是，本项目贷款收储的土地具体规划还待政府规划部门制定，规划技术指标仍然存在一定的不确定性。
6.2.2借款人存量贷款额度较大
截止2009年5月6日，借款人在他行的存量贷款余额为17.9亿元，其中:国开行15.2亿元；市商行0.7亿元；市农行2亿元。目前，借款人银行借款余额低于XX市财政局（赣市财办字[2008]51号）对该中心举债规模的要求，即2008年控制在20亿元之内。但是，根据借款人与国家开发银行签订的《27亿元信用合作协议》，在国家开发银行贷款的归还期从2009年开始。为控制借款人过度负债风险，评估建议经营行密切关注贷款储备土地和抵押土地的出让，并在土地出让后及时收回贷款。
6.2.3本次贷款按期归还风险
该笔贷款能否按期收回主要受两个因素的影响：一是原来土地使用人按期交地情况；二是储备土地的出让进度和出让收入的实现情况。而其中原来土地使用人按期交地进度又直接决定了储备土地的出让和收入实现的时间。目前，该本项目贷款所收储的土地由农用地转为建设用地和征用方案已经江西省人民政府批复同意，只要收储资金到位，交地进度基本可控。因此，贷款不能按期归还的风险不大。
6.2.4资金运作模式风险
从目前该土地储备中心的资金运作模式来看，在收支二条线管理的方式下，一方面中心以收储项目来向各家银行融资，但融资总量控制在政府财政部门确定的规模以内；另一方面，银行融资不足的部分由市财政局从土地出让金收入中返回，以弥补其收储成本。在这种模式下，土地储备中心的资金是缺多少，财政给多少，其风险可控。
6.2.5项目市场风险
因2007年“9.27新政”引发的全国房地产市场交易放缓、价格下滑的情况，在2008年已经引发了土地出让市场的交易价格下滑和数量下降，如储备土地出让进度过慢或出让市场价格偏低将影响借款人的贷款偿还能力，从而对贷款形成风险。但是，由于土地作为不可再生的稀
25
第 页 共 30 页
缺资源，其土地资产的增值是必然趋势，并且土地储备运作具备垄断性质，因此贷款的市场风险相对较低。
第七章 贷款担保分析
本次申请项目贷款15000万元拟由XX市土地收购储备中心原已收储土地的使用权提供抵押担保。
7.1 抵押物概况 7.1.1抵押物位置状况
拟用于抵押的土地坐落于XX市章江新区，属于XX市政府重点规划建设的新城区。J3地块由A、B两地块组成，位于章江区建春路和益光路之间，土地面积100717.34平方米（合151.075亩）；J17地块，位于章江新区赣江源大道腊长小学东侧,土地面积15669.12平方米(23.504亩)。用于抵押的土地地理位置优越，交通便捷，具有较大的增值潜力，市场前景看好。
7.1.2抵押物权利状况
根据借款人提供、证号分别为赣市章国用（2009）字第Ａ2010054号（J3A地块、面积29942.63平方米）、赣市章国用（2009）字第Ａ2010055号(J3B地块、面积70774.71平方米)、赣市直国用（2006）字第Ａ2010102(J17地块、面积15669.12平方米)的《国有土地使用证》显示，该土地使用权人为XX市土地收购储备中心，土地用途为储备用地，使用权面积为116386.46平方米（折合174.579亩）。
7.2抵押物价值评价 7.2.1抵押率测算
2009年5月，XX市土地价格中心受储备中心委托，对拟抵押的土地进行了估价，并出具了《土地估价报告》（赣市地价[2009]估字第056号、057号、060号），根据XX市章江新区控制性详细规划，待估宗地为住宅用地、商住用地，住宅用地土地使用年限70年，商住用地土地使用年限40年。评估设定用途为住宅用地、商住用地，估价设定开发程度为宗地红线外“五通”和红线内“场地平整”，采用剩余法和
26
第 页 共 30 页
基准地价系数修正法进行评估，该土地估价基准日（2009年5月8日-12日、2009年5月12日-14日）的评估总地价为30010.65万元，抵押贷款15000万元，抵押率为49.98%。评估认为，抵押物足额。
7.2.2附近相同用途土地的出让案例
1）“章江新区H1地块”交易案例：受让方：XX金茂房地产开发有限公司，地块编号及坐落：章江新区H1地块，地块面积：50.0845亩，规划条件：商业、住宅，容积率≤2.2，建筑密度≤35%，成交地块交易价格：257.33万元/亩，成交地块成交总额：12888.49万元，成交时间：2008年1月9日。“章江新区H1地块”与本项目贷款收储土地位置相近，具有可比性。
2）“章江新区H22-2地块”交易案例：受让方：XX银行，地块编号及坐落：章江新区H22-2地块，地块面积：9323平方米（合13.98亩），规划条件：金融用地，成交地块交易价格：4380元/平方米（合292万元/亩），成交地块成交总额：4083.84万元，成交时间：2009年1月15日。
7.2.3抵押物评价
一是抵押物的权属清晰，可办理有效的抵押登记手续。抵押土地系XX市人民政府国土资源局收储，权证反映产权归属于XX市土地收购储备中心的土地，土地使用权证所确定的土地用途为储备用地，记载土地使用权人为XX市土地收购储备中心。因此，抵押物可以办理有效的抵押登记手续。
二是抵押物的评估价值较为合理，抵押物足值。根据项目所在区域的控制性详细规划及《XX市城市规划条件通知书》，抵押物规划用途为商住、住宅用地。XX市土地评估中心将抵押物评估的价格分别为章江新区J3-A地块价格：2724元/平方米，总价：8155.66万元；章江新区J3-B地块，价格：2714.01元/平方米，总价：19209.77万元；章江新区J17地块，价格：1690.31元/平方米，总价：2645.22万元。土地总价值30010.65万元。
评估认为，XX市土地评估中心在抵押物价格评估时，结合抵押物周边相同用途土地的出让情况，上述3块174.579亩抵押土地的评估总
27
第 页 共 30 页
价值为30010.65万元，作为本次申请15000万元贷款的抵押物，抵押率为49.98%，符合我行贷款要求。
第八章 授信额度计算
根据《中国农业银行法人客户授信管理办法》第十八条中“土地储备机构类客户：T＝FR×M－DF，其中：FR为客户所属城市上一年度地方可支配财力（＝地方政府一般性预算收入＋上级政府财力性补助收入＋可用于基本财政支出的预算外收入）；M为客户所属城市调节系数（市级1/4、县级1/3）；DF为客户报告期全部金融负债减去在农业银行的信用余额。”
XX市土地收购储备中心理论授信额度=（554700万元+1016300万元）/4-159000=392750-159000万元=233750万元。
备注：1、2008年度XX市地方政府一般性预算收入554700万元； 2、上级政府财力性补助收入1016300万元；
3、2009年4月30日年XX市土地收购储备中心贷款余额179000万元，其中对农行信用余额为20000万元；
因此，借款人理论授信额度为233750万元。近年来XX市政府通过大力改革，抓住经济的后发优势，经济快速发展，财政收入也快速增长，同时考虑到借款人是政府信用行为，我们同意对借款人授信15000万元，含本次贷款15000万元。
第九章 项目总体评价
9.1 总体评价
分析认为，XX市作为江西省最大的地级市，所处位置优越，交通发达；经济发展迅速，财政状况良好，房地产市场发育良好，该项目所在的章江新城区是XX市政府重点规划建设的区域，控制性详细规划通过国际招标、聘请知名专家修编，符合现代化城市的规划要求，发展前景看好。
28
第 页 共 30 页
相关推荐：
loading