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第一部分 商业地产项目运营管理核心理念 一、 商业运营管理公司组建模式 本计划书提出，为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性，在组建原则上，绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。 本计划书建议：由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理。 单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的： 1、为了能把开发商原有资产转移或交接，包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产 2、把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值 3、兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺 商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资，如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产，这些资产成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。 商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、
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行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合，形成一个高效、优质的运营管理团队。 二、 商业项目运营管理的理念 商业地产项目从整体本质上来说，是社会商品进行销售推广、商业服务开展的平台和载体，所以，开发的最终目的是要进行运营管理；也只有通过整体运营，才能真正体现商业地产项目开发的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是产权所有者的利益得到最大体现的保障。 鉴于本项目的实际开发盈利模式以销售为主，无论是组建或外聘运营管理公司对项目进行运营管理，在运营管理过程中所涉及到的关系和环节都比较复杂，其体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。本项目要借助专业的商业运营管理的开展，实现销售旺、招商旺和运营旺“三旺”，达至开发商赢、管理者赢、投资者赢、运营者赢等多赢的开发目标，在运营管理中，开发商、管理者、投资者、运营者和消费者形成良性循环，缺一不可。 三、 商业项目运营管理的内容范畴 商业项目的运营管理从内容范畴来说，主要包括以下四大部分： 商业运营管理公司组织架构和功能设置 商业运营管理公司的运作模式 商业项目日常运营管理工作 商业项目整体运营推广
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四、 商业运营管理的目标 1、 2、 3、 4、 建立一个高效高素质服务良好的商业运营管理团队 建立一个具备良好营商环境的商业中心 建立一个具备良好品牌形象的商业中心 打造一个具有良好市场升值前景的商业中心 第二部分 项目商业运营管理公司组建模式与功能架构 一、 商业运营管理公司筹建的必要性 （一）开发遗留资产价值的交接与核算 在光谷世界城的整个开发进程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产，这些资产如下所示： 1、一期项目中，销售部分的物业主要为四栋联体商场的首层和二层外，三层和四层主要进行招商公开租赁。 2、商场室内外广告位等无产权资产，这部分广告位面积大，数量多，分布广 3、室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产 4、为运营推广而设立的网站信息中心等软件产业 5、配套的仓库 6、室内外各类多种经营点的设立和租赁 以上都是在开发本项目中产生的遗留资产，这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来
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为这些资产进行精心的运营管理，使这些资产能够产生现金流，为开发商提供良好的收益来源。 当然，以上一些遗留资产，如广告位、多种运营摊点等无产权资产和停车场、仓库等有产权资产，在组建运营管理公司时也可以把这些资产注入运营管理公司，这样运营管理公司注册成立时，就拥有自己的自有资产，使运营管理公司能更好的发挥管理职能，收益来源渠道较多，维持日常运转有一定的保障。 （二）确保项目的运营兴旺和持续发展 项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使世界城在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标，这才是一个商业地产项目良好开发运营观念，任何短期利益行为，都会给项目整体带来不可估量的负面影响。 所以，要确保项目后续运营的兴旺发展，就必须组建专业的运营管理公司，专门负责项目的商业运营管理。 （三）为二期和三期的持续开发提供强大动力 光谷世界城的开发总面积120万㎡，规划以主题特色及完整机能的九大组团，由一条1350米的世界最长步行街串联为一体，规划的商业规模达40万㎡和80万㎡的高档住宅。其中一期开发仅16万㎡，可以说，一期开发只是一个开始，后续还有巨大的开发量。一期开发一旦建设完毕，必须要依靠良好的运营管理来做旺商场，使一期实现真正的商业价值。如果后续开业运营失败，必将对项目后续开发产生
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