值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
【例题·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。 A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积 D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量 【答案】D
【解析】投资性房地产采用成本模式计量的期末也应考虑计提减值损失；公允价值模式核算的不能再转为成本模式核算，而成本模式核算的符合一定的条件可以转为公允价值模式。选项C应是计入公允价值变动损益。
五、内部转换形成的投资性房地产（房地产用途的转换）
【提示】该部分内容属于投资性房地产的初始计量，本专题内容为了方便大家理解将内容进行了小幅扩展，不影响考试。
房地产的转换是指的房地产用途的变更。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。 （一）房地产的转换形式及转换日 1.自用房地产转为投资性房地产
（1）自用的建筑物改为出租。转换日为租赁期开始日。
（2）自用的土地使用权停止自用，改用于出租或资本增值。转换日为确定用于赚取租金或资本增值的日期。
（3）存货房地产改为出租。转换日为租赁期开始日。 2.投资性房地产转为自用房地产
（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转为自用房地产。转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。
（2）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发销售。转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议（关键点）明确表明将其重新开发用于对外销售日期。 （二）房地产转换的会计处理
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2014年初级会计职称考试《初级会计实务》基础班讲义（三十五）
【提示】上表中存货指房地产开发企业的存货，使用的科目为“开发产品”。
【例题·单选题】2011年7月1日，甲公司将一项固定资产转为按照成本模式进行后续计量的投资性房地产，该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“投资性房地产”科目的金额为（ ）万元。
A.3 700 B.3 800 C.3 850
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D.4 000 【答案】D
【解析】账务处理：
借：投资性房地产 4000（原固定资产账面余额） 累计折旧（摊销） 200 固定资产减值准备 100 贷：固定资产 4000 投资性房地产累计折旧 200 投资性房地产减值准备 100
【例题·单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（ ）。
A.计入资本公积 B.计入期初留存收益 C.计入营业外收入
D.计入公允价值变动损益 【答案】A
【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额记入“资本公积—其他资本公积”科目，如果小于则计入公允价值变动损益。 【例题-案例分析题】甲公司2000年12月31日建成A办公楼作为自用固定资产核算，建设完成达到预定可使用状态的总支出为1000万元，预计使用年限为20年，预计净残值为0，年折旧为50万元/年；2010年12月31日，将该办公楼整体出租，年租金为100万元，租赁期为2年，2010年12月31日，转换日的公允价值为800万元，2011年12月31日的公允价值为850万元， 2012年12月31日的公允价值为820万元，2012年12月31日，租赁期届满收回继续自用， 甲公司针对投资性房地产采用公允价值模式计量。
要求：做出处理 【答案】
2000年底建造完成：
借：固定资产 1000 贷：在建工程 1000 2000年底—2010年底，10年期间：
借：管理费用 50 贷：累计折旧 50 其他年份（略）
2010年12月31日该项固定资产的账面余额为1000万元；累计折旧为500万元，账面价值为500万元。
2010年12月31日，转为投资性房地产（转换日）
借：投资性房地产—成本 800（转换日公允价值） 累计折旧 500 贷：固定资产 1000 资本公积—其他资本公积 300 【提示】如果转换日的公允价值为400万元。
借：投资性房地产—成本 400（转换日公允价值） 公允价值变动损益 100 累计折旧 500
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贷：固定资产 1000 2011年租金：
借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 2011年确认公允价值变动：
借：投资性房地产—公允价值变动 50 贷：公允价值变动损益 50 2011年期末公允价值850万元，等于期末账面价值。 2012年租金收入（同2011年）
2012年12月31日（转换日）公允价值为820万元。
借：固定资产 公允价值变动损益 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动 820（转换日的公允价值）30 800 50 13
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