒金房地产开发有限公司。 法定代表人林敏，该公司总经理。

委托代理人许文刚，海南法立信律师事务所律师。 委托代理人符天，海南法立信律师事务所律师。

上诉人叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服海南省海口市美兰区人民法院（2011）美民二初字第308号民事判决。向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2010年1月20日，叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定叶海峡购买海南恒金房地产开发有限公司开发的\碧水名城\小区房屋一套，房号为D1-1601号，建筑面积198.72平方米；房款为人民币1391040元，叶海峡应于签订合同当日支付首付款561040元，余款83万元申请银行按揭贷款；海南恒金房地产开发有限公司应当在2010年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门办理工程竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付叶海峡使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，海南恒金房地产开发有限公司可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且海南恒金房地产开发有限公司在发生之日起30日内告知叶海峡的；（2）、因国家法律法规，政策调整或政府行为而致延误的；逾期交房超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海南恒金房地产开发有限公司按日向叶海峡支付已交付房款价万分之一的违约金，合同继续履行。签约当日，叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司还签订《合同补充协议》一份，对相关事项进行了约定。此后，叶海峡向海南恒金房地产开发有限公司支付了全部购房款。海南恒金房地产开发有限公司向叶海峡出具了销售不动产专用发票。

2011年6月10日，海口市建设工程质量安全监督站给海南恒金房地产开发有限公司出具了《建筑工程施工质量监督意见》一份，载明：海南恒金房地产开发有限公司开发的\碧水名城\工程经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对工程完成设计和合同约定的建设工程质量进行验收，验收组结论为该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准，经该站监督，同意验收组质量验收结论。2011年5月25日，海南恒金房地产开发有限公司通过邮政挂号信的方式向叶海峡发出\入住通知书\，通知叶海峡2011年6月17日正式办理房屋交付手续。同年7月16日，海南恒金房地产开发有限公司再次通过邮政挂号信的方式向叶海峡发出\交房通知书\，要求叶海峡在2011年8月1日前办理交房手续。但至本院庭审之日，叶海峡尚未与海南恒金房地产开发有限公司办理交房手续。

原审法院认为，根据叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司的诉辩主张，本案存在三个争议的焦点问题。一、关于本案是否存在海南恒金房地产开发有限公司主张的因不可抗力及

因国家法律法规政策调整或政府行为而致延误交房的情形。叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，海南恒金房地产开发有限公司可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且海南恒金房地产开发有限公司在发生之日起30日内告知叶海峡的；（2）、因国家法律法规，政策调整或政府行为而致延误的。本案中，海南恒金房地产开发有限公司提供的气象资料单位为\海南润海气象影视文化服务有限公司\并非法定气象机构出具的材料，原审法院对其三性及证明力均不予采信，不能证明海南恒金房地产开发有限公司遭遇不可抗力。海南恒金房地产开发有限公司提供的《民用建筑节能条例》于2008年10月1日起已经施行，而海南恒金房地产开发有限公司于2010年1月20日才与叶海峡签订的《商品房买卖合同》约定交房期限，海南恒金房地产开发有限公司以此条例要求交房期限延长没有事实根据。故此，海南恒金房地产开发有限公司关于其施工期间多次发生大雨、大暴雨、台风等不可抗力，以及因国家强制性法规、政策导致施工时间延长，交房时间亦应相应延长的答辩意见，因其未能提供相应证据予以证明，且也没有按照合同约定\在发生之日起30日内告知叶海峡\，不符合合同的约定，原审法院不予采纳。

二、关于海南恒金房地产开发有限公司是否构成逾期交房违约问题。叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上自愿达成的，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。上述合同签订后，叶海峡依约向海南恒金房地产开发有限公司支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但海南恒金房地产开发有限公司未按合同约定的期限在2010年4月28日前将约定房屋交付叶海峡使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向叶海峡支付逾期交房违约金。

三、关于违约金计付的起止时间问题。根据叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，海南恒金房地产开发有限公司的交房期限为2010年4月28日，故海南恒金房地产开发有限公司应按合同约定的最后交付期限的第二天即2010年4月29日起按叶海峡已交付房价款每日万分之一的标准，向叶海峡支付逾期交房违约金。对于交房条件，叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司约定为\经质监部门办理工程竣工验收备案\，而海口市建设工程质量安全监督站于2011年6月10日给海南恒金房地产开发有限公司出具了《建筑工程施工质量监督意见》，确认涉案的\碧水名城\小区验收合格并给予备案，故应确认讼争的房屋自2011年6月10日起具备交房条件。而海南恒金房地产开发有限公司通过邮政挂号信的方式，两次书面通知叶海峡于2011年6月17日及2011年8月1日前办理交房手续，即2011年8月1日应视为履行交房义务的时间。海南恒金房地产开发有限公司已经完全履行了其通知的义务，叶海峡未前来办理交房手续，造成的延期交房责任应由叶海峡自行承担，故违约金的计付止日为2011年8月1日。海南恒金房地产开发有限公司关于其书面通知后，叶海峡未前来办理交房手续，造成的延期交房责任应由叶海峡自行承担的答辩意见，原审法院予以采纳。据此计算，从2010年4月29日起至2011年8月1日止，海南恒金房地产开发有限公司逾期交房460天，应依合同的约定，按叶海峡已交付房价款1391040元的每日万分之一计付违约金63988元给叶海峡。

经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七

条、第一百一十四条第一款的规定判决：海南恒金房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，偿付叶海峡逾期交房违约金人民币63988元。案件受理费1382元，由海南恒金房地产开发有限公司负担。

上诉人叶海峡上诉称，原审判决认定事实不清，讼争房屋还不具备交房条件，原审判决认定逾期交房违约金计付的截止时间错误，应计至实际交付之日止。

原审判决确认讼争房屋自2011年6月10日起具备交房条件，海南恒金房地产开发有限公司通过邮政挂号信的方式通知叶海峡于2011年8月1日前办理交房手续，即2011年8月1日应视为履行交房义务的时间，违约金的计付止日为2011年8月1日。这一认定错误，讼争房屋还未通过综合验收，未取得工程竣工验收备案证，尚不具备交房条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第二款的规定，建设工程验收合格的，方可交付使用。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条的规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；可知建设工程应当经过质量、规划、消防、人防、环保等部门综合验收合格后方可交付使用，而讼争房屋仅通过了质量验收，还未通过综合验收。

虽然叶海峡与海南恒金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定交房条件是\经质监部门办理工程竣工验收备案\，但因该约定违反行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，故该《商品房买卖合同》约定的交房条件为无效条款。

综上所述，海南恒金房地产开发有限公司存在逾期交房的违约行为，应向叶海峡支付逾期交房违约金，因本案讼争房屋因尚未具备交房条件，故违约金的计付应自约定的最后交付期限的第二天起，至房屋达到法定交付标准并实际交付叶海峡之日止。为维护叶海峡的合法权益，特向贵院提起上诉请求：一、撤销海口市美兰区人民法院（2011）美民二初字第308号民事判决书，并依法改判支持叶海峡的原审诉讼请求，判令海南恒金房地产开发有限公司向叶海峡支付逾期交房违约金，自违约的次日起计至房屋经验收合格并实际交付叶海峡之日止；二、本案诉讼费用由海南恒金房地产开发有限公司承担。

被上诉人海南恒金房地产开发有限公司答辩称，海南恒金房地产开发有限公司在2011年的6月10日已经取得质检部门的合格具备交房条件；计算违约期间只能算到海南恒金房地产开发有限公司向业主所发的交房通知之日止。

上诉人海南恒金房地产开发有限公司上诉称：一、原审法院判决海南恒金房地产开发有限公司向叶海峡支付逾期交房违约金是错误的，理由是：

（一）双方所签订的购房合同明确约定在遭受不抗力或国家政策影响时，交房期限可以据实顺延，而在本案中，海南恒金房地产开发有限公司是房地产开发商，即是\碧水名城\小区的建设方，而大家都知道天气与民用建筑工程施工的关系，即在下雨的条件下，民用建筑工程根本是无法进行正常施工的，这是众所周知的常识问题。

（二）根据海南恒金房地产开发有限公司提供的气象资料显示，海南恒金房地产开发有限公司所开发建设的\碧水名城\项目是2007年12月21日开工的，而从本工程开工至竣工之间发生多次强台风、热带风暴、强降雨、连续降雨等不可抗力，（统计有341天）这在

海南恒金房地产开发有限公司所举的证据气象资料中已有充分体现，连续3-5天的降雨就多达25次以上，且热带风暴及台风也有十多个以上，其中有名的\灿都\、\凯萨\、\芭玛\、\天鹅\等，也已给我们海南省造成巨大的经济损失，这是都是众所周知，也是不可改变的客观事实，不以人的意志转移。在出现雨天天气的情况下，建筑工程是无法进行施工的，人类力量也无法抗拒，也不能避免，因此依据购房合同的规定交房期限应予以顺延，这种交房情况的顺延，不属于违约，也不计算逾期交房期限，而原审法院没有依法据实予以扣除明显是错误的。

（三）海南恒金房地产开发有限公司所提供的气象资料，是海南省气象局下属授权专业单位\海南润海气象影视文化服务有限公司\所出具，完全具有法律效力，是合法的有效的证据，客观的反映了该期间的天气情况，而是海南恒金房地产开发有限公司通过有偿的方式取得的证据资料，原审法院不予以采纳是错误的。

（四）国务院第530号令《民用建筑节能条例》于2008年10月1日生效施行。该条例明确要求所有的民用建筑必须在保证民用建筑使用功能及室内热环量的前提下，降低其使用过程中的能源消耗。其第十七条明确规定\建设单位组织竣工验收，应当对民事建筑是否符合民事建筑节能强制标准进行查验；对不符合民用建筑节能强制标准的，不得出具竣工验收合格报告书\，而从海南恒金房地产开发有限公司所提供的建筑工程施工许可证中可以知道，海南恒金房地产开发有限公司所开发的项目是2007年12月21日开工建设的，而国务院的第530号令《民用建筑节能条例》适好是在海南恒金房地产开发有限公司项目施工过程中颁布实施的，当时质检部门也要求必须按条例要求完成建筑节能强制标准才能予以验收，否则不给予以验收。这是因国家政策、法规的强制性要求，每个民用建筑开发商均必须遵照执行，因此海南恒金房地产开发有限公司在施工本项目工程过程中，又根据该条例的要求对整个项目工程增加了这部分内容的施工，并为此花费了3个半月的工期，质检部门才依法给本项目工程予以验收。而这部分额外增加的工程量，造成工期延期，相应的交房时间也予以延长，而依据购房合同的规定，这部分额外增加的时间应据实延长，不属于违约行为，原审法院也不予以扣除相应期限显然是错误的。 二、原审法院计算违约金期限是错误的，理由是：

（一）原审法院没有依法扣除因不可抗力及国家政策所造成延期期间。

（二）海南恒金房地产开发有限公司已依法于2011年5月25日及2011年7月16日向叶海峡发书面通知要求前来办理交房手续，确实履行了通知义务，叶海峡不及时与海南恒金房地产开发有限公司办理交房手续，责任应自负，第二次只是为了方便及督促业主前来办理交房手续而作的再次发生通知而已，而原审法院按第二次通知的截止交房时间，将逾期违约时间算至2011年8月1日显然是不符合事实的，是错误的。

综上所述，海南恒金房地产开发有限公司认为，原审法院无视海南恒金房地产开发有限公司所提供的气象资料及国家政策法规，严重忽视了不可抗力及国家政策给民用建筑工程项目所造成的不可避免、不可抗拒影响，导致认定事实不清，没有采纳正确证据，判决处理不公，故请求二审法院：1、依法撤销（2011）美民二初字第308号《民事判决书》，并依法改判驳回叶海峡的诉讼请求；2、本案诉讼费由叶海峡承担。

被上诉人叶海峡答辩称，一、原审判决认定海南恒金房地产开发有限公司应向叶海峡支