AHP方法在系统评价中的应用
运用AHP方法确定影响房地产成交量因素的权重
【摘要】房地产成交量的大小是楼盘价格、楼盘质量与规模、开发商素质等众多影响因素相互作用的结果，各种因素对房屋成交量的影响方向，影响力度与程度也是不尽相同的。针对这个问题，本文着重研究了层次分析法（AHP）在确定影响房地产成交量因素权重中的运用。
本文根据所选取的各要素之间的关系，建立了影响房地产成交量的递阶层次结构，并对判断矩阵的形成及一致性检验、权重的计算方法等问题进行了探讨，得出了物业管理因素是影响房地产成交量因素的权重。
【关键词】房地产成交量、层次分析法、权重
一、引言
近几年来，房地产行业一直是人们生活中所持续关注的一个焦点，也是老百姓茶余饭后谈论的热门话题。当人们面对被日益炒高的房价只能望楼兴叹，无力购房的同时，也迎来了国家新一轮的宏观调控，限购令等各种楼市调控政策的出台，在最近几个月里取得了显著效果，也在一定程度上减少了商品房的成交量。
层次分析法（AHP）把复杂的问题分解成各个组成要素，又将这些要素按支配关系分组形成递阶层次结构，通过两两比较的方式来确定层次中诸因素的相对重要性，然后综合有关人员的判断，确定备选方案相对重要性的总排序。影响房地长成交量的因素很复杂，因此，本文借助层次分析法分析因素的权重，并得出增加房地产成交量的备选方案相对重要性的排序。
二、层次分析法的运用 1.建立递阶层次结构
影响房地产成交量的因素很多，且各种因素对房屋成交量的影响方向，影响力度与程度也是不尽相同的。因此，我们小组根据之前几次研究所得出的结果，分析了影响房地产成交量的各基本要素之间的关系，并建立影响房地产成交量因素系统的递阶层次结构。如图1所示：
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AHP方法在系统评价中的应用
楼盘价格B1 宏观调控C1 户型C2
成交量影响因素 楼盘质量与规模B2 开发商素质B3 地理位置C3 图1：阶梯层次结构
物业管理C4 营销方案C5 2.构建判断矩阵，并进行一致性检验
根据阶梯层次结构，我们小组对各要素的判断矩阵及其有关分析计算如表1所示。
表1：判断矩阵及重要度计算和一致性检验的过程和结果
1. A B1 B2 B3
B1 1 1/5 1/8
B2 5 1 1/3
B3 8 3 1
Wi 3.42 0.843 0.347 (4.61)
2. B1 C1 C2 C3
C1 1 2 8
C2 1/2 1 1/3
C3 1/8 3 1
Wi 0.397 1.817 1.387 (3.601)
3.
2
Wi0 0.742 0.083 0.075
λmi 3.044 3.046 3.042
λmax=3.044 C.I.=0.022<0.1 R.I.=0.52
Wi0 0.11 0.505 0.385
λmi 3.725 3.727 3.727
λmax=3.726 C.I.=0.363
AHP方法在系统评价中的应用
B2 C2 C3 C4 C2 1 2 5 C3 1/2 1 3 C4 1/5 1/3 1 Wi 0.468 0.874 2.466 (2.466)
Wi0 0.122 0.230 0.648
λmi 3.005 3.002 3.004
λmax=3.004 C.I.=0.002
4.
B3 C4 C5
C4 1 3
C5 1/3 1
Wi 0.577 1.732
(2.309)
Wi0 0.250 0.75
λmi 2.000 1.999
λmax=2.000 C.I.=0
3.评价结果（C层总排序表）
在计算出各要素的判断矩阵的基础上，为进一步明确层各个要素的权重关系，我们对C层进行排序，结果如表2所示。
表2：C层总排序
B C C1 C2 C3 C4 C5 B1 (0.742) 0.11 0.505 0.385 B2 (0.083) 0.122 0.230 0.648 B3 (0.075) 0.250 0.75 0.0816 0.385 0.304 0.725 0.056 由表2可以看出，C4>C2>C3>C1>C5，所以我们可以得出，物业管理C4相较于宏观调控、户型、地理位置、营销方案这些影响因素来说，所占权重最大最基础的影响房地产成交量的因素。
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