南京市房地产市场研究报告

四、报告 摘要

1、房地产需求上升势头强劲

2003年南京市的房地产市场总容量为1400万平方M，其中商品房的市场容量为850万平方M，存量房的市场容量为550万平方M。在需求构成中，拆迁购房需求占市场容量的32.85%，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上升的基础；投资需求增加快，是需求上升的主要动力，至2003年底投资需求比例达到24%，全年的比例为17%，这部分人的需求极不为稳定，是影响供求关系波动以及整个房地产市场稳定的因素。

2、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，存量房供需两旺

2003年房地产投资为183.8亿元，创历史记录，同比增长33.6%。但竣工面积仅为392.8万平方M，同比下降了10%，加上期房供给上市销售面积为598万平方M。尽管2003年土地供应达到658公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成供给，而02年土地供给仅为173公顷，01年土地供给为27公顷，受到土地的约束使商品房供应速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数达到5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方M，均超过商品房。 3、在供需矛盾十分突出的情况下，商品房价格飚升

2003年南京市所有片区商品房价格都大幅上升，最低涨幅14%，涨幅最高的河西片区房价上涨23%（详见土3-3），各片区涨幅平均为1000元/平方M上下；存量房价格也在商品房的带动下上升很快，除了城中、城南片区外，其它片区存量房价格基本接近商品房的价格。

4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况

尽管商品房整体市场供应不足，但还出现有的商品房销售困难，甚至滞销状况，说明存在结构性不平衡状况。特别是价格层次需求结构不平衡状况比较明显，中低价位商品房供不应求，而5000元/平方M以上的商品房整体供过于求。片区结构中，河西地区的供需差距较大，而江宁、江北片区却供过于求。 5、商品房成本不断上升

作为商品房成本的主要构成土地的成本增长很快，已占商品房售价的一半，2003年土地出让平均价格达到281万元/亩，同比上涨12.1%。建筑原材料上涨行情一直持续，钢材、水泥、石子等材料价格上升20%-40%不等。此外拆迁新法规的实施也使拆迁成本大幅上升。成本的上升不仅影响了开发商的利润，也促使商品房价格的上涨。

6、商品房均价和商品住宅均价超过4000元/平方M

2003年底南京商品房均价达到4537元/平方M；商品住宅均价为4378元/平方M，

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在全国各主要城市中排名前列。

第一节 市场容量分析

产品（商品房）需求量直接影响市场供求双方的地位，不断上升的需求量是南京房地产市场高速发展的主要动力。本节市场容量主要分析了2003年南京房地产市场对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。对市场容量统计的方法主要从准购房者角度得出有实际购买意愿的需求量。分析角度包括总体容量、已实现的市场容量、区域需求结构、价格需求结构等，市场容量分析是房地产市场研究的基础,总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市场的发展具有举足轻重的意义。

一、2003年南京市房地产市场容量分析

房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购房者对于房屋的类型选择可以分为商品房（开发商新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。抉策地产研究中心数据分析表明，2003年南京全年房地产市场商品房市场容量为850万平方M，存量房市场容量为550万平方M，2003年南京市房地产市场总容量约为1400万平方M。

购房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住购

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房、投资购房以及城市化进程等方面所带来的购房需求。根据对2003年会员数据库购房者商品房需求信息的分析，购房者全年对商品房的需求动机比例构成如下图所示。

图1－1 2003年全年购房动因构成图

40.000.00 .00.00%0.00.102.85!.05.10%7.60%2.30%拆迁结婚改善居住投资其他城市化进程（一）2003年的商品房市场容量

1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位

据统计南京市2003年实施拆迁工程115个，拆迁房屋面积179万平方M，共拆迁居民2.4万多户，拆迁工企单位1320个。由于2003年三季度拆迁矛盾激化，导致国家要求加强对拆迁的经管，南京有44个拆迁工程停拆缓拆，比计划4万户少拆迁了近1.6万户，因此拆迁购房的比例与上半年相比下降比较大。

据抉策地产中心2003年的会员数据库资料显示，接近83%的拆迁居民意向购买商品房。因此，拆迁居民需购买商品房的数量在2万户左右，这部分居民购买的住宅面积较小，按照户均购房面积85平方M计算，拆迁居民购买商品房170万平方M；此外，每个拆迁工企单位中按平均购买1000平方M面积计算，拆迁单位需购买商品房130万平M左右。因拆迁而需购买商品房的数量为300万平方M。

2. 投资者比例波动较大较快

投资需求是一种引致需求，并不是建立在居民自己实际需要基础之上的，因此投资购房需求受到其他购房者的心理影响甚大。而购房者的心理是很难预测和估计的，心理因素非常复杂并且波动较大，因此投资购房的比例季度间变动比较大，第四季度投资的比例达到24%，2003年全年投资购房需求所占比例在17%左右。总人数接近1.28万人，按照人均购房110平方M计算，这部分人群购买商品房的需求约为140万平M。 3. 结婚购房比例比较稳定

根据市民政部门资料，南京每年约有2万对青年进行结婚登记，其中

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60%~70%新婚者有购房需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在20%左右。全市大约有1.4万户将购买商品房，这部分人群全年商品房需求面积在155万平方M左右。

4. 改善居住环境群体需求比例变化较小

随着我国经济的快速增长，居民收入也显著提高，因此，对于改善居住条件，提高生活质量的购房需求也在相应的逐步增加。不少高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以小换大，以旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。2003年这部分人群所占比例仅次于拆迁购房需求的人群比例，大约为1.53万余人，总需求面积为170万平M。 5. 城市化进程等购房需求

目前，南京的城市化水平约为45%，按照规划，南京每年城市化水平要增长2%，每年城市人口将增加11万多人，该群体将带来巨大的购房需求。

南京每年高等院校毕业生在7万人左右，有相当一部分留在南京工作；每年大量农村和外地人口迁入到南京城区定居工作，都会新增一定量的商品房需求。由于大部分人会租赁或购买小套住房作为过渡，因此这部分人群购买商品房数量不太大。根据决策地产研究中心的购房会员数据库资料，这部分人对商品房需求面积约在85万平M。 （二）存量商品房市场容量

抉策地产研究中心对会员数据库三年的购房者需求数据进行分析，购房者对商品房和存量房的需求比例如下图所示： 图1-2 商品房类型需求比例构成图

75.0p.0e.0`.0U.0P.0E.0@.05.00.0h.3a.2H.78.81.7 01年2002年新建商品房存量商品房2003年51.3%

存量房的面积、总价与商品房相比有明显的优势。以城中为例，超过70％的商品房的面积在110平方M/套以上，而存量房面积大部分在50—80平方M/套，城中同样位置的一套商品房和存量房的总价相差几乎一半。因此，随着近几

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