在建工程抵押建筑面积 抵押贷款额 现房抵押建筑面积 抵押贷款额 批准拆迁面积 其中：居民 单位 完成拆迁面积 其中：居民 单位 5623896 871659 12299849 3945481 2809806 1877825 931981 1729119 1474433 254686 24.1 39.7 -12.2 30.7 22.1 7.5 68.0 16.8 34.1 -33.2 8531045 1354560 23831429 7255897 4115879 2781509 1334370 3067134 2635871 431263 13.7 30.0 2.7 42.8 49.1 39.9 72.9 56.6 89.6 -24.1 2003年上半年房地产市场商品房预售结构分析数据汇总 单位：平方米
分类名称 分类结构 3000元以下 3000-4000元 4000-5000元 5000-6000元 6000-7000元 7000元以上 70平方米以下 70-100平方米 100-150平方米 150平方米以上 1600508 2269909 2877942 2207246 1403425 2388031 342272 1816623 6865549 3823333 预售面积 同比增长（％） -12.6 -32.5 -7.8 21.8 67.5 106.0 28.7 -17.4 4.2 18.1 比重（12.6 17.8 22.6 17.3 11.0 18.7 2.7 14.1 53.4 29.8 单价分类 房型分类 本市 外地 境外 住宅 办公 商业 9638783 2342317 762627 12339020 88546 182215 5.5 -5.1 9.4 3.5 -34.4 -25.1 75.6 18.4 6.0 96.8 0.7 1.4 对象分类 用途分类
三、2003年发展预测
1、经济环境展望
外资的加大投入，中国申博成功等因素将为上海提供经济增长的强劲动力。2003年预计上海经济将继续保持10％左右的增长率。2003年，上海人均GDP将达到5300美元，随着恩格尔系数进一步降低，居民用于住房的开支将增加。良好的宏观经济将为房地产发展提供强有力的支持。
上海人均GDP变化趋势预测2003年上海住宅投资预计达580亿元，住宅新开工面积1800万平方米，竣工面积1800万平方米。2003年投资总额和开工、竣工面积都将比2002年有一定程度增加。投资的增加使2003年的供应保持较高水平，鉴于绝大部分参与旧区改造的发展商是等到2002年年底才拿到立项和规划指标，这些项目将不可避免地于2003年下半年销售。此外，浦西中心城区由于2002年上海土地政策的原因，土地市场供应量不大，这将客观上导致2003年上半年预售市场不可能
有大的放量。大量的发展商在2002年底才确定开发地块的容积率，预计此类项目推向市场大多会在2003年9月份以后。中心城区高价物业于2003年下半年集中上市将是本年度一道风景线。
由于新老动迁法规的综合影响及容积率适度降低而导致的土地成本上升，供应量的集中放大，这将给2003年下半年及以后几年上海房地产带来较大的市场压力。
2、需求展望
2003年，上海商品房的需求量仍然可观。申城商品房的需求应考虑以下因素：一是旧区改造和基础设施建设带动的需求；二是市民改善住房条件的需求；三是外来人士的购房需求。据测算，因旧区改造和基础设施建设，每年需动迁居民7万至8万户，由此产生需求量约600万平方米；因改善住房条件的需要，购房的居民有6万至7万户，需求量约700万至800万平方米；外来人士，包括境外和外省市人士，如果购房占全市商品房交易量的比例保持在10－15％，这部分的需求量约200万平方米。因此2003年商品住宅的总体需求预计将达到1600万平方米以上。
2002年，上海房价涨幅为12％，对此，业界有着不同的看法。上海中原认为，2002年上海房价走势上涨是建立在合理的基础上，而非炒作或泡沫。2002年，房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，供销两旺，存量房交易大幅增长，前
几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。据此，中原认为，2003年上海房价尚有一定上升空间。
影响房价的主要因素有两个：开发成本和住宅市场的供求，最根本的还是供求关系。从住宅需求来看，上海人口众多，外省市、境外人士更由于上海的国际地位及影响日益加大，进而看好上海置业投资前景。从开发成本看，由于城市土地的稀缺性，土地有着较大的升值空间。
3、热点展望
外资加快进入在产业竞争中，预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年。目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，统计数据表明在2002年上半年，注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家，由和记黄埔、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的\投资潮\将再度上演\升级版\。房地产业加快了入世的步伐。据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来2－3年中间，将有3－10亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而内地房地产商天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力。
品牌竞争在激烈的竞争中，上海的房地产将在2003年进入品牌竞争的时代。竞争的重心正在从单个楼盘间的较量变为企业间实力的比拼。时下，购房者更看重开发商的品牌。对于广
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