写字楼营销推广方案

辽海·中盐新城写字楼营销推广方案

目 录

第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 鲅鱼圈写字楼发展情况 项目所处市场环境分析 竞争性个案楼盘分析 鲅鱼圈写字楼发展趋势预测

第五部分 项目SWOT分析 第六部分 项目功能和形象定位 第七部分 项目客户群体定位 第八部分 项目营销策略

第九部分 宣传推广及媒介组合策略 第十部分 营销执行策略

第十一部分 推广相关建议及工作计划表

第一部分 鲅鱼圈写字楼发展情况

一、写字楼发展阶段划分

鲅鱼圈的写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，鲅鱼圈写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着鲅鱼圈经济的发展大致经历了以下几个阶段：

鲅鱼圈经济 写字楼项目时间（年）

发展描述年代初期到本上世纪90 世纪初 发展较为缓慢营口外运、营口外代、吉林粮油、口岸宾馆、抚顺石化大厦、华能外招等

第一阶段：

分析：此阶段写字楼绝大部分都是国有企业投资兴建的宾馆,以单位自用办公和招待为主,多余部分对外出租。作为鲅鱼圈第一批真正的写字楼是营口外运和营口外代，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安

全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。 此阶段写字楼呈现以下特点：

※ 投资方：主要是国家企业驻营口港单位。

※ 市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以是出租。 ※ 地理位置：主要集中于营口鲅鱼圈新港一号门附近。

第二阶段：

时间（年） 写字楼项目 年2005年—2001 红运的海运大厦、群星的万兴公寓 鲅鱼圈经发展情发展较快 分析：该阶段的写字楼兴建主要以私营企业作为投资方为主。这也

表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变

了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，此阶段的写字楼市场呈以下特点：

※ 投资方：民营企业为主。 ※ 市场行为：出售为主，出租为辅。

※ 地理位置：主要集中于世纪广场位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。

第三阶段：

时间（年） 交付时间 层数 写字楼项目 物业类型 出租 交付标准 内部配套 车库 花园广场 物管公司 物管费用 2006年～至今 分隔面积 个数 车 出售 位电梯费 空调费 发展较快 新闻大厦、金鹏公寓

以新闻大厦为代表拉开了鲅鱼圈写字楼正式对外销售的局面，并且创造了鲅鱼圈写字楼销售的良好佳绩，改分析：“金龙大厦”年底奕丰置业改造了原来的烂尾楼2008进入了真正意义上的市场化。变了以往只租不售的局面，

还是想以出租为主的精品写字楼最终与2009年夏季改为商务酒店。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准低下的产品，如：新闻大厦。 此阶段写字楼存在以下特点： ※ 投资方：开发商为主。 ※ 市场行为：出售。

※ 地理位置：分布上出现了以世纪广场为主，其他区域共同存在的格局。