中估联行研究院 Academy of China Appraisal Association 市场分析报告 2016年第6期 全国典型城市房地产市场分析报告 ——2016年上半年
报告要点：
? 宏观经济：二季度GDP同比增长6.7%，与上一季度持平，好于预期值6.6%，分产业看，第三产业是主
要拉动力，产业增加值增长7.5%，高出总体增速0.8个百分点，第一产业和第二产业增速均低于总体增速；从需求结构看，消费的拉动力明显增强。
? 政策走向： 今年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势，
相继出台“降首付”、调整“公积金”、“降契税”等多个政策的刺激后，热点一、二线城市房价在经历了一番非理性上涨并逐渐趋于平稳，整体还是处于上涨的趋势，涨幅收窄；对于三四线城市而言，去库存与预期仍有差距，宽松的大方向政策不会改变；从融资环境来看，银行资产配置持续大幅度向按揭倾斜，对房地产基本面促进巨大。预计下半年银行房贷政策将逐渐趋于稳定，银行会通过细化优惠利率等政策吸引更多优质客户申请房贷，但严格控制资产质量风险、遏制不良贷款上升将成为下半年银行业风险化解的重要任务。此外，住建部从6月到10月期间，将针对房地产中介开展专项整治，抑制人为因素造成的房价上涨；
? 土地市场：二季度上海、深圳、南京、重庆、厦门、太原和西安成交面积环比上涨，深圳涨
幅最高，达381.03%，其余城市成交面积环比下降，昆明降幅最大，达到51.08%；同比方面，深圳、郑州、武汉、南京、厦门和西安成交面积上涨，深圳涨幅最高，达128.49%，上海降幅最大，达到37.9%；上半年深圳和南京的土地成交金额同比涨幅最高，分别达到339.95%和202.76%，成交面积则广州和南京同比涨幅最大，分别达到47.29%和43.55%；
? 住宅市场：库存方面，截止到2016年6月份，除深圳外，其余新建住宅去化周期较去年同期均
有所缩短，武汉、南京、厦门和西安缩短幅度更大（见图9）；太原去库存压力仍较大，库存去化周期需要18.2个月，其余城市均控制在10个月左右；价格方面，二季度深圳在一线城市中新建住宅和存量住宅价格方面增幅最大，分别达到56.75%和44.91%；厦门、南京和武汉在二线城市中房价均保持15%以上的增幅，昆明和西安房价以3%-5%的速度下跌；
中估联行研究院 上半年一线城市房价普遍上扬，深圳新建住宅和存量住宅价格以54.24%和50.56%的同比涨幅速度领跑一线城市；厦门、南京和武汉的新建住宅和存量住宅以10%以上的同比增速领跑于二线城市，其余城市中昆明、重庆和西安房价同比下降，其中西安的存量房跌幅较大，达到6.44%，昆明的新建住宅跌幅最大，达到6.65%；供需方面，二季度除深圳外，其余城市新建商品住宅供求比均保持稳定的状态，其中广州、南京、西安和厦门供不应求，比值分别为0.69、0.69、0.55和0.66；深圳由于二季度交易面积下滑，导致供求比增大，比值1.43；上半年北京、深圳和昆明交易面积同比下降，深圳降幅最大，达到22.78%，其余城市同比上涨，南京和武汉涨幅最高，分别达到106.06%和77.23%；
? 新建商业办公市场：上半年新建办公楼在交易面积方面，北京同比增幅最高，达到
392.77%，昆明下降，同比降幅48.94%；在交易价格方面，北京、广州、深圳和成都同比上涨，深圳涨幅最高，达到20.75%，其余城市下降；新建商业在交易面积方面，北京同比增幅最高，达到175.07%，深圳、成都和昆明下降，成都同比降幅最大，达到28.28%；在交易价格方面，北京、上海、深圳、武汉和昆明上涨，深圳涨幅最高，达到40.89%，其余城市下降，广州降幅最大，达到9.08%；
敬请参阅结尾处的报告说明1
中估联行研究院 一、宏观经济分析
1、国家统计局发布的2016年6月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.1%，同比上涨1.9%；PPI环比下降0.2%，同比下降2.6%。上半年，全国居民消费价格总水平(CPI)比去年同期上涨2.1%，工业生产者出厂价格同比下降3.9%；
解读：一是CPI 6月鲜菜价格同比首次由正转负,下降6.5%,影响CPI同比下降0.15个百分点；二是6月猪肉价格同比上月涨30.1%，较上月回落3.5个百分点；三是非食品价格超预期，其中交通工具用燃料、医疗保健和房租价格上涨超过季节性；
上半年，CPI同比上涨2.1%，涨幅与一季度持平；PPI同比下降3.9%，降幅比一季度收窄0.9个百分点；
另外，中国制造业采购经理人指数（PMI）为50%，位于临界点，低于上月0.1%，总体看呈现生产平稳、结构进一步优化的特征。非制造业采购经理人指数（PMI）为53.7%，较上月回升0.6%，主要靠建筑业上升至62%的拉动。（见图1）
图1 2015年6月~2016年6月全国CPI走势
2.50%2.30%2.00%1.50%1.00%0.50%0.30%0.00%-0.50%-1.00%同比环比2.30%2.30%2%1.90%2%1.80%1.60%1.40%1.60%1.30%1.50%1.60%1.60%0.50%0%0.10%-0.30%0%0.50%0.50%-0.20%-0.40%-0.10%-0.50%数据来源：国家统计局
2、二季度GDP同比增长6.7%，与上一季度持平，好于此前大多数经济学家预计的6.6% 分产业看，第三产业是主要拉动力，产业增加值增长7.5%，高出总体增速0.8个百分点，第一产业和第二产业增速均低于总体增速；从需求结构看，消费的拉动力明显增强。（见图2）
敬请参阅结尾处的报告说明2
中估联行研究院 图2 2011年1季度~2016年2季度全国GDP走势
1210864202.52.422.11.81.91.81.72.21.81.61.71.81.91.71.41.81.81.51.51.81.110.29.99.48.787.57.487.87.57.97.67.37.47.17.2776.96.86.76.74季度2季度4季度2季度1季度2季度3季度1季度3季度1季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度92011年2012年2013年同比环比2014年2015年2016年数据来源：国家统计局
3、上半年，包括基建投资和制造业投资在内的固定资产投资同比名义增长9.0%，民间投资增速创出2.8%的新低，分别比2015年和2014年下降了约7个和15个百分点。
楼市上涨和政府基础设施建设开支缓冲了制造业、出口和民间投资放缓造成的冲击，给下行中的中国经济带来了至少是暂时的稳定。由于世界经济复苏的延缓以及如近期英国公投脱欧这样的不确定因素在增加，整个形势还是比较复杂，未来经济下行压力仍然较大；（见图3）
图32015年以来分月累计固定资产投资同比增幅情况
121086.964205.75.23.92.811.411.411.311.21110.910.410.310.210.210.210.210.11010.210.710.59.6全国固定资产投资民间固定资产投资2季度 数据来源：国家统计局
敬请参阅结尾处的报告说明3
相关推荐：
loading