舞钢市房地产调研报告

舞钢市房地产市场

调研报告

2011年8月

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舞钢市房地产调研报告

一、 舞钢市简介：

1、区域地理概况：

舞钢市是一座现代化工业生态旅游城市。地处豫中腹地，位于黄淮平原与南阳盆地交汇处，在中原城市群经济技术辐射圈上，距离省会郑州约200公里，距离平顶山约70公里。区域面积646平方公里，总人口32万，是中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国科技进步先进市，河南省首批赋予省辖市经济和社会管理权限的扩权县市、对外开放重点市、东西合作先进市、城乡一体化试点市、卫生城市、文明城市。

舞钢市道路网络规划为“三横三纵”，三横指建设路、滨湖大道、通平路，三纵指钢城路、东环路、西环路（规划路）。“三横三纵”道路网络是连接舞钢各组团的主干道。 2、经济概况：

09年全市生产总值完成约103亿元，地方财政一般预算收入完成7.4亿元，全社会固定资产投资完成49亿元，农民人均纯收入5199元，城镇居民人均可支配收入12696元。

舞钢市已形成以钢铁工业为主导，以纺织、造纸、食品、医药、建材等支柱产业为支撑的新型工业体系。拥有国内一流装备的河北钢铁集团舞钢公司是国家特宽特厚钢板和特种钢材生产科研基地，中加（加拿大）钢铁公司是河南省10强民营企业和百强企业，银龙集团是河南省最大的民营棉纺企业，还有安钢舞阳矿业公司、海明集团等一大批在全国、全省都有较高知名度的企业。

舞钢市近年来经济发展速度较快，财政收入在快速增加，人民生活水平也在快

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速增加，另外，随着舞钢市旅游业的发展，将会产生大量的就业就会，这将受到周边城市及农村人群的关注，这些环境将会让舞钢市的房地产市场更加成熟，同时竞争更加激烈。 3、城市功能分区：

舞钢市目前辖朱兰、垭口、寺坡、院岭、矿建5个街道办事处和武功、庙街、铁山、杨庄4乡及尚店、八台、尹集、枣林4镇。市区功能分区如下： 朱兰街道办：是城乡结合部发展起来的区域 垭口街道办：政府中央行政区，“有权人住垭口” 寺坡街道办：钢司职工生活区（石漫滩环境好） 院岭街道办：冶金工业区（钢铁公司所在地） 4、城市人口：

舞钢市人口稀少，至2009年末，全市户籍人口33万人，其中城镇人口16万人，城镇化率达到48.7%，新增人口中，外来人口比例逐年增多，尽管统计显示城镇人口约16万人，但是根据在市区调研目前舞钢市区人口不足十万人。华府所在地垭口街道办事处总面积8.75平方公里，人口则不足3万人

二、舞钢房地产市场介绍：

1、土地市场介绍

10年至今舞钢土地市场通过招拍挂形式共成交土地30块约900亩，建筑面积140万㎡，成交金额约4.33亿元左右，成交均价48.1万元/亩，11年以来共拍卖7块土地，面积145亩，建筑面积21.6万㎡，成交金额10310万元，成交均价71.1万元/亩，

由于去年下半年开始国家政策开始从严，房地产市场状况进一步的恶化，从而

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也影响到了土地市场的成交情况，11年至今舞钢市土地市场总共成交面积只有145亩地，开发商拿地的热情在减弱，说明开发商对当前政策下舞钢的房地产市场前景看淡。

土地成交价格在进一步上升，与10年相比11年土地成交均价上涨了约50%，现在的土地市场属于量跌价涨状态。舞钢土地市场均价一般在50-80万元/亩，建业森林半岛成交均价为50万元/亩，楼面价格约500元/㎡；帝佳?龙郡成交均价为43万元/亩，楼面价格约为190元/㎡。

10年至今成交土地总建筑面积约160余万平方米，按照3—5年的开发周期，每年舞钢市新增商品房面积约30—50万平方米。按照目前舞钢市房地产市场的消耗量是不能消耗这么多面积，这也将造成华府的销售工作更加困难。

2、商品房市场情况介绍

（1）、商品房市场区域划分：

根据舞钢市城市整体规划的划分，目前，舞钢市房地产市场可以划分为三个区域：

北部—朱兰片区：该片区属于舞钢市的新兴工业园所在地，依托发展工业园吸引大批人口前来就业，目前该区域居住区域主要集中在建设路与朱兰大道两侧，由于属于新兴片区，该区域土地成本等较低，使得该区域房价一般在2500元/㎡左右。 中部—垭口片区：该区域是舞钢市行政、文化核心所在地，具有完善的医疗、金融、商业、体育、教育等配套，目前该区域房价一般在2700元/㎡—3300元/㎡左右。 南部—寺坡及钢铁公司片区：由于该区域临近钢铁公司，所住居民大部分是舞钢钢铁公司职工，市政配套也较为完善，另外由于紧邻石漫滩水库，自然环境较为优越，使得该区域楼盘多以中高档楼盘为主。

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