第一章 总 论
1.1项目概况
项目名称：
**旧城改造项目（下称本项目） 项目业主：
**城建发展有限公司 业主地址：
**街道**东路2号13楼 法人代表： 建设地址： **
整治规模及内容：
项目总用地面积：17.59亩（11729平方米）； 总拆迁面积：20693.25平方米
其中 ：住宅12926.76平方米；非住宅7766.49平方米。 项目整治期限
本项目建设期拆迁整治工作计划1年完成，销售及回款期3年。 项目总投资及资金来源
本项目总投资22747.77万元，其中业主自筹5747.77万元，占项目总投资的25.27%，申请银行贷17000万元，占总投资的74.73%。
1.2 项目业主简介
**城建发展有限公司成立于2008年5月27日,该公司成立的背景是在**加大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城危旧房全面改造。即除786万平方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房屋的方针政策下建立的，同时**2008年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施**危旧房改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。
**城建发展有限公司注册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，剩余29000万元在2010年5月21日之前缴足，注册资本金已经**金汇会计师事务所出具验资报告确认。
**城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。
1.3 评估的依据、原则、主要范围
1.3.1主要依据
1、《**城乡总体规划（2007—2020年）》 2、《投资项目可行性研究指南》
3、国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》和《关于发布房地产开发项目经济评价的通知》
4、**08定额
5、**人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知（渝府[2008]36号）
6、**人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知（渝府[2008]37号）
7、**人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知（渝府[2008]38号）
8、**人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见（南岸府发[2008]106号）
9、《国务院关于推进**统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发【2009】3号文）
10、委托方提供的其他资料
1.3.2编制原则
1、独立、客观、公正、科学原则； 2、谨慎性原则； 3、合理预期原则；
4、社会效益与经济效益并重原则。
1.3.3主要范围
根据项目本身特性，本可行性报告通过对项目实施的必要性进行论证，通过项目未来市场需求分析、对区域资源状况进行分析、项目实施的依据及合法性分析、实施条件分析后，确定项目规模、实施进度及投资估算等。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性、社会可行性，并对该项目的社会效益进行分析和评价。
1.4 评价结果
相关的主要财务指标如下： 1、利息保障倍数7.73，大于2； 2、偿债备付率1.59，大于1.2； 3、贷款偿还期为3.48年，小于贷款期； 4、银行利息收益为4398.90万元； 5、项目产生利润5653.12万元。
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