年商品房价格的上升，商品房的需求比例不断下降，而作为替代品的存量房的需求比例上升迅速。2003年南京市居民有购买商品房意向的户数约8.7万户左右，意向购买存量商品房的户数近7.4万户，按照户均购房面积75平方M计算，2003年南京市存量房的市场容量为550万平方M。
二、2003年南京房地产市场交易状况分析
1. 2003年商品房已实现需求状况
市场容量可分为已经被实现的需求和其它由于房价、产品结构等原因还没有实现的需求。在已经被实现的需求中，可以分为商品房、存量商品房、经济适用房、商铺和办公楼几个途径，以下分别论述：
2003年南京商品房市场非常旺盛，商品房销售面积创出历年最高记录。2003年合同销售商品房的面积达到739万平方M，同比增长34%。2003年南京市完成产权登记的商品房交易3万余件，交易金额近130亿元，交易面积超过400万平方M。
存量房交易件数和面积超过商品房，2003年南京市存量房交易达到5.9万件，交易额为118.4亿元，与2002年相比分别增长了90.4%和135.7%，创历史最高纪录，交易面积也超过商品房交易面积30万平方M，达到430万平方M。
2003年经济适用房基本上供不应求，拆迁居民为2.4万户， 而全年建成经济适用房91.76万平方M仅能满足1.2万户家庭的需要，要满足拆迁居民的需求还需加大经济适用房的建设。由于中低价商品房于2003年9月刚刚启动，至年底尚无供应和交易。
从物业分类情况来看，住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售却苦乐不均。2003年商铺成为南京楼市的一匹黑马，2003年商铺投资额为13.27亿元，比2002年增长25.%。从南京住宅的涨幅来看，无论什么地段都没超过商铺。因此，在排队购房中，有不少人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于住宅，已被众多投资者所认识。
和商铺的旺销相反，办公楼的需求相对低迷，2003年全市办公楼开发投资仅为13.69亿元，大约是住宅投资的一成，与2002年相比下降了16.1%。甚至有的地段办公楼的价格反而低于住宅的价格。当前国内消费品消费仍然低迷，经济增长主要受投资拉动所致，导致国内办公楼需求不足，因此才会有开发商把原来作为办公楼用途的用地开发为商住两用楼，酒店式公寓等形式，迎合不断上涨的商品住宅的需求。
2. 商品房交易量的历年增长情况
2003年南京市房地产市场无论是签约交易金额还是交易数量，都创历史最
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高水平，增幅也居历史之冠。历年的商品房成交面积和增长率如图所示： 图1-3 1996年—2003年商品房成交面积和增长率示意图
交易面积万平方米增长率30.00 .00.00%0.00%-10.00%-20.00P040030020010019961997199819992000200120022003从南京商品房成交历史纪录可以看出，南京商品房需求近几年来非常旺盛，增长速度屡屡创造纪录，表明近年高速发展的南京房地产市场有着强劲的需求支撑。商品房交易数量在1999年增速相当平稳，每年增长率维持在10%以上，2003年更是达到了17%。由于老城改造城市建设等因素的强劲拉动，南京房地产市场在未来1—2年内仍具有较大的市场发展前景。 3. 2003年未实现需求状况分析
2003年南京市房地产市场容量为1400万平方M，而2003年商品房合同销售面积为738万平方M，存量房完成交易近430万平方M，再加上经济适用房91.76万平方M，市场容量中仍有140万平方M未能实现。除了由于总体上供应不足以外，房地产产品结构也存在着不平衡状况。普通老百姓急需的小套型、中低价商品房供不应求，而大套、高价房供应较多以致这类工程销售周期相对较长。
三、2003年需求结构分析
1. 各片区的结构比例及季度变化情况
房地产是一种特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每个商品房都有其独特性和不可替代性，从而导致了不同区域商品房的不同需求。南京房地产市场主要分为城中、城南、城东、城北、河西、江北和江宁，各区的市场容量表现出很大差异。根据抉策地产研究中心购房会员俱乐部数据库数据统计，2003年各季度购房者对区域的选择比例及变化如图1—4所示：
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图1-42003年各季度片区市场容量比较图
35.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%河西江宁、江北城东城中城南城北第一季度0.27680.24080.1720.14980.07560.086第二季度0.29360.2560.18560.10250.09250.069第三季度0.3120.21540.19250.12450.07830.0769第四季度0.30080.20350.1650.13580.1130.082河西江宁、江北城东城中城南城北
图表显示，购房者的区域需求以河西片区的比例最高，而且比较稳定。一系列市政基础设施的陆续开工建设，河西地区奥体中心等十大标志性建筑的开工建设，为河西板块市场注入了新鲜的活力，推动楼盘的销售持续火爆。随着金马骊城、奥体新城等超级大盘的开发上市，2003年河西地区吸引了30%左右的总需求，表明河西片区房地产市场需求非常旺盛。但是由于河西片区2003年底商品房均价已经超过5000元/平方M，低价位楼盘供应不足，和消费者价格意向需求相背离（见第二章图2—3），因此河西地区需求份额在第三季度达到最高之后出现下降趋势。
城北地区在河西大规模开发的辐射下，也逐渐受到广泛关注，市场需求份额有所提高。江宁地区仍然是全年商品房上市量最大的一个区域，凭借其价格优势仍然是南京销售量较大的区域，但是江宁个别楼盘住宅销售价格已经突破3000元/平方M，逐渐失去高性价比的优势，配套设施建设进展相对过慢与房价的上涨太快，使需求量出现下滑迹象。其它各片区的需求比例变化甚微，需求结构稳定。
2. 楼型层次及季度比例变化分析
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房子的楼型也是影响购房者决策的另一重要因素。房产从楼型角度看主要包括多层、小高层、高层和别墅。根据抉策地产研究中心的会员数据库资料统计分析楼型需求的比例如下图：
图1-5 2003年南京市楼型需求比例对比图
58.64%多层59.63Q.50R.57%小高层28.63%高层26.12.25%3.92%二季度59.63&.12.25%3.92(.60.80%6.10%三季度51.50(.60.80%6.10).64.65%5.14%四季度52.57).64.65%5.14%别墅9.30%3.42%一季度58.64(.63%9.30%3.42%多层小高层高层别墅
可见，2003年南京商品房市场中各楼型的需求以多层为主，小高层次之。高层、小高层的得房率较低、电梯问题、习惯心理等使多层的选择比例超过了一半。当前房地产整个市场是供方市场，产品的供给主导了需求，开发商占主导地位。由于高层、小高层的供给比例较高，购房者的选择余地不大，在供不应求的情况下，购房者较能够容忍对楼型不满意度，因此小高层、高层的需求比例有一定的提高。相对而言，多层的供给不足，导致对多层的需求比例下降，尤其是意向需求量较大的城中和河西地区。 3. 商品房价格档次及季度变化情况
价格是商品需求实现的主要制约因素，商品房的需求对房价非常敏感。对南京购房者的期望价格区间比例统计如下图： 图1-6购房者期望价格对比图（单位：元/平M）
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