5
（2）自制部分机器设备重置价值：
30×40%×（1－20%）×（1+80%）=17.28万元 30×20%×（1－20%）×（1+50%）=7.2万元 30×30%×（1－10%）×（1+100%）=16.2万元 30×10%×（1－10%）×（1+40%）=3.78万元 17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元
（3）运输、安装调试费用重置价值： 运杂：10×10%×（1+20%）=1.2万元
钢材：10×40%×（1+80%）×（1－30%）=5.04万元 水泥：10×20%×（1+10%）×（1－30%）=1.54万元 人工：10×20%×（1+100%）×（1－50%）=2万元 管理：10×10%×（1+40%）=1.4万元 1.2+5.04+1.54+2=11.18万元 （4）普通灯泡生产线重置全价为：
重置价值=（1）+（2）+（3）=82.08+44.46+11.18=137.72万元 附：运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算： “量”耗综合下降率：30%×（40%+20%）+50%×（20%+10%）+0×10%=33% 价格综合上升率：20%×10%+80%×40%+10%×20%+100%×20%+40%×10%=60% 运杂、安装调试重置成本：10×（1－33%）×（1+60%）=10.72万元
6．某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为0.5%，外贸手续费率为1.5%。评估基准日美元对人民币汇率为8.3，试计算这台进口机器设备的重置全价。
解：
该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元 关税=CIF×关税率=25103×16%=4016.48美元
增值税=CIF×（1+关税率）×增值税率=25103×（1+16%）×17%=4950.31美元 银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×0.5%=125美元 外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×1.5%=376.55美元 国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率
=25000×8.3×3% =6225（元）
该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费
6
=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）×8.3+6225 =293167.12（元）
第六章房地产评估计算题答案
1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。
（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 解：
（1）设土地价格为x
x+300=5000 x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元
63033.3350004该地块的单位面积价格=楼面地价=
3033.3320000=6066.67元/平方米
=0.1517万元/平方米=1517元/平方米
6066.674或：楼面地价=土地单价/容积率=
建筑总面积土地总面积=1517元/平方米
（2）容积率=
建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米
建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=
200002500=8层
建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元
2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：
（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。
（2）开发费用估计。建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。
（3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费
7
的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。
（4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。
要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。 解：
（1）计算房地产出售总价现值
5000创100024001000轾30P %犏 +++33犏00.51(1+10%)(1+10%)臌(1+10%)(1+10%)(1+10%)=1412.73（万元）
（2）计算总建筑费用现值
轾500 % 500犏=447.18（万元） （2分） ++0.51.52.5犏(1+10%)(1+10%)(1+10%)臌（3）计算税金
1412.73×5%=70.64（万元）
（4）计算土地所有权评估总价（土地总价） 土地评估值=
1412.73-447.18?(16%+10%+20%+6%?10%1+10%+20%6% 20%)-70.64
=558.37 (万元) （5）土地单价：558.37÷1000=5583.7元/平方米
合每亩：5583.7×666.67=372.25万元/亩
（6）楼面地价：5583.7÷7=797.67元/平方米建筑面积
3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。
解：
（1）求该房地产未来5年收益的现值
5
400×（1-1/1.1）÷0.1 = 1516.32（万元）
（2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为
5
{P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%） = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值
8
P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）
4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。
解：
（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：
土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：
144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=
1-10%=0.0196=1.96% 461轾1犏63040×=768596.98元 1-46犏7.96%臌(1+7.96%)
5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，评估基准日为2004年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：见下表。
项 目 待估土地 比较案例
比较案例 比较案例 比较案例
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