南京市房地产市场研究报告

业，这几年的投资高速增长，房地产业功不可没，同时也有力的拉动了居民的消费。希望房价下跌来满足中低收入居民的需求在短时间内不太可能，因为房地产业出现大幅波动是各方面都不愿意看到的情景。

因此经济适用房和中低价商品房是解决中低收入居民购房和房地产市场平稳发展矛盾的比较好的方法。面向被拆迁困难户和低收入家庭的经济适用房建设速度在2003年骤然加快，2002年全市仅仅开工建设20万平方M经济适用房，到2003年底竣工包括6个工程91.76平方M经济适用房，安置了12900户低收入家庭。除此以外，2003年全年共划拨9个片区近600亩规划土地用于经济适用房建设，建设面积将达到370万平方M近4.8万套住房，将有效的缓解部分低收入家庭的购房压力，改变目前中低价商品房供应严重不足的不平衡状况。

尽管2003年经济适用房建设力度在加大，但仍然无法满足市场的需要，2003年拆迁2.4万多居民，预计2004年拆迁量将达到4万户。除了经济适用房的建设力度应加大加快以外，也应加大建设位置条件较好的中低价商品房，以满足多层次收入水平居民的需要。

二、2003年房地产供应结构以及供需分析

1. 2003年南京市房地产市场总体供需分析

2003年商品房的市场容量为850平方M，存量房的市场容量为550万平方M左右，本常规研究报告仅研究商品房的供需状况。根据南京市房产经管局的资料，2003年全市新商品房的上市面积为598万平方M，经济适用房供应91.76万平方M，整个商品房市场需求大于供给。

尽管2003年全年南京房地产市场总量上供不应求，但是仍然存在着结构性矛盾。局部片区房地产市场供需状况比较紧张，排队购房现象屡见不鲜，每期开盘的价格总是高于上一期的价格，而有些类型商品房销售却比较缓慢，在部分市场存在着供大于求的现象。随着二级市场的高速发展以及各种鼓励政策出台，存量房交易快速上升，同时市政府加大经济适用房和中低价商品房的建设力度，以及2003年土地的放量上市将有效缓解以往土地资源制约房地产开发的状况，2004商品房供给量将比2003年的供给量大幅增加，使总体供不应求的房地产市场状况得到改变。 2. 各区域供需结构分析

在对南京商品房供需结构的统计分析中，主要采用供给份额和需求份额的比较模型来分析，通过比较供给份额、需求份额，能够反映市场结构是否平衡，判断各片区的供需状况。片区容量供需比：该片区内总供给面积与在该片区内总需求面积之比。数值小于1，说明该区域市场供不应求，数值大于1说明该区域市

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场供给过剩。2003年尽管全年供需基本平衡，但是在区域供需结构不平衡状况最突出的表现在各片区的供求不平衡现象上，通过比较各片区供需状况，市场各方能够准确地把握不同片区市场状况，避免造成资源的浪费。

根据决策地产研究中心的70典型楼盘数据库对南京楼盘销售状况的监测资料，结合我中心会员数据库购房需求数据，得出2003年南京市各片区商品房供需状况。

供需比1.401.201.000.800.600.400.200.00城东城南城北河西城中江宁、江北0.720.441.271.110.800.93图2-2 2003年各片区供需结构比例图

抉策地产研究中心数据显示，2003年各片区房地产市场中，产品供需基本平衡的片区为城中区。城东、城北片区供不应求，城南片区，特别市宁南楼盘的供给比较大，但是受到交通、生活配套等条件的限制，供大于求。而供需差距比较大的片区为江宁和河西片区。江宁片区由于前几年土地供应比较充足，商品房供应量比较大，表现为市场压力区，供给份额比需求份额高27%；尽管河西是南京房地产市场的热点，有数个大盘在开发，但2003年能够上市表现为供给的仍占少数，凭借自身的优势河西片区需求非常旺盛，需求份额仅能满足需求的44%。随着供应的增加，河西片区的供需矛盾突出状况在2003年发生了一些变化，如图。

图2-3：2003年河西片区全年供需比走势图

0.70.60.50.40.30.2第一季度第二季度第三季度第四季度0.470.430.38河西片区供需比0.62 2003年底，河西土地供应大幅上升，同时奥体中心片区楼盘开始全面启动，有数个大盘即将开盘，供给有所增加，也影响了消费心理，致使供给紧张状况有所缓解。

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3. 价格层次供需结构分析

毫无疑问，无论消费者还是开发商都对市场价格非常敏感，商品房价格层次的供需结构同样存在结构性矛盾，这里所引用的价格层次容量供需比是该价位档次内总供给面积与该价位档次内总需求面积之比。数值小于1，说明该价格层次市场供不应求，数值大于1说明该价格层次市场供给过剩。根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下： 图2-4 价格层次供需结构图（单位：元/平M）

供需比3.002.001.000.580.003500以下3500-50005000-70007000以上2.242.090.75

抉策地产研究中心数据显示,中低档价位区间商品房供不应求，3500元以下/平M价位段区间商品房供给仅能满足需求的58%；5000元以上/平M价位段区间为供给过剩区，供给份额大大超过需求份额。然而在3500元以下/平M区间价位段区间的商品房中，除了在江宁和江北片区有供给外，其它片区基本没有供给。但是这个价位上却有超过15%的消费者意向选择在宁南和仙林购房。

因此进一步结合购房者购房意向地区指标进行交叉分析，我们就会发现更多问题。下面以3500—5000元价位区间为例：

图2—5 3500—5000元/平M价位区间区域供需比例图

1.41.211.213500－50000.80.60.4城东城南城北河西0.710.571.12

尽管总体3500—5000元/平M价位段区间供稍小于求，但如果分区域考察就会发现在这个价位区间上城南和城北片区供应大于需求的比例较大，出现结构性

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过剩的不平衡现象。 4. 楼型供需结构分析

利用抉策地产研究中心数据对楼型供需结构进行分析。这里所引用的楼型容量供需比是该楼型总供给面积与该楼型总需求面积之比。数值小于1，说明该楼型市场供不应求，数值大于1说明该楼型市场供给过剩。

根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下： 图2—6 楼型供需结构图

2.001.501.000.500.000.620.91供需比1.731.42多层小高层高层别墅

可以看出，多层的楼型需求非常旺盛，供给仅能满足需求的62%，预示多层楼型的价格将要继续坚挺；在高层区域中，表现为市场供给过剩，这部分楼盘的销售压力将会比较大；别墅区供给稍微过剩；小高层区域供需基本达到均衡。

由于土地资源非常稀缺，地价在商品房成本构成中比例较高，只有建设高层建筑，才能降低单位建筑面积所分摊的土地费用。因此高层、小高层楼型的市场供给较多，特别是在城中一些地价很高的区域，这与消费者的消费习惯心理有些差距，导致供需不平衡。

5. 商品房总价与区域供需交叉分析

消费者在购买商品房的时候，单价是重要的因素，但毫无疑问，消费者的选择还要受到总价的制约。消费者对于不同区域所能接受的总价是不同的，因此即使某个总价区间上总体供不应求，如果结合区域进一步进行交叉分析，就会发现市场的结构性过剩。

根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下（仅列举河西、城中、城南和江宁）：

图2－7 商品房总价与区域交叉供需比例图（总价单位：万元/套）

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