如图所示，
2.521.510.50河西城中城南江宁30 万以下30－60万60万以上
市场中单套总价30万以下的商品房基本供不应求，其中河西片区供需差距比较大，除了单身公寓和公寓式酒店之外基本没有其他类型供给；单套总价30-60万区间上的商品房江宁片区供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；单套总价60万以上的商品房区间四个区域都供大于求，其中江宁地区供给与需求相差比较大。
三、2004年南京市商品房供给总量分析
1. 商品房
2003年南京房地产施工面积为1255万平方M，比2002年增长38%，而竣工面积仅为392.82万平方M。由于房地产从动工之日起一般在一年之内可以竣工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004年内完工交付使用；此外南京计划今年新开工住宅面积1000万平方M，按照南京市2004年城市规划，将重点建设宁南、长巷、河西、仙林几大片区，再加上今年开工建设并竣工的商品房，04年的商品房上市量估计将达到900万平方M。
2003年，南京市存量房、商品房的交易量相当，并且存量房交易量上升速
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度超过商品房的趋势，其它城市如北京上海的房地产市场中存量房交易量都已经或有趋势超过商品房，因此2004年的存量房供给量和交易量应和商品房相当。 2. 经济适用房
按照政府的规划，2004年要继续加大经济适用房和中低价商品房的建设力度和规模。今年南京将全面开展宝善、门东、南捕厅、冶山道院等地区的旧城改造和黄泥岗、扇骨营、热河路、永宁街等片区的危旧房改造，共约26片，50万平方M。继续建设景明佳园、兴贤佳园二期、尧化门等6片经济适用房，2004年底将竣工面积120万平方M以上；建设仙鹤门、幕府西路、南湾营、宋家洼等中低价商品房，当年完成90万平方M。这样2004年的经济适用房和中低价商品房的供给量将达到210万平方M，按照户均75平方M计算，可以解决2.8万户居民的住房问题。 3. 片区状况分析
2005年的“十运会”日益临近，由于开发商担心河西的房地产市场会出现北京亚运会之后的亚运村地区房地产市场长期低迷状况，2004年河西特别是奥体中心附近将会出现楼盘放量供应的现象。规模达到41万平方M的超级大盘金马郦城已经开始发售，占地100公顷的奥体新城也将在04年春开盘，除此之外，2004年河西上市的工程包括顺驰奥城、万科光明城市、雨润工程、四季仁恒、万达工程等等，推出的住宅小区规模基本上都比较大。2004年河西仅奥体中心附近推出的住宅体量就将达到120万平方M以上，预计
2004年河西商品房上市面积150万平方M，在2003年基础上翻番。 江宁近几年始终是商品房上市面积最大的片区，以建筑面积达到75万平方M新盘拖乐嘉街区为代表的一批新盘将在今年上市。此外一些老盘如30万平方M明月港湾、66万平方M天地新城、40万平方M21世纪现代城、80万平方M武夷绿洲等工程也会一期期地开发建设上市。预计江宁在2004年的供应面积将超过200万平方M。
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第三节 价格研究
本期价格研究根据抉策地产研究中心从2003年8月开始推出的70典型楼盘价格指数系统，我们对年度南京市70家典型楼盘销售状况进行连续性跟踪分析，从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等多方面研究2003年南京市商品房市场价格特征。
本期价格研究内容主要包括：2003年12月抉策70典型楼盘价格指数、2003年度南京市商品房总体价格水平、商品住宅价格水平以及分物业、土地、二手房和经济适用房价格水平分析，2003年价格走势分析，2003年南京市商品房价格成因分析。
一、供应价格水平分析
1. 抉策南京市70典型楼盘价格指数
2003年8月，抉策地产研究中心创立了南京市第一个比较完善的监测商品房价格行情与销售成交状况的南京市70典型楼盘指数评价系统，已有90余个房地产工程与我中心签定了数据交换协议，并已陆续从2003年8月起每月提供一
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次其最新的楼盘信息、价格信息、销售动态和业主信息，信息将汇总在我中心的70楼盘数据库，相关研究将定期发布在《抉策地产研究中心南京市70典型楼盘指数报告》中。
注：70指数并不是单纯使用价格为变量，销售进程、空置比例、出租行情及相关市场动态行情都是重要的参考工程。相关研究详情将公布在抉策南京70指数的定期报告中。
我们把2003年8月份第一期70指数值定为100，根据2003年10月份公布的第一期抉策地产南京70典型指数数据，运用系统模型得到2003年第二期抉策南京70典型指数： （1）总指数表
发布时间 2003年12月 2003年10月 2003年8月 南京市70典型楼盘价格总指数值 111↑ 106↑ 100 分区域指数 比上期增长率 5.7% 6% / （2）分区指数表 城北 城东 城南 城中 河西 江宁 2003年12月 111↑ 112↑ 110↑ 108↑ 115↑ 110↑ 2003年10月 106↑ 107↑ 106↑ 105↑ 109↑ 105↑ 2003年8月 100 100 100 100 100 100 发布时间
（3）分物业指数表 发布时间 住宅 商住写字楼 别墅 108↑ 105↑ 100 110↑ 106↑ 100 2003年12月 115↑ 2003年10月 108↑ 2003年8月 100 从本期抉策地产研究中心70典型楼盘价格指数分析，各项变化表明，2003年10至12月南京市房地产产品市场总指数、分区指数、分物业指数都上升了3至7个点，与2003年8至10月涨幅基本相当。
2003年，南京市商品房市场前三个季度呈现的供不应求局面，由于年末大量新盘涌入市场，形成了短期内某几个片区的供大于求，使市场价格涨速有所放缓，代表区域如城南、城中区域，但市场整体持续升温的迹象依然。
目前供应结构性失衡还是南京市房价的主导决定因素，在高价位段产品如城中区域的商住写字楼工程价格增速有所放缓的局部现象背后，中低价产品的结构性供不应求导致的价位整体拉升现象仍是市场的主流。根据抉策地产研究中心70典型楼盘数据平台监测统计，2003年11、12月度的70指数各项数据全线上升，再加上接近年关，市场上准现房供应比例有一定量的增加，带动了整体商品
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