二、鲅鱼圈写字楼呈现特点
◎ 鲅鱼圈区城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对写字楼物业需求。
◎ 鲅鱼圈区城市经济发展的不平衡，影响着鲅鱼圈市写字楼市场的发展。
◎ 鲅鱼圈区以港口贸易为主，产业结构不合理，是制约鲅鱼圈市写字楼发展的重要因素之一；
鲅鱼圈区写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提 ◎升的重要因素。 标准写字楼，市场缺少软件和鲅鱼圈市写字楼总体品质不高，物业环境较差，尚未有达到真正意义上的5A ◎ 硬件都能达到高品质的写字楼。
写字楼总体市场特征
目前，鲅鱼圈区的专业的写字楼共计4处。而鲅鱼圈高品质的写字楼几乎，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：
一方面在售写字楼空置较高。
一方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。
三、鲅鱼圈写字楼整体情况概述
在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着几座新的写字楼投入市场，鲅鱼圈目前营口外代大厦、营口外运写字楼等将逐渐被市场淘汰。从2004年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“万兴公寓”、“海运大厦”“金鹏公寓”等为代表的纯商务写字楼正在成为市场的主角。
从建筑面积来计算，这一部分纯写字楼占到了在售面积的2/3以上。这一部分写字楼的供应拉动了鲅鱼圈写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来鲅鱼圈经济快速发展的表现，优化了鲅鱼圈的办公环境和投资环境。特别是海运大厦和万兴公寓的建设，使鲅鱼圈的写字楼向规范化方向发展，改变了传统写字楼的格局。因此，随着这批真正意义写字楼投放市场，鲅鱼圈写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。
四、鲅鱼圈写字楼分布及发展情况
鲅鱼圈市的写字楼原来主要集中在原港口一号门附近。主要是因为，该区域是营口港口贸易办公中心，进出港口码头、各港口贸易有关单位近等便利条件。还有一部分贸易企业就把办公室设在了港口附近的住宅楼里和酒店的 客房商住两用。．
随着港口的扩建、营口港业务大厦的迁移还有鲅鱼圈区行政中心的南移写字楼逐渐的也以世纪广场和以日月道为中心的两个板块。在新的港务局业务大厦和港口四号门中间位置的人大楼已经公开转让，其用途肯定是写字楼为主的商住两用楼盘，这将是以港口贸易为主的企业
首选之所。日月大道的规划是打造鲅鱼圈的“CBD”，是鲅鱼圈行政、金融商务中心。更多的服务型、外地企事业单位住区办事处分支机构、中小型私营企业等会以这里为落脚点。
五、鲅鱼圈写字楼分布的板块特征
鲅鱼圈写字楼市场按区域板块及形成类型划分，可以分为两大类型3大板块：
一类型：港口一号门及疏港路板块、世纪广场板块 二类型：日月大道板块。
从分布区域上看：一类型的写字楼主要分布于港口为中心的老城区，二类型写字楼主要分布于近年来鲅鱼圈经济、行政中心的区域。 从形成时间上看：一类型写字楼主要是老写字楼和新建写字楼， 二类型写字楼主要是新建写字楼。
发现一类型两大板块主要集中于港口附近，二类型一大板块主要是新城区日月大道，这主要于鲅从区域划分来看：鱼圈的规划有关。
世纪广场所在老城区：规划以商业和住宅为主。
老城区过去作为鲅鱼圈市政府所在地，是鲅鱼圈经济、商业中心区域，所以分布了早期的写字楼。随着港口扩建 ◆和随着港口的扩建、营口港业务大厦的迁移因此，在未来鲅鱼圈城市发展过程中，该区域将仍然是鲅鱼圈写字楼的聚集中心之一。
政府行政中心的南移，遗留下的办公楼大多都要改建成为写字楼。◆
港口一号门及疏港路：规划以物流为主。
◆ 港口一号门和疏港路沿线一直是鲅鱼圈区的物流企业的所在地。仓储、港口货运都以此为主。
日月大道：规划以行政、人文、金融商务。
◆ 南部新城区的快速发展，特别是国税局大楼、开发区中心医院的投入使用，使鲅鱼圈的新城区格局得以形成。随着鲅鱼圈投资服务中心（政府）的迁入，鲅鱼圈的行政中心转移，人大、政协、公检法办公大楼、市民服务中心、大剧院、图书馆等项目的开工建设，使该区域内的政务功能和商务功能得以加强。
◆ 相对于老城区而言，区域内部交通条件比较好：道路宽敞、路况良好、交通通达度高，并且区域内景观好、环境优美，有利于现代化办公。另外，办公环境的形成对政府机关有一定的依附性。所以，该区域将会成为鲅鱼圈写字楼市场开发的热点。
六、鲅鱼圈写字楼市场表现
1、政策面对写字楼发展的影响
“辽宁五点一线”已经被国务院定为“辽宁沿海经济带”国家战略。中心点鲅鱼圈作为国家级开发区，辽宁省沈、大之间重点发展的城区的优惠政策将迎来世界和全国各地的投资者。
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