借名买房合同

借名买房合同是否有效？

一．借名买房合同又称隐名购房合同，是指当事人约定，一方（借名人）经他人（出名人）的同意，将其出资购买的房屋登记于他人名下。当事人选择订立借名购房合同的原因多种多样，有为了购买政策性保障住房，有为了规避限购政策，也有为了规避信贷政策等。在借名购房情形中，房屋虽登记于出名人名下，其为形式上所有权人，但真正所有权人则为借名人，在法律形式和实质内容之间形成“虚”与“实”的法律关系。

二.借名购房合同的法律性质及其有效性

（一）法律性质：在借名购房中，涉及双重法律关系：一为内部关系，即借名人和出名人之间的借名购房合同关系；二为外部关系，即借名人或出名人将房屋出卖给第三人，形成其和第三人的买卖合同关系。这里我主要说借名买房的内部法律关系，即借名购房合同的法律性质及其效力。由于我国《合同法》并未将借名买房合同作为典型合同予以规定，故其为非典型合同，即无名合同。

（二）.认定借名买房合同的效力的总思路是：只要当事人意思表示真实，内容不具有《合同法》第52条和其他法律规定的无效合同情形，即应认可其效力。总的原则是：为适应现代社会交易的髙速和频繁、维持交易秩序的稳定，应尽量减少无效合同的认定。 （1）.从《合同法》第52条角度分析

一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。遍观借名买房实例，借名买房常发生于亲友之间，故借名人与出名人之间本应不存在欺诈、胁迫的情形，但由于不良社会风气的影响，借名买房场合亦可能存在欺诈、胁迫的情形。然纵存在欺诈、胁迫情形，亦不可直接认定合同无效，因为是否“损害国家利益”实在很难判断。对此，全国人大常委会法制工作委员会编写的《中华人民共和国合同法释义》在解释时指出：“在经济生活中出现很多以此类合同的方式侵吞国有资产和侵害国家利益的情形，但因受害方害怕承担责任或对国家财产的损失漠不关心，将导致国有资产的大量流失，若此类合同的效力不通过法律直接否定，则国有资产难以得到保护。”该解释似以“国有资产”作为认定“国家利益”的标准，而所谓国有资产，在民事领域包括了国有企业资产。作为民事主体的国有企业被欺诈或被胁迫而签订合同，致使国有资产有流失之虞，按上述释义，该合同应为无效；但若被欺诈或胁迫的主体非国有企业，却只能依《合同法》第条规定请求撤销或变更合同，此种区别对待明显与私法基本精神相悖，不足可取。梁慧星教授对该项进行解释时，认为“损害”应限缩为“直接损害”，而“国家利益”以解作“社会公共利益”为宜。将损害限缩为直接损害，排除间接损害的情形，使“损害国家利益”被严格界定，从而尽可能保证合同自由实现。在大陆地区审判实务中，以“损害国家利益”为由认定合同无效的案例极为少见，即使有也多为“合同双方串通少缴税款”的情形，且法院须结合“以合法形式掩盖非法目的”规定才能进行判决。因此，本项“损害国家利益”的规定实际上仅具

宣示意义，无法作为认定合同效力的根据，自然不宜用来认定借名买房合同的效力。

（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。前已述及，此项“损害国家利益”的规定被第项“损害社会公共利益”的规定吸收，自不待言。而所谓“集体利益”，不过是集体企业资产在民事领域的代名词，集体企业与非集体企业处于同等的民事主体地位，并无任何优待特权，故“损害集体利益”的规定亦不能用来认定合同效力，同样仅具有宣示意义；唯有“恶意串通，损害第三人利益”，才能作为认定合同效力的依据。一般来说，借名买房当事人真意即在于订立买房合同取得房屋，双方虽有串通之嫌，但罕有以此损害买房合同相对人利益的，故仅在确有恶意串通损害第三人利益情形时，才能依此否定借名买房合同的效力。

（3）以合法形式掩盖非法目的。借名买房在很多情形中都是为了规避现有的规定、政策等以达其真实目的。比如，借名人为达规避限购令，或为购买经济适用房等政策房，或为逃避到期债务之目的，而采用借他人名义买房、登记的合法形式。表面上似有“以合法形式掩盖非法目的”之嫌，但实际考察“以合法形式掩盖非法目的”的规范意旨，则不能一概而论。

学说上，对“以合法形式掩盖非法目的”的理解，主要是以王利明、杨立新教授为代表的隐藏行为说，即行为人利用一个合法的民事行为掩盖一个非法的民事行为。而梁慧星教授则主张，“以合法形式掩盖非法目的，是通过使用不直接违反禁止性规定的手段，在实质上实现

法律所禁止内容的行为，在民法理论上称为脱法行为或规避行为。”本文采梁慧星教授的规避行为说。以是否通过违反禁止性规定的手段，在实质上实现法律所禁止的内容，为判断借名买房效力的重要维度。若借名人的目的在规避限购令买房，或规避政策购买政策房，由于限购令和该政策不属法律禁止性规定，因而借名人的行为不为法律所禁止，故不适用“以合法形式掩盖非法目的”。在借名人为逃避债务而借名买房以变相转移财产的情形，若借名人的行为对债权人造成损害的，债权人是否可依《合同法》第74条行使债权人的撤销权，值得研究。既然债务人放弃到期债权或无偿转让财产损及债权即可引起撤销权的行使，则举轻以明重，借名买房以变相转移财产且损及债权，当然应该有撤销权的适用余地。在上述情形下，若债权人与借名人存在双务合同关系，且应由借名人先履行债务的，债权人可根据《合同法》第68条行使不安抗辩权。若上述不安抗辩权与债权人撤销权均无适用空间，则可考察借名人与出名人是否有恶意串通损害第三人利益的情形。

（4）损害社会公共利益。社会公共利益，我国学者普遍认为是指境外立法例及其学说所指称的公序良俗，并根据被侵害的权益类型，对损害社会公共利益的合同进行分类。从广义上说，社会公共利益是指全体社会成员为实现个体利益所必需的社会秩序，其实现形式包括国家制度和国家权力。在私法中，它具体化为公序良俗，是公权力介入私法的典型例证，并与私人利益既对立又统一。如何在借名买房中衡量私人利益与社会公共利益，是认定借名买房效力的重要环节。