XX市政府对土地实行总量控制，并通过制定严格的、科学的供地计划，确保政府供地始终处于总体供求基本平衡的非饱和状态。据该中心负责人介绍，XX市年土地出让计划一般按照该市上年度商品房面积的交易量做参考，按照一定的综合容积率折算成土地需求面积，并考虑市场供求状况后确定年土地出让计划。根据XX市土地交易中心提供的数据，2005年至2009年3月，XX市城区通过土地储备中心共出让经营性土地550.43亩，其中2005年出让101.18亩，2006年出让198.24亩，2007年出让109亩，2008年出让127.62亩，2009年1-3月出让14.39亩；累计实现土地出让收入103800万元。
评估发现，借款人2005—2008年土地出让量不大的原因，一是为了城市发展需要，提高城市品位，XX市委、市政府于2003年11月份采取国际招标方式，对XX市城市规划进行了修编，修编工作于2004年9月份结束，修编期间冻结了城区内所有建设用地工程项目的报建工作；二是借款人收储土地主要集中在2007年，仅2007年收储土地6875亩，占93.46%，大部分处于土地整理中，尚未达到出让条件；2008年以来，受国家宏观政策调整，房地产市场外部环境发生了一些的变化，政府为保证土地收益，减少了出让土地的供应，直接表现为土地供应减少，土地价格仍然上涨。三是市政府为解决少量改制企业职工安置资金问题，批准部分改制或破产企业的土地直接进入市场出让或转让。
4.4.5土地市场分析
2007年5月XX市委、市政府出台的《关于加快XX中心城区建设步伐的决定》，在此基础上，制定了《关于进一步促进章江新区繁荣的若干意见》。按照规划，根据XX市城市建设目标，到2010年中心城区面积要达到70平方公里、人口达到70万人，城市规模计划达到中等城市规模；到2015年中心城区面积要达到100平方公里、人口达到100万人，城市规模计划达到大城市规模。目前，XX市城区人口不到60万人，还有广阔的发展空间。
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由于规划收储的土地，还需要大量投入，无法直接供地；而政府储备的土地中，直接可供出让的土地相对较少，远远不能满足当地经济发展和城市建设的需要，土地需求与有效供给的矛盾突出。
1）土地供需市场预测分析。
根据《XX市土地储备实施办法》，XX市政府对XX市城区规划区范围内需要盘活的国有土地依法收回、收购，集体土地依法征用后予以储存，并通过前期开发和出让等方式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源，强化政府对土地市场的宏观调控，实现“一个渠道进水、一个池子蓄水，一个龙头放水”的供地方式。
根据城市规划，章江新区将成为疏解老城区居住、行政、商业商务压力的主要区域，成为XX的新中心。章江新区面积20.19平方公里，建筑用地面积27500亩，其中:居住用地10784亩，办公及公共服务设施用地5357亩，道路广场用地5907亩，绿化用地4865亩。规划总建筑面积1960万平方米，其中居住建筑面积1188万平方米。
2）住房需求分析。
《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《XX市房地产业“十一五”发展计划》中提出，至2012年底城镇居民人均住房建筑面积应达到28.5平方米。规划期间新增住房建筑面积总需求779.25万平方米。每年需求量100—200万平方米，年均增长8％。
根据《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《XX市2006—2010年经济适用住房和廉租住房建设的实施意见》以及批准的《XX市中心城区住房建设规划（2006—2010）》的相关要求，2009、2010年各类住房年度建设计划为：
2009年，新增住房总建筑面积164.4万平方米，住宅用地面积91.92万平方米（合1379亩）。其中商品住房：总建设面积49.32万平方米，用地面积：27.58万平方米（合414亩）；普通商品住房：总建设面积81.35万平方米，用地面积：46.38万平方米（合696亩）。
2010年，新增住房总建筑面积170.42万平方米，住宅用地面积93.48万平方米（合1402亩）。其中商品住房：总建设面积51.89万
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平方米，用地面积：28.04万平方米（合421亩）；普通商品住房：总建设面积75.93万平方米，用地面积：43.00万平方米（合645亩）。
3）土地供应计划。
根据规划，2008-2012期间，住宅用地供应总量为479.46万平方米（合7192亩），其中新增住宅用地约429.82万平方米（合6447亩），存量置换（工业企业、仓储用地退城进园后的原有土地）用地约49.64万平方米（合745亩）。《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《XX市房地产业“十一五”发展计划》中提出，至2012年底城镇居民人均住房建筑面积应达到28.5平方米。规划期间新增住房建筑面积总需求779.25万平方米。每年需求量100—200万平方米，年均增长8％。
4.5房地产市场发展情况
近年来，XX市城区房地产业呈现出较好的发展势头。根据XX市统计年鉴和房地产部门提供数据，XX市城区2006－2008年房地产开发情况如下：2006年房地产投资额33.91亿元，商品房开发面积567.53万平方米，商品房竣工面积179.82万平方米，商品房销售面积265.98万平方米，空置面积7.77万平方米，商品房价格2300元/平方米；2007年房地产投资额50.87亿元，商品房开发面积836.29万平方米，商品房竣工面积290.02万平方米，商品房销售面积329.45万平方米，空置面积7.03万平方米，商品房价格2850元/平方米；2008年房地产投资额62.20亿元，商品房开发面积887.30万平方米，商品房竣工面积309.74万平方米，商品房销售面积232.59万平方米，空置面积7.10万平方米，商品房价格3200元/平方米。
4.5.1房地产投资保持快速增长势头
2008年，XX市房地产开发投资完成62.20亿元，比上年增长22.3%，总体保持较快速度增长趋势。在2007年10月份后，在国家新一轮房地产宏观调控政策的影响下，开发商普遍放慢房地产开发投资速度。
4.5.2商品房销售减缓
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2008年，XX市全市商品房销售面积200.54万平方米，比上年少售96.85万平方米，同比增幅为-29.4%。其中XX市中心城区商品房销售47.58万平方米，同比下降51.11%。受2007年9月27日国家宏观调控政策和住房信贷政策从紧等一系列因素影响，居民购房意愿下降，观望气氛较浓。
4.5.3商品房空置率下降
截止2008年12月末，XX市商品房空置面积7.1万平方米，空置率为8.01%，同比下降0.94个百分点，其中住宅空置3.47万平方米，同比下降0.51个百分点；XX市中心城区商品房空置4700平方米，空置率1.86%，同比下降3.22个百分点，其中住宅空置面积0.05万平方米，空置率0.25%，同比下降1个百分点。说明当地仍具有较大的住房消费潜力。
4.5.4房屋销售价格有所回落
根据国家发改委、国家统计局发布的《2008年12月份全国70个大中城市房屋销售价格指数》，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.5%，涨幅比11月低0.7个百分点，其中XX市房屋销售价格同比上涨0.3%，涨幅比11月低0.5个百分点。
---新建住房销售价格。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.8%，涨幅比11低1个百分点，其中XX市房屋销售价格同比上涨0.8%，涨幅比11月低0.4个百分点，其中XX市房屋销售价格环比下降0.2%。
2007年10月份后，商品房市场观望气息较浓，成交量相对萎缩，部分楼盘出现了不同程度的降价和较大比例折扣销售的现象。
4.6拟储备土地的市场前景
该项目用地位于章江新城区，地处文峰南路与东胜路交叉处，交通较为便利，环境较好。XX市委、市政府出台的《关于加快XX中心城区建设步伐的决定》及《关于进一步促进章江新区繁荣的若干意见》，力
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