得潜在客户发展为目标客户，进而更大范围的扩大客户群体。 6、 多层住宅出现市场空白
多层住宅市场开始出现空白和发展机遇。大量高层项目充斥市场，而品质较好的多层项目逐渐减少，05年上市的多层项目成为整个住宅市场的辅助部分。而从市调获悉，目前购房者对多层住宅仍然看好，市场需求空间不可小窥。 七、张店饭店项目竞争现状分析
张店饭店改造项目尚未进行准确的项目定位，但市场存在的几个投资型物业在对项目进行构成威胁的同时，也为项目提供了更好的经验借鉴和操作参考。
作为一种投资工具，美旗国际、风景华庭等酒店式公寓，以8％的返租回报作为主要策略进行推广，市场反应良好，此类项目有可能直接影响张店饭店项目的定位。 而即将上市的华都名城项目，将会对公司张店饭店改造项目的定位产生潜在影响，同时对项目的目标客户群形成一定分流，
提到酒店式公寓，我们自然想到在03年销售火爆的都会100产权式酒店。该项目前期销售比较成功，但由于开发商自身原因、酒店管理公司未能最终确定、客源及经营管理难以有效保障等诸多因素的影响，使得淄博商业地产又多了一个不成功案例。如果张店饭店改造项目定位为产权式酒店，那么，都会100的负面影响将十分明显，而且会直接影响到项目后期的推广效果和销售业绩。
所以，应从淄博本地市场的实际情况出发，对张店饭店项目定位予以慎重考虑。 八、开发商现状分析
1、 开发商格局
由于发达城市竞争激烈，城市可利用土地急遽减少，不少外地开发商进入淄博市场，如山东中润集团、温州时代集团、山东三泰置业、山东鲁信华艺置业、汇泽房产、上海三盛宏业集团、山东黄金置业、华川置业、青岛麦迪绅等，但不可避免的或多或少面临着对当地市场“水土不服”的情形；本地部分开发商除了保住本土的根据地之外，逐步转向沿海、周边区县或外市区进行开发，寻求更稳妥的开发模式，力求规避或降低开发风险，求稳求赢。如新亮房产、中房集团、鑫盛房产、新空间置业、淄博宏信集团等。 2、 开发经验和水平
开发水平较之几年前有了很大的提高，但是良莠不齐，除了少数开发商外，开发产品变化不大，新的尝试进行不够，很多开发商尚未形成品牌优势，仍然在较低层次上共存，易于被市场淘汰。 3、 资金实力
随着国家对“地根”、“银根”的双重宏观调控，想要通过不规范的市场运作、政府公关就能轻易拿到土地的日子一去不覆返。开发商不仅要面对公平的市场竞争，而且对自身的资金要求更高，需要更灵活多样的融资渠道。 4、 营销能力
营销意识增强，部分开发商开始习惯运用“外脑”——专业营销代理公司进行前期顾问或全程营销策划，注重资源有效的整合和利用。但也存在相当数量的开发商采用传统的自产自销等推售策略，但是市场竞争一旦加剧，营销方面的弱势就会显现。
5、 利润预期
开发层次逐年提高，市场化程度进一步加强，开发商的利润预期也在逐年增长。此外土地招牌挂制度实施后，对政府行为、开发商公平竞争要求更高。所以开发商的可操作空间有所减小，高利润的背后就是高风险。 6、 学习心态及能力
竞争压力不大，欠缺危机感，开发商意识较为保守，容易满足现状，学习意识不强。 九、结论
1、 思路决定出路，战略统筹战术； 2、 开发体量增加，竞争更加激烈； 3、 求变者生存，创新者胜出；
4、 竞争焦点从地段、价格向创新产品、营销理念过渡，创新就是生命； 5、 品牌成为开发商、产品在市场竞争中不可或缺的一张王牌；
6、 上市时机和推广节奏成为赢取客源的两大关键点。时间就是胜利，时间就是金钱。
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