中原公司南阳恒大翡翠华庭项目调研报告
一、南阳市城市概况
南阳市，位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界地带，是距离省会郑州最远的省辖市，交通相对闭塞，是目前全省仅有未通高铁的城市之一。全市总面积2.66万平方公里，截止2016年底常住人口1006万，市区人口185万。2016年GDP总值3118亿元，人均GDP为31122元，位列河南全省第15位（倒数第4位）。
二、南阳市房地产情况
1、土地出让情况：至2017年12月初，南阳市今年共组织实施出让土地27宗，面积37.86公顷。其中，招拍挂出让18宗，面积22.8574公顷，出让价款61665万元；协议出让5宗，面积12.2929公顷，出让价款5373.5万元。 2、商品房成交情况：2017年1—10月，全市商品房销售面积为292.15万平方米，同比上涨7.9%；其中住宅销售面积为271.43万平方米，同比上涨6.8%。商品房销售额为114.38亿元，同比上涨7.2%；其中住宅销售额为97.46亿元，同比上涨8.3%，住宅销售均价为3686元/㎡。
3、限购限贷政策情况：暂无限购政策。买房人首套房首付20%，利率上浮20%；二套房首付30%，利率上浮30%。买房人名下有2套房产贷款未结清，不予批复贷款买房。
4、限价政策情况：2017年10月19日，南阳市房地产管理中心房地产市场监管科发文，要求暂停销售价格超过7000元/平方米所涉及项目商品住房的网签备案业务。 三、项目概况
项目为合作开发项目，位于南阳市东南部城乡结合区域，312国道（雪枫路）与天冠大道交汇处西500米，距南阳市政府车距7.8km，距南阳市火车站车距10.6km，距商业中心（南阳市府衙商圈）车距8.7km。该地区属于城市新规划区域，主要以新能源产业开发，光电印刷新材料、物流产业园为主，距城市传统生活区较远，远离政府主要倡导的发展区域（南阳市城市规划发展区域为东北部，未来市政府、三馆一院、高铁站等规划区域）。目前区域教育配套、医疗配套、生活配套、交通配套等尚不完善，周边竞品项目品质较差，价格较低，严重拉低了客户心理价格预期。本项目地块面积较小，规划受限，展示面不足，项目东侧规划珠江路，为满足项目客户停车、开盘使用场地临时自建，西临和北临规划区间路尚未修建，南临312国道（雪枫路）当前路况较差，多有工程大型车辆经过，形象较差，对项目有较大影响；且距市中心商圈距离较远，现阶段周围生活超市较少，客户抗性较大。 四、周边竞品现状
南阳恒大翡翠华庭项目南临312国道（雪枫路），西临和北临为规划区间道路（现为村庄，区间路未建、未规划路名），东侧为珠江路（未建），周边竞
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品情况如下：
1、坤奥·忆江南：位于本项目东南方向约670m。从2015年初开始蓄客，2015年12月6日首次开盘，主要是26层高层建筑，共计310套，首次开盘均价3100元/㎡。项目总建筑面积约15.3万㎡，总占地约90亩，容积率2.55，绿化率33%，共9栋26层高层组成。主要为62㎡小两房，71—86㎡两房及116—134㎡三房为主，已经于2017年5月底正式交房。目前为现房销售，按揭销售均价为3850元/㎡，一次性销售均价为3500元/㎡，目前剩余未售房源约95套，月均销售约10套。
2、龙都花园：位于本项目东侧约510m，从2014年初开始入市宣传，2014年8月17日首次开盘，主要是26层高层建筑，共计480套，首次开盘均价2750元/㎡。项目总建筑面积约23.6万㎡，总占地约120亩，容积率2.95，绿化率31%，共19栋26层高层组成。主要为74—92㎡两房，113—135㎡三房，140—147㎡四房，项目已经于2017年1月全部交房。目前为现房销售，当前销售均价为3900元/㎡，车位销售价格为8万元/个，剩余未售房源约83套，月均销售约12套。
3、中信国安城：位于本项目车距约16公里，该项目紧邻白河和李宁体育公园，位于市政重点发展规划的东部区域。该项目于2015年3月启动宣传，2017年9月30日首次开盘，共推出7栋六层洋房和1栋16层小高层，共计450套，开盘当天共计销售119套，去化率为26%。项目整体总建筑面积约50万㎡，总占地约465亩，容积率1.66，绿化率40%。主要为150—260㎡洋房，75—92㎡高层两房，121—141㎡高层三房，目前在售主要为首次开盘剩余房源，当前销售价格为洋房首层8600—8800元/㎡，二层及以上洋房销售价格为8000—8300元/㎡，高层销售价格为6000—6500元/㎡，月均销售约35套。 4、碧桂园南都·翡翠山：位于本项目车距约14.4公里，该项目南邻南阳
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市新市政府和行政服务中心约1.1公里，东临南阳市体育中心，北靠独山风景区。项目首期总建筑面积约6.2万㎡，总占地约36亩，容积率2.2，由2栋多层洋房，6栋小高层组成，主要户型为115—147㎡小高层三房及150—260㎡洋房产品。项目于2017年6月启动宣传，2017年9月23日现场接待中心正式开放，10月1日正式启动VIP入会，认筹政策为1万享2万，3万享5万.2017年12月10日首期4栋楼正式开盘，共计销售186套，实际成交价格为7100—7500元/㎡。
车距(km) 占地首次开面积 盘时间 （万方） 建筑面积 （万方） 容积率 月均 去物业类型及价化格（元/㎡） 套数 序项目名号 称 面积段 坤1 奥·忆江南 龙都花2 园 2015-10.6 2-6 2014-00.5 8-17 2017-016 9-30 5.99 2.515.3 5 2.913.6 5 1.66 68—高层（毛坯）： 11 134 3500—3850 74—高层（毛坯）：18 147 3900 小高层 高层（毛坯）：50 75—6000-6500 141 均价7100—7500 7.99 中信国3 安城 碧桂园南4 都·翡翠山 30.96 50 14.4 2017-12-10 2.4 6.2 小高层 2.2 115—147 -- P.3
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