争在3年内，投资60亿元，进一步完善基础设施建设，构建赣县-老城区-章江新区-创新区-南康的快捷通道，促进物流、人流、信息流有大流动，近期XX市委、市政府启动了重点工程建设，如新建的市人民银行、市公安大楼、联通公司办公大楼等均集中在此区域，这将更加有利于城市的规划与建设，促进土地的出让和房地产市场的发展。根据上述分析，该项目用地未来出让前景良好，升值潜力较大。
4.7市场前景总体评价
（一）XX市所处位置优越，交通发达；自然、人文资源丰富；近几年，经济发展迅速，财政状况良好，居民购买力尤其是住房消费能力不断增强，需求旺盛。
（二）该项目所在的章江新城区是XX市政府重点规划建设的区域，控制性详细规划通过国际招标，聘请知名专家修编，符合现代化城市的规划要求，发展前景看好。
（三）该项目地块位置较好，位于章江新城区的中心区域，文峰南路与东胜路交叉处，市政配套设施完善，环境优良，是居住、投资的理想地段，未来升值潜力较大。
（四）XX市房地产市场目前尚处于起步阶段，近几年商品房销售情况良好，销售价格稳中有升，未来市场发展潜力较大。
（五）XX市土地市场运作逐步规范，XX市政府陆续出台了一系列制度办法，规定所有土地必须通过土地储备中心统一储备，经营性用地必须由XX市土地交易中心通过招拍挂方式出让。
（六）XX市城市规模的扩大对土地的需求日益增大，但城区土地资源十分有限，且XX市政府对城区内存量土地原则上实行只拆不建的政策，城区土地市场逐渐显现供不应求现象。本项目土地是城市中心的新增建设用地，收储后可以直接进行出让，缓解土地供求矛盾。
第五章 项目经济效益及偿债能力分析
5.1评价依据与参数选择
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一是《关于印发<中国农业银行城市土地开发贷款管理办法>的通知》（农银发[2003]129号）和《关于印发<中国农业银行土地开发项目评估要点>的通知》（农银发[2003]100号）。
二是国家计委、建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》，建设部2000年颁布的《房地产开发项目经济评价方法》及现行的财务制度、会计制度和税收制度等。
三是江西省财政厅、江西省国土资源厅、中国人民银行南昌中心支行关于转发《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知》（赣财综[2007]19号）
5.2项目财务效益分析 5.2.1土地出让收入
根据XX市收购储备中心2009-2011年度土地出让1650亩的计划和市场需求，借款人根据XX市政府有关要求，拟将本次贷款储备的土地安排在2010-2011年度出让。本次贷款储备的土地均规划为商住用地，地理位置优越，出让前景良好。根据XX市国土资源局提供的、于2008年1月9日挂牌出让的“章江新区H1地块”，与本项目贷款收储土地位置直线距离较为相近的土地，具有一定的可比性。“章江新区H1地块”挂牌起始价163.33万元/亩，成交价格为257.33万元/亩。经XX市土地价格中心专业人士预测，本次收储土地拍卖平均价将在110万元/亩以上。考虑出让受时间、价格多种因素的影响，按照评估谨慎的原则，我们按土地出让价格110万元/亩计算。本次收储土地预计在2010年出让300亩；2011年第出让162.1亩，预测出让价110万元/亩，合计总价款为50831万元。
5.2.2收储成本
从本评估报告第三章测算可知，本收储地块的总投资为22283.53万元（含征地相关应交税费）。
5.2.3出让净收入及效益指标
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经测算，本地块出让后收入50831万元，扣除应纳所得税7136.87万元和收储成本22283.53万元，净收入为21410.61万元。该项目投资利润率为128.11%，投资净利润率96.08%。
5.3现金流量分析
根据土地储备中心在储备土地后按照计划分批次出让收储土地的方案，我们作出以下假设：
一是土地收储合同中的收储费用22283.53万元，需在2009年二、三季度支付给土地原来的权益人。
二是储备的462.10亩土地，分两年全部出让，且当年成交。 三是该储备土地出让后，出让金能够按期当年收回。
从现金流量分析的假设可知，本次储备462.10亩土地，根据谨慎原则，按110万元/亩计算出让收入，可取得土地出让金50831万元，扣除储备成本（含偿还贷款本息），有21410.61万元万元资金盈余，储备土地项目的效益良好。
5.5敏感性分析
通过对本项目土地出让价格以及收储成本等因素的敏感性分析，本项目财务净现值14560.73万元，投资净利润率96.08%，财务内部收益率58%，动态投资回收期2.95年。
考虑在项目实施过程中，存在的不确定因素，评估时，对销售价格、开发成本分别作了降低10%和提高10%单因素变化的不确定性敏感分析。
当收入下降10%时，财务净现值为11613.03万元，投资净利润率为78.97%，内部收益率为49.00%，动态投资回收期3.03年。
当开发成本上升10%时，财务净现值为13069.1万元，投资利润率为80.53%，内部收益率为49.00%，动态投资回收期2.99年。
以上分析结果表明，当收入下降10%及开发成本上升10%时，本项目仍具有较好的抗风险能力，项目第一还款来源有保障。
由上表可见，土地出让收入、收储成本对本项目财务净现值、财务内部收益率有一定影响，但敏感性一般，项目抗风险能力较强。 23
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综上所述，本项目各项财务指标较好，项目在财务上可行，项目单位具较强的综合偿债能力。
第六章 银行效益及贷款风险分析
6.1 银行效益评价
由于借款人对当地土地市场具有垄断经营权，市场前景看好，经济效益较好，该客户成为当地几家金融机构极力争取的优质客户。由于本次收储的土地位置较佳，未来土地出让的前景较好，该项目受到多家金融机构的青睐，均积极介入该项目。
6.1.1客户前期效益分析
自2005年8月26日至2006年9月，我行已累计向该中心发放贷款34800万元，并于到期日之前全部还清，累计实现利息收入5004.7万元，同时还带来了大量的存款。2009年3月30日我行又向该中心发放贷款20000万元，预计能实现利息收入2160万元。
6.1.2本项目贷款效益分析 本次贷款预计可以带来以下效益：
一是给农行带来贷款利息收入1620万元（期限二年、贷款利率执行基准利率）；
二是为及早了解和营销本地块上的房地产开发项目提供便利，带动房地产开发、住房按揭和中间业务等的发展
三是进一步融洽银企、银政业务关系，提高当地农行在地方政府的地位和营销能力。
四是具有广阔的合作前景，可营销后续项目。 6.2 贷款风险分析 6.2.1政策风险
从上述评估内容可知，借款人为合法的政府土地储备机构，本项目贷款所收储的土地为新增建设用地，已签订了收储合同，储备土地农转建和规划用途已经江西省人民政府审批，收储土地用途为居住用地。但
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