鲅鱼圈作为辽宁沈、大之间新兴的港口城市，依托东北最近出海口的亿吨大港、辽宁沿海经济带的中心点，在发展空间有着很大的张力。随着国内一些大型企业或跨国公司分支机构的入驻增加，像一强企业的地区总部如果设在鲅鱼圈，鲅鱼圈肯定就必须要有高品质的写字楼供其使用，鲅鱼圈对高品质500些世界
的写字楼的需求必将随之增加。这样高端的写字楼会影响市场对与之配套的高端写字楼物业提出更高的要求，从而带动高端写字楼物业的发展。鲅鱼圈写字楼目前普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，这是制约写字楼品质提升的重要因素。现在鲅鱼圈真正意义上达到5A标准的写字楼没有，整个市场都缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。从长远看根本不能满足未来鲅鱼圈城市快速发展的需求。
这几年鲅鱼圈新推出的写字楼项目在市场上热销中可以看出，高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。而这种推陈出新的过程必将拉动鲅鱼圈写字楼整体档次的上升，这也是近年来鲅鱼圈经济快速发展的外在表现，同时鲅鱼圈的整体城市形象得到了美化，促进了城市商贸的快速发展。还有些写字楼已经开始向智能化方向发展，改变了传统写字楼的功能单一、陈旧的格局。因此，随着发展的加快，鲅鱼圈写字楼市场必将走向—个欣欣向荣的时代。
三．未来竞争激烈
鲅鱼圈市的写字楼现在主要集中分布在世纪广场板块。该区域是鲅鱼
圈区的老城区中心，交通便利、配套完善、商业氛围较浓。特别是港务局业务大厦的落成，未来几年将以其为核心形成港口贸易的商务中心。原人大办公楼、财政局培训中心的改建都将以写字楼为主，邮政大厦原来就是很多船货代理等港口贸易公司驻地，相信重新装修后 依然会把写字楼出租作为主要收入之一；据此500米的原华能二部也将由大商集团打造的写字楼、商住两用楼所取代。未来五年内随着世界经济复苏依托鲅鱼圈新港的港口贸易会逐步增加，世纪广场板块将变得炙手可热。
日月大道板块目前还是一个空白，但目前所有沿线地块的规划中都有商住楼，比重都很大。特别是地处日月大道和辽东湾大街交汇处米高（辽宁）公司开发的“亚龙湾一号”规划建设三栋商住楼。未来的竞争将会十分的激烈。
第三部分 竞争性个案楼盘分析
一、重点个案分析
（1）个案基本情况
项目 翔峰商贸大厦红运大厦 亚龙湾壹号 所属区域 物业位置 占地面积 建筑面积
（2）硬件配置
类别 建筑结构 外墙 消防 安防
大堂 电梯 空调 通讯
（3）物业用途规划
项目名称 用途规划．
?硬件设施方面 ?环境设计方面 ?内部配套方面
（4）物业管理服务
项目 从调查结果看，目前鲅鱼圈的物业管理费在1.2元左右，
收费标准比较低。物业管理服务内容和楼书宣传的相差很大，未兑现的较多。目前写字楼市场物业管理水平不高，物业管理提供的服务有限，不能满足现代办公的需
），已投入使用的比较高档的新 要，有的写字楼甚至没有中央空调系统。有的写字楼甚至没有物业管理公司（．
写字楼，软件服务和物业管理跟不上。主要原因是目前整体物业管理水平低下，从业人员素质较差，造成物业管理和物业形态不相配套。
（5）产品定位和推广
（6）价格、销售方面
类别 销售均价
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