南京市房地产市场研究报告

房价格的上升。

据国家发展改革委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，2003年四季度与上年同季相比，房屋销售价格上涨5.1%，土地交易价格上涨8.9%，房屋租赁价格上涨2.2%，涨幅均高于三季度。比较全国水平，根据国家统计局2003年11月份 “国房景气指数”公布，全国房地产开发景气指数为106.45，开发及投资都保持上扬势头； 2003年1-10月我国房地产总投资额增长25%，全国商品房平均销售价格同比上涨5% ，再比较其它一线及重要二线城市房价，2003年四季度与前年同季相比，全国房屋销售价格上涨5.1%，比三季度涨幅增加1个百分点，其中，涨幅排名前四位的上海、青岛、沈阳、南京上涨幅度分别为29.1%、17.6%、15.8%和13.4%，涨幅比三季度分别增加7.6、1.7、6.4和4.5个百分点，南京市2003年房价涨幅居全国第四的位置。2003年，南京市共办理房地产交易登记9.14万件，实现房地产交易额249亿元，分别比上年增长71.1%和105% 。参考近期中房指数公布的北京、上海、重庆等7大城市住宅综合指数数据（见下表）从涨跌点数上比较，全国平均涨幅较低，南京市属于城市发展速度领先、涨幅较大的城市，比较抉策地产南京市70指数的行情，说明南京是2003年第四季度的长三角地区房地产市场发展较快的代表城市。

数据显示2003年南京市主要经济指标创十年来最好水平，2003年以来南京市人均GDP增长超过15%、城镇居民人均可支配支出增长了12%以上，社会消费品零售总额增长15.3%，房地产投资总额比去年同期增长47%，房贷方面，2003年全市个人购房贷款量及个人购房按揭登记件数比上年增长29.9%和79.8%。2003年，南京市房地产的几个重要指标水平如销售金额等均比2002年超过了60%。而房价的年度涨幅接近20%，高于各项经济指标的增长率。各项经济数据显示，2003年南京市在目前中国长三角经济圈的重要地位开始显示，在加入WTO之后的形势以及经济增长预期都是平稳健康的。2004年，南京市城市建设总投资规模将超过400亿元，重点建设16个单项投资在20亿元以上的大工程，新开工住宅将达1000万平方M，建成500万平方M，全年人均住宅建筑面积要达到24平方M。经济的持续快速增长、居民消费力的提高、房地产基金、债券上市为特征的新型的房地产投资途径崭露头角，种种迹象都使楼市全面向好的方向发展。

参考数据：中房11月典型城市房地产综合指数

地区 北京 上海 南京 广州 11月综合指数 1126 1086 1306 967 升降 7 20 3 -1 29 / 65

天津 重庆 成都 637 532 372 0 1 2

2. 商品房价格水平分析

图3-1 2003年10月至2003年12月商品房价格走势图(单位：元/平M)

70006000500040003000200010000总均价城北2003年10月43822003年12月4537

城东46084858城南39734314城中60066296河西48045196江宁30153190江北2105237439864177根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据和2003年12月70典型价格指数，以南京市七大片区作为统计对象，根据供给面积与市场价格的加权计算，参考得出南京市2003年12月商品房平均价格为为每平M4537元/平M，七大片区均价如上图所示。比较10月价格，南京市商品房总均价及所有大片区均价都呈上涨态势，上涨幅度比较如下表。

图3-2 2003年10月至2003年12月商品房分区均价增长幅度表

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16%8%6%4%2%0%总均价

2003年8月-10月增长率(%)2003年10-12月增长率(%)城北城东城南城中河西江宁江北本期数据显示，城中、城北、江宁、城东片区价格上涨幅度基本与8至10月涨幅接近，本期70典型楼盘指数各片区入选工程中商住写字楼工程比例较上期低10%左右，从而从总体涨幅统计上看，城南、城中片区由于近期供给量较大、销售形势也比较良好，涨幅较平稳在5%-9%之间；江北片区涨幅较为明显超过10%，以旭日华庭为代表的江北片区工程的价格上涨形势是南京沿江经济全面启动的一个信号；河西片区也是沿江大开发的直接受益范围，迎接十运会、打造新市区的节奏明显加快，河西区价位的上涨在情理之中；城北片区继续受到消费者的追捧，两个月内均价上涨超过200元/平M。平均根据70家典型楼盘提供的历史数据，与2003年上半年的价格数据相比，2003年下半年，各片区楼盘价格普遍上涨300-600元/平M左右，年度内各片区的平均涨幅渐趋一致，平均上涨近1000元/平M。房价涨幅超过居民收入涨幅。从1998年至今，南京房价一直维持着高速增长，已经超过了收入增长速度。参见下表统计数据。

图3-3 1999至2003年南京市房价年度涨幅比较图

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25 %5%0%-599年13%8%5.70%7.20%5.80%5.80 00年-2%6.90%5.40%9.50.10%3.90 01年9.50%3.20%6.20%9.90.40 02年2.30%2.40%1.90%3.20%9.40%9.40 03年14# %城中河西城北城东城南江宁

3. 商品住宅价格水平分析

根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据统计。2003年10月至12月商品住宅价格走势统计如下表：

图3-4 2003年10月至12月商品住宅价格走势图(单位：元/平M)

2003年10月60005000400030002000100002003年12月总均价41624378城北38824010城东42744390城南39554260城中54955850河西46284959江宁30213120江北212022892003年10月2003年12月

可以看出，2003年12月南京七大片区总体均价为每平M4378元/平M，与10月份比较上涨216元/平M，在近3个月里，月均上涨近70元/平M,涨幅较上季度增快，高于商品房总均价的涨幅，住宅均价接近在每平M6000元/平M以上的是城中区域达到5850元/平M的高位，值得关注的是均价从每平M3000至4000元/平M价位段越升至4000至5000元/平M价位段的片区有城北、城南两个片区，江宁片区近期住宅均价总体涨幅较小，而江宁片区几个优势大盘的涨势与城区涨幅的差异并不大，四季度江北片区涨幅较大，近三个月来上涨200元以上/平M。

从2003年全年来看，南京市商品住宅均价涨幅超过20%的楼盘数不胜数，

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