高沟仿古商业步行街营销策划报告

高沟古街营销策划报告

目 录

第一篇、市场调研与项目竞争力分析 第二篇、项目市场定位及概念设计 第三篇、项目商业规划及运营建议 第四篇、项目行销策略 第五篇、项目推广策略

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第一篇、市场调研与项目竞争力分析

目 录

1. 背景及宏观经济环境研究 2. 整体商业环境研究 3. 针对性商业环境分析 4. 典型商业场所调研分析

5. 在建、在售商铺住房调研分析 6. 项目概况

7. 项目SWOT分析

一 城镇背景及宏观经济环境分析研究

高沟是涟水县第一大镇，全镇人口11万，接近于一个准县城的人流量，是老牌亿元乡镇。高沟距离县城有35公里之遥，一般消费基本集中在镇子上，如果周边的乡镇向高沟合并，届时总人口将达到50万人，商业潜力较大。 1、高沟产业情况：

高沟本地无矿产资源，无支柱工业，镇西工业园有10家左右中小企业，对地方经济拉动作用不明显；高沟重要支柱产业为食品业。高沟为国家重要生猪供应基地，年可供生猪100万头。今世缘酒厂几乎贡献高沟50%的GDP，另外，捆蹄业、鸡糕业对高沟经济也有不小的拉动作用。高沟房地产业处于起步阶段，房价偏低，目前住宅均价在1600元/平方米左右，商铺均价在3500元/平方米左右。高沟镇政府将拿出10亿资金，将高沟打造成苏北新农村第一镇，副县城标准。 2、居民生活

全镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%; 人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%;

在岗职工平均月工资:1800元,比去年增长12.8%; 农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%; 人均生活消费支出2104元,比上年增长3.7%; 经济的稳定持续发展是批发零售商业发展的基础，居民收入的稳

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步提高是批发零售商业发展的动力，由上面的数据和资料我们可以看出：高沟镇目前的商业市场不仅在总量上还会有较大的发展，而且还会随着人民生活的提高，物质与文化生活要求的提高，在市场商品供应品种与质量上和购物环境的软、硬件条件都有较大的提高，这必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大的机遇。 3、城市规划与目标

根据“两沟一河”的规划目标：到2020年，“高沟镇人口将达到15万，高沟将建设成为涟水县的副县城。 中心南迁

高沟实施“政府南迁，中心南移”战略，镇政府将向常园村张桥迁移，今世缘酒厂将向许庄扩大规模，未来的土地供应量将持续放大。 政府南迁将带动部分人口及商家南迁，形成新的居住及商业中心，对老镇区的人口及商业有一定的分流效应。目前高沟常驻人口5万，加上外来人口大概在8万左右，高沟镇整体人口11万，新镇区的形成，也可拉动2万左右的乡村人口入镇，同时，政府南迁将降低老镇区本来就不成熟的商业气氛，对本项目的开街会有一定的负面影响。 福达置业将在老汽车站旧址建设高沟文化商业步行街-第一街，培育美食、娱乐、文化经营特色，使之成为名副其实的高沟“新天地”，同时镇政府将迅速完成中桥路的街景规划，按照苏州观前街、南京湖南路的标准，把中桥路一带建设成为集购物、休闲为一体的商业步行街，与第一街连成一片，承接高心路城市繁华，与我们的古街遥相呼应，成为高沟商业文化景观节点。

二、高沟镇区商业市场整体情况研究 1、总体概况

位置上、交通上以及对周边乡村辐射面的优势与发展，有力地促进了商贸流通的日趋活跃。目前全镇拥有各类规模商品市场10多个，年成交额近10亿元。 2、针对性商业环境分析

纵述·高沟镇商业物业从数量看，经营业态种类比较齐全，数量较多，但都停留在低价经营管理水平， 缺少良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。专业的商业步行街商业形态还没有形成。

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3、商铺权属形态分析

本市商铺在权属上分为业主自有经营和出租给他人两种形式。大部分为商户自有物业，其中不少为自建房，如某家具城为商户自建近1000平方米。临街商铺以出售为主，位置不同，租售水平相差较大。 4、市场格局

目前,整个高沟镇商业市场由北向南可以划分为如下几个部分： 西南商圈：以今世缘酒厂为中心布置的周边业态，以宾馆酒店餐饮、汽车服务为主，含部分配套零售，即将开市的今世缘商贸城将形成新的商业中心；

老街：以高心路、中桥路、老汽车站为中心，涵盖老镇区各类业态，高心路是目前全镇最繁华地段。老汽车站即将开发第一街、中桥路将开发中桥国际商城，商业格局将得到较大的改善。

明珠广场：今世缘东路与老326交叉口，以宾馆酒店为主，商铺底商空置率高，业态混杂，有建材、家电、种子农药化工、社区店等，人气不高。

新车站商圈：含明珠双语学校、华禹外国语学校，周边商业主要是餐饮住宿、汽车服务，提供车旅配套，商业氛围很差。

镇政府商圈：含本镇最大的菜市、服装小商品市场。菜市大部分摊位空置、服装小商品市场开市率不到10%，大部分门市沦为仓库甚至废品收购点。

总结：整个高沟镇市场分布布局上相对比较集中，重点市场以高心路为轴心，中桥路、今世缘东路为两翼扩张，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。在业态上未能形成集群效益，混杂散乱，不利于商业的良性发展。在经营商品品种与经营者的来源上均有较强的本土色彩，外来的商户处于弱势。

三、目前在售、在建商铺情况

1、整体概况

从市场与商铺来看，目前在建在售的市场与商铺总体数量不多，主要是一些原有街区的改造以及住宅小区的沿街店面；

销售情况相对还可以，但后期普遍有一定难度；

从价格上看3000元/平方米为价格集中区，位置是决定因素，从面积上看以40平方左右为集中区，面宽在3---5米之间。主力总

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