期内也能使销售量有所增加，但增加幅度不大，体现出了极强的边际报酬递减规律。
3. 三是“捂盘”，即4P’S中的产品（Product）策略，开发商撤掉绝大部分销售现场，解散绝大部分销售人员，同时停止所有广告投入，仅留少量售楼中心和销售人员，在减少成本，控制产品供应量的同时期待商品房价值的提升。
以上这几种营销方式都是在市场萧条下的无奈之举，并非房地产长远发展的可取之道，可见，传统的营销模式已难以适应新的市场状况。
所以，新形式下的房地产营销在实施过程中除需导入“前营销”概念外，更要强调差异化营销战略。
1.解读土地密码，走别人未走的路
开发商拿到土地后，首先想到的不应该是“我想建成什么样的房子”而是“这块土地适合建什么样的房子”。因为土地是房地产产品赖以存在的物质基础，受地理、气候、人文环境影响，每宗土地各具有不同的物质和文化特色。以尊重土地的态度，探寻土地的地脉、文脉、人脉，解读该宗土地所蕴含的价值密码，依据宗地所处的政治、经济、生态、交通、人文环境，确定项目的定位。开发商只有采取人无我有，人有我优，人优我奇的个性设计，才能在竞争日趋白热化的房地产大军中杀出一条血路。
2.细分目标市场，以利益点沟通聚合点
客户需求的多样化，决定了市场的细分化。邢台的房地产需求市
场，5%-10%为高端消费群体，10%-20%为中端消费群，70%以上为中低端消费群体。每个层面的消费群体又会因政治、经济、文化、亚文化、购房动机、居住模式和购买行为的不同而分为若干子市场。精准界定子市场，就会挖掘新的市场机会。
所以，我们的开发商应该从差异化原则出发，从大市场中剥离出自己的子市场，并把自己投身到目标客户的生活体验和价值取向中，建立与目标客户共享的居住理念和价值观，以相通的利益点契合目标客户的需求。
3.以需求为导向，度身打造出精品
“搞房地产要先搞环境”，“卖房子也是卖环境”，所以房地产开发商还要树立绿色营销的营销理念， 绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间（绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等）营造，也包括了住宅单元内中空间（朝向、层次、通风、采光、干湿等）的营造。
开发商只有彻底了解目标市场的个性化诉求，进而在规划理念、景观风格、建筑特色、户型结构、面积配比、配套设施及社区文化培育方面体现深度的人本关爱和对目标消费群的高度责任感，产品才能具备唯一性、排它性和竞争力。这种以需定产的住宅产品，必然受到市场的青睐。
4.形象定位，标新立异二月花
如果说产品定位是着眼于商业价值的话，那么形象定位则关注的是产品的文化价值和情感价值。它在强化产品综合品质基础上着
力展示产品所包含的文化底蕴和情感因素。包括：案名设计应具有代表性和排它性，集中反映产品的个性品质，文字简洁，易于读写，朗朗上口，且有利于概念延伸。LOGO设计要有鲜明个性特征，简洁、生动、形象，具备强烈的视觉形式感和高度的艺术性，易于识别和记忆，具有高度的概括力，同时能产生亲和力和沟通感。构图简洁生动，具备功能性、识别性、艺术性和持久性的特征。核心概念提纯精到，概念延伸深刻。核心概念最能本质地反映住宅项目的开发理念和产品特质。
5.人性化营销，共鸣才能共赢
今天的房地产开发商要把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间，作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，科学的营销活动应该建立在产品过硬品质基础上，以诚信的态度针对不同客户，通过行之有效的方式进行产品推介。这些方式包括：
人脉营销：邢台是个中小城市，媒体形式单一，“人脉传播”在房地产产品信息传播中占有很大比重。开发商应该珍惜自身楼盘形成的人脉关系，在进行全方位推广的同时，利用业主之间的各类关系脉络，相互推荐或口碑相传促成楼盘销售。
活动营销：利用售楼现场促销活动的策划实施，产生羊群效应。聚集人气，提高楼盘知名度，给客户造成紧迫感，促成即兴购买。
当然，这种营销方式如能配合新闻事件营销，将会增强权威性、公正性和轰动性。
区别于简单的降价销售，活动营销中的优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。
体验式营销：首先营造一个与楼盘品质和文化定位相一致的销售环境。这个环境没有浓重的商业气息，具备居家生活和休闲的氛围，在这里给人一种归属感和亲切感。其次制定一套方便客户的销售流程和服务流程，让业主享受到一流的服务和惬意的情感交流。同时还要设计贴切的产品展示方法，让业主在不经意间接受楼盘的品质召唤。体验式营销的高明之处在于在商不言商，看似弦外之音，实是争取客户心理的上乘功夫。
品牌营销：邢台一些有实力、有业绩的开发商已经意识到品牌营销的重要性。同一般营销手法不同的是，品牌营销建立在广大业主对企业和产品的品牌性认知基础上，这是一个弥足珍贵的社会资源。建立品牌形象，培育业主忠诚度，延伸品牌价值，发挥品牌的
号召力和影响力，使产品对市场产生恒久的震撼力。应该说，品牌营销是房地产营销中高层次的营销策略。
网络营销：网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。
2010 .3 .7
相关推荐：
loading