5层 100% 105% 110% 105% 95% —— 6层 A．6280 B．6408 C．6881 D．7021 答案：C
100% 105% 110% 110% 100% 90% 解析：先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：
5700?98%?110%?646895%再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状6468?68811?6%况下价格：
第八节 求取比较价值
一、求取单个可比实例的比较价值
由上述内容可知，比较法估价需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。经过交易情况修正之后，就把可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格；经过市场状况调整之后，就把可比实例在成交日期的价格变成了在价值时点的价格；经过房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。这样，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例的成交价格变成了估价对象的价值。如果把这三大方面的修正和调整综合在一起，则有下列公式：
（1）百分比调整下的修正和调整系数相乘公式：
值得注意的是，上述百分比调整下的相乘公式和相加公式，都只是文字上的形象
表示。这就造成了从表面上看，似乎各种修正和调整系数无论是在相乘公式中还是在相加公式中都是相同的，而实际上它们是不同的。仍然假设交易情况修正中可比实例成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%，市场状况调整中从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌的百分率为±T%，房地产状况调整中可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%，则：
（1）百分比调整下的修正和调整系数相乘公式为：
在实际估价中，具体的公式要比上述公式复杂，因为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整以及对它们中的一些具体因素对价格的影响进行修正、调整，如交易税费非正常负担的修正、土地使用期限不同或建筑物新旧程度不同的调整，可视具体情况采用总价、单价、金额、百分比、加法、乘法等修正或调整方法。这从前面介绍相关修正和调整的内容与方法中已有所反映，从而百分比调整和金额调整往往是混合在一起使用的。
下面以百分比修正、调整下的乘法公式为例，进一步说明比较法的综合修正和调整计算。由于房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，所以较具体的综合修正和调整公式，有直接比较修正和调整公式及间接比较修正和调整公式。
（1）直接比较修正和调整公式：
上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；市场状况调整的分母为100，表示以成交日期的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象状况为基准。
（2）间接比较修正和调整公式：
上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产状况为基准，分母是可比实例状况相对于标准房地产状况的得分；房地产状况调整的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。 二、求取最终的比较价值
每个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，都会相应地得到一个比较价值。例如，5个可比实例的成交价格经过各种修正和调整之后，就会得到5个比较价值。但这些比较价值通常是不同的，从而需要把它们综合成一个比较价值，以此作为比较法的测算结果。从理论上讲，综合的方法主要有平均数、中位数和众数。
（1）平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数。简单算术平均数是把修正和调整出的各个比较价值直接相加，再除以这些比较价值的个数，所得的数即为综合出的一个比较价值。设Vl，V2，···，Vn为修正和调整出的n个比较价值，则其简单算术平均数的计算公式为：
加权算术平均数是在将修正和调整出的各个比较价值综合成一个比较价值时，考虑到每个比较价值的重要程度不同，先赋予每个比较价值不同的权数或权重，然后综合出一个比较价值。通常对与估价对象最相似的可比实例所修正和调整出的比较价值，赋予最大的权数或权重；反之，赋予最小的权数或权重。设Vl，V2，···，Vn为修正和调整出的n个比较价值f1，f2，···，fn，依次为Vl，V2，···，Vn的权数，则其加权算术平均数依下列公式求取：
【2010年试题】评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（
A．0．4、0．4、0．2 B．0．3、0．4、0．3 C．0．4、0．2、0．4 D．0．4、0．3、0．3 答案：A
解析：甲、乙实例与估价对象最相似(均为底层商铺)，故取较高的权重。 ［例6－11］对3个可比实例的成交价格进行修正和调整得到的3个比较价值分别为5200元/㎡、5600元/㎡和5300元/㎡，分别赋予权重0．5、0．3和0．2。请采用“加权算术平均数”综合出一个比较价值。
［解］采用“加权算术平均数”综合出的一个比较价值为： 5200×0．5＋5600×0．3＋5300×0．2＝5340（元/㎡）
（2）中位数是把修正和调整出的各个比较价值按由低到高的顺序排列，如果是奇数个比较价值，则处在正中间位置的那个比较价值为综合出的一个比较价值；如果是偶数个比较价值，则处在正中间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的一个比较价值。例如，2600，2650，2800，2860，2950这组数值的中位数为2800；2200，2300，2400，2600，2750，2800这组数值的中位数为（2400＋2600）÷2＝2500。
（3）众数是一组数值中出现频数最多的那个数值，即出现最频繁的那个数值就是众数。例如，2200，2600，2300，2600，2300，2600这组数值的众数是2600。一组数值可能有不止一个众数，也可能没有众数。
在实际估价中，常用的是平均数，其次是中位数，较少采用众数。在数值个数较少的情况下，平均数易受其中极端数值的影响。如果一组数值中含有极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果。这种情况下采用中位数较合适；也可去掉一个最大和最小的数值，将余下的数值进行简单算术平均。
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