房地产开发与经营模拟试题1

房地产开发与经营模拟试题

一、单项选择题

1、下列哪一项不是对房地产开发的广泛联系性的描述（ ）

A、房地产开发需要考虑的因素多 B、房地产开发包括的相关环节多

C、房地产开发建设时间长，需要资金多 D、房地产开发与城市居民的生活相关性大 2、下面关于房地产经营的特征的说法，错误的是（ ）

A、房地产经营不受市场机制的约束 B、房地产产品的售后用途用一定的限制条件 C、房地产经营的供求弹性匀较小 D、房地产经营的交易形式多样 3、房地产开发与经营决策必须（ ）

A、至少有一个备选方案 B、评价标准尽可能定性描述

C、决策目标不一定要具体化 D、有真实地反映客观实际的信息 4、我国房地产开发企业资质等级可划分为（ ）个级别。 A、四 B、二 C、三 D、五

5、下列哪项不属于房地产开发经营的微观环境（ ） A、城市国民经济增长速度与质量 B、城市居民的购买力 C、房地产行业的发展趋势与规模 C、居民主体构成情况

6、有偿出让之国有土地使用权是有期限之，居住用地最高使用年限是（ ） A.50年 B.60年 C.70年 D.40年

7、征用耕地的补偿费，为该耕地补征用前（ ）平均年产值的（ ）倍 A、两年 6——10 B、三年 3——6 C、一年 3——6 D、三年 6-——10

8、投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为（ B ）

A、±40% B、±30% C、±35% D、±20%

9、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于（ ） A、基准回收期 B、静态投资回收期 C、项目开发期 D、项目销售期

10、安全性按风险程度大小分为ABCD四级，其中C级代表（ ） A、风险很小 B、风险较小 C、风险较大 D、风险极其大 二、判断改错题

1、金融机构一般以资金提供者的身份参与房地产开发，但不得以直接投资人的身份进行房地产开发。（ ）

2、为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本转变，也即利用方式由集约型向粗放型转变。（ ）

3、土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限。出让年限届满后，如果土地使用者申请续期，应当至迟于届满前二年申请续期。（ ）

4、敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。（ ）

5、分析投资就是利用会计核算、业务核算和统计核算的资料，对投资的成本进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。（ ）

6、开发企业质量管理的重点工作是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策。（ ） 7、索赔是一种双方行为，一定要得到对方的充许才能进行。（ ）

8、开发商委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究工作是在项目建议书被批准之后进行的。（ ）

9、城市房屋拆迁安置的对象是房屋的使用人。（ ）

10、完成项目的投资机会选择和可行性研究之后，房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶段最重要的一环就是通过招投标方式选择施工企业。（ ） 三、名词解释

1、 房地产购买后行为评价

2、 需求导向定价法

3、 工程索赔

4、 房地产开发项目投资管理

5、 建设工程规划许可证

6、 住宅建筑面积净密度

7、 住宅质量分户验收

四、简答题

1、 实现节约型房地产开发的途径有哪些？

2、 简述SWOT分析法的分析思路。

3、 房地产市场调查研究的内容有哪些？

4、 说说建设工程规划许可证的审批流程。

5、 说说城市房屋拆迁补偿方式的规定有哪些？

6、 房地产开发企业申请施工招标应具备哪些条件？

7、 说说房地产价格制定的程序。

8、 竞标团队的主要工作有哪些？

五、计算分析题

1、 试述土地使用权出让三种交易方式（招标、拍卖、挂牌）的区别。

2、某承包企业承包一工程，计划砌砖工程量1200M3，按预算定额规定，每立方米耗用空心砖510块，每块空心砖计划价格为0.12元；而实际砌砖工程量却达到1500 M3，每立方米实耗空心砖500块，每块空心砖的实际购入价格为0.18元，试用因素分析法进行成本分析。

3、某房地产开发公司欲参加招投标获取一宗土地，已知该宗土地的面积为5000平方米，容积率为6，使用年限为50年，用途为商住性质，计划建16层，1—4层为商业，5—16层为住宅，总建筑面积28000平方米，其中商业面积12000平方米，预计建设期为3年，建筑成本1400元/平方米，管理费率为建筑成本的5%，假设建造完成后，商业用房可以一次性售完，住宅预计分三期卖完，盖好后卖25%，半年后卖45%，一年后卖出30%，预计商业用房价格为4800元/平方米，住宅3000元/平方米；建设期资金投入35%，第二年投入40%，第三年投入25%，均匀投入；销售费用为销售收入的2%，税金为销售收入的5%；贴现率为12%，利润率为15%。 问题

（1）用折现法测算开发完成后的房地产价值， （2）用折现法测算开发成本，

（3）计算房地产开发公司能承受的地价和楼面地价。

4、某承包商通过资格预审后，对招标文件进行了仔细的分析，发现业主所提出的工期要求过于苛刻，且合同条款中规定每拖延一天工期罚合同价的1‰。若要保证实现该工期要求，必须采取特殊措施，从而大大增加成本；还发现原设计结构方案采用框架剪力墙体系过于保守。因此，该承包商在投标文件中说明业主的工期要求难以实现，因而按自己认为的合理工期编制施工进度计划并据此报价；还建议将框架剪力墙体系改为框架体系，并对这两种结构体系进行了技术经济分析和比较。证明框架体系不仅能保证工程结构的可靠性和安全性，增加使用面积、提高空间利用的灵活性，而且可降低造价约3%。

该承包商将技术标和商务标分别封装，在封口处加盖本单位公章和项目经理签字后，在投标截止日期前1天上午将投标文件报送业主。次日（即投标截止日当天）下午，在规定