城中村改造模式

改造 城中村 ，不仅要使旧村居民赢得良好的居住环境和现代文明生活，而且要使开发商赢得合理的利润，使社会、政府赢得良好的投资环境与城市品位的提升，这三方面是相辅相成，同时又是互相牵制的，只有处理好三方面的合理关系，才能保证 城中村 改造工作的顺利进行。

1.改造方法

采用 政府引导+村民入股+开发商融资 的改造模式，引入土地资产化经营理念，即先将村集体土地改制并量化成股份，明晰土地产权;再由 城中村 改造主体即政府、村集体、开发商共同筹建，公司的资本来源包括经过评估量化后的土地资产、政府基础建设基金、开发商投资资金;政府主要负责基础设施建设，村集体和开发商负责主体改造工程，在政府的宏观调控下进行户型、容积率等方面的设计。在改造过程中由公司进行各方出资比例的核算，管理资金运作。同时进行土地资产化经营，将有条件的 城中村 划出专门的经营性土地，将评估出的该部分的土地股份作为资产，吸引经营项目和投资，提高经营水平、提升土地收益、增加集体资产。获利以后按各出资比例分配收益，然后重新调整融资比例，进行滚动开发(具体操作流程见图

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2.改造过程中应注意的问题

(1)资金来源问题：改造资金来源采取 三点一线 进行筹集， 三点 即：由当地村集体经济拿出一部分自有资金或由村民共同筹集和筹措银行优惠贷款等;所在区政府拿出一部分资金建设市政基础设施和公共配套设施;开发商支出大部分资金用于主体部分建设。 一线 是指将三者串连起来成立资金管理委员会，确定各方出资比例，在进行土地资产经营获利后按出资比例分红。

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