程建设评价；5、项目成本管理评估；6、项目营销评估；7、项目投资及财务评估；8、项目物业管理评估
5.1.3后评估结果的运用
在后项目评估完成后，为了发挥其最大效用，应及时根据评估结果调整日常管理工作，不断完善企业管理体系，因此如何合理应用后评估结果成为重要工作，具体来说，应该做以下事情：
5.1.3.1将项目后评估与管理改进相连接
项目后评估的应用工作必须得到高层的重视和推广，建议采取高层召集会议进行讨论的方式，鼓励员工集思广益，将评估结果中的问题深入剖析，提出解决方案，在会后鼓励员工主动将解决方案用于日常工作，以此改进企业管理体制。在标杆房地产企业中招商在后评估应用工作中表现突出，招商要求，项目后评估完成后，要进行如下改进：（一）纳入设计任务书；（二）纳入技术措施；（三）纳入设计审图清单；（四）纳入工程技术标准；（五）纳入项目管理全程策划书；（六）纳入采购技术要求；（七）纳入标准合同；（八）列入专项研究成果。通过这种方式，可以有效将后评估与管理改进相连接，发挥了后评估工作对管理改进的最大效用。
5.1.3.2项目后评估与IT平台共享
参与项目后评估工作的人数有限，但后评估所产生的结果和经验可以通过IT平台发挥无限的作用。企业可将后评估结果以及相关专业知识共享到IT平台，让员工自由查阅，实现知识共享。对于新员工，IT共享平台可以帮助他们快速了解公司状况，迅速融入工作环境，同时提高了他们的职业素养，也为企业节约了一定的人力资源培养资本，缓解了企业的人力资本投资压力。
5.2房地产项目后评估模型的构建 5.2.1项目后评估方法的选取
常用的后评估方法由于内容、要求以及比较的重点不同，都有不同的具体运用条件和特点。传统项目后评估方法主要有四种： 5.2.1.1对比分析法
对比分析法是项目后评估的基本方法，分为前后对比法和有无对比法两种，前者就是将项目前期的一些预测性成果与项目结束后的一些实际成果进行对比，找出差距，分析原因，此种方法在财务后评估工作中比较适用。后者就是将项目建成后的情况与不建该项目情况下可能发生的情况加以对比，以此来衡量本项目存在的意义。 5.2.1.2逻辑框架方法
美国国际开发署(USAID)提出了一种评价方法，它的基本思想体系是将项目的目标及其因果关系分为四个层次，将这四个层次形成形成三个垂直和水平逻辑关系，从而形成一个目标体系[22]。此方法对于采集的信息具有较高的要求，实际工作中难以操作，使用频率较低。 5.2.1.3成功度评价法
成功度评价方法属于定性分析和定量分析相结合的评价方法，也叫打分法。它的操作步骤是：首先成立专家组；选择在本专业领域有着较深研究，并且对项目较为熟悉的人士进入专家组。第二步建立指标体系，对确定的指标进行客观的赋权工作。第三是发放调查问卷；各位专家根据自己的认识和理解对项目的评价指标给出自己的看法，并打出相应的分数。 成功度评估法主要运用定性分析，分析过程中，由于房地产项目的后评估指标很多是不明确的，只是粗略的描述，描述具有模糊性，没有明确的外延，其内涵也是相对的，同时由于主观因素的存在，很难确定各相关因素的具体评判值，也难于对这些模糊信息资料进行量化处理，此外，指标的评判一般采用专家打分法，所以也具有一定的主观色彩，用常规的统计学方法很难对指标量化，因此此方法在实际操作中具有一定的难度。
5.2.1.4模糊综合评价法
模糊综合评价法是一种基于模糊数学的综合评标方法。该综合评价法根据模糊数学的隶属度理论把定性评价转化为定量评价，即用模糊数学对受到多种因素制约的事物或对象做出一个总体的评价。它具有结果清晰，系统性强的特点，能较好地解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定性问题的解决。此种方法在后评估中得到了许多企业的青睐，成为使用频率最高的后评估方法。
5.2.2评价指标体系的设置
结合房地产项目普遍特点，评价指标体系的设置见下表4-1[22]。
表4-1 房地产项目后评价指标体系
评价目标A 一级指标B 二级指标C 财务净现值C1 财务内部收益率C2 资产负债率C3 经济效益指标B1 流动比率C4 速动比率C5 总投资收益率C6 静态投资回收期C7 经济净现值C8 房地产项目后评价 经济内部收益率C9 经济效益费用比C10 社会效益指标B2 增加就业机会C11 提高城市化水平C12 拆迁补偿状况C13 污染控制C14 环境效益指标B3 节约资源C15 周边景观影响C16 项目可持续性指标B4 自身效果可持续性C17 成本费用管理C18 人员配备充足C19 配套设备齐全C20
5.2.3评价指标权重的确定
指标权重是表示指标因素重要性的相对数值，重要指标赋予较大的权重，相对次要的指标赋予较小的权重加权。权重的分配是否合理直接关系到了评价结果的准确性和合理性，房地产项目通常采用层次分析法确定指标权重。
层次分析法的基本思路是将目标问题分为不同的结构层次，这些结构层次包括总目标、子目标、评价法则等。通过求解判断矩阵的特征向量，得到本层各元素对上一层某元素的优先权重，然后通过加权得到对总目标的权重，即最优方案。具体确定步骤如下： 5.2.3.1确定目标和评价因素 设目标A有n个下层元素B，即
A??B1,B2,??,Bn?。
5.2.3.2构造判断矩阵
判断矩阵元素的值反映了人们对各元素相对重要性的认识，一般采用1—9及其倒数的标度方法。
首先进行两因素简单相对比较，如表4-2[22]
表4-2 1-9标度的含义 重要性赋值
定义
比较关系
1 同样重要 两个因素对某属性相同影响
3 稍微重要 一个因素对某属性的影响比另一个因素稍大
5 明显重要 一个因素对某属性的影响比另一个因素明显大
7 强烈重要 一个因素对某属性的影响相比另一个因素呈现领导地位
9 极端重要 一个因素对某属性的影响相比另一个因素起绝对主导作用
2、4、6、8 表中相邻情况的值
表中相邻两个比较关系的折中值
通过专家打分法，邀请若干位专家进行打分，数据整理后可得到评价指标的判断矩阵，详情见下[22]
指标A的判断矩阵A= bij??n?n，如下：
ｂ?1j?ｂ?b11 ｂ12 1n???2j?b2n??b21 b22?ｂＡ＝?? ? ????
?bjn??bj1 ｂj2?bjj ???n2?bnj?bnn??bn1 ｂ?其中矩阵中的元素ｂij表示反映针对目标A，元素Bi相对于元素Bj的重要程度。矩阵是一个互反矩阵，ｂij（i=1，2,···n；j=1，2···n）满足如下性质：
1ｂ，ｂ1 ij?0, ｂij=ii=bji5.2.3.3计算判断矩阵
计算判断矩阵A的最大特征根?max，及其对应的特征向量?，此特征向量就是各评价因素的重要性排序，也即是权系数的分配。归一化可得权重矩阵：W??w1,w2,??,wn?[22] 5.2.3.4一致性检验
为进行判断矩阵的一致性检验，需计算一致性指标CI??max?nn?1 ，在引进平均随机一致性
指标RI，可以通过查找RI值表得到，见下表4-3。当随机一致性比率CR?CI?0.10时，RI认为层次分析排序的结果有满意的一致性，即权系数的分配是合理的；否则，要调整判断矩阵的元素取值，重新分配权系数的值。
表4-3 平均随机一次性指标[22] n
1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
RI 0 0 0.58 0.89 1.12 1.26 1.36 1.41 1.46 1.49 1.52 1.54 5.2.4项目指标隶属度系数的确定 5.2.4.1建立后评价评语集
设目标A含有n个下层指标，分别为B1、B2···Bn。
根据项目的具体情况和后评价要求，将项目相关指标评价的优劣程度作为评语集V的元素，即V??V1,V2,??,Vm??v1，v2，?，vm??，其中vi有具体量化分数的赋值。
5.2.4.2确立隶属关系，求得模糊矩阵 对因素集的各因素的评价是一种模糊映射，由于不同的评价者对单因素的评价结果不同，因此描述评价的结果只能用对Bi做出Vj评价的可能性大小来表示。这种可能性即为隶属度，记做rij。通常采用模糊统计的方法，由专家对评价因素进行打分，确定若干位专家对各单指标进行评价，t个专家组成评价有效答卷集P=｛P1，P2，P3，···Pt｝。可以确定指标隶属度系数的模糊矩阵R，指标隶属度rij的算法公式为：
rij =指标Bi被评为Vj有效答卷数/总有效答卷数，即指标Bi被评为Vj的相关程度。
5.2.4.3目标集A的隶属度模糊矩阵：
??? r1m?r11 r12 ?r r ??? r2m22?21? ??? ?A的隶属度矩阵R??? ?? ??? ??? ?rn1 rn2 ??? rnm????? ????5.2.5评价结果处理
设目标A的下一层元素有n个，则有A 评价结果加权公式如下：
加权公式：E??dvi?1nnii
i?di?1其中di为A的最终评价结果矩阵D的第i个因素，也就是A的综合隶属等级，vi为该等级所赋具体分值。根据加权公式对结果得出具体分数，量化结果，根据分值大小得出最后评价。
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