08年上半年东莞房地产中期研究报告-商品房价格篇
注：报告中的商品住宅包括洋房、公寓、别墅；普通住宅包括洋房、公寓；非住宅包括商铺、写字楼、车库。 1、 商品房价格总体情况
2008年上半年东莞房价同比去年上半年有大幅的上升，主要由于2007年上半年房价还处于相对较低的水平，下半年房价实现了快速上涨。2008年下半年商品房成交量同比下跌约五成，价格上涨两成多；其中住宅价格上涨16.4%，非住宅价格也实现快速上涨，达到约七成。
东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年上半年东莞市商品房均价6739元/㎡，住宅价格6241元/㎡，其中除去别墅的普通住宅价格为5780元/㎡，成交量最大的洋房的价格为5727元/㎡。2008年上半年东莞各用途物业的销售价格情况如下：
2、 普通住宅价格分析
2008年上半年东莞普通住宅价格5780元/㎡，同比上升19.1%。
2008年上半年普通住宅均价5780元/㎡，同比去年上半年上升了19.1%，2007年下半年东莞房价实现快速上涨，其中包含很多非理性上涨的因素，2008年二季度价格理性回调到5759元/㎡，相比去年最高价格的第4季度下降了约10%。进入2008年，楼市观望气氛逐渐浓重，需求走软，普通住宅价格总体呈现下滑态势。
2008年上半年普通住宅价格持续下跌
可 售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权 数求得加权平均价格；简单的算术平均价格按照成交总金额除以成交总面积计算。可售存量加权价格通过运用各物业各个项目可售存量为权数计算，在此基础上解决 了某一时期部分项目成交量较大引起的市场价格由于产品结构性的变化带来的较大波动，能较准确的反映市场的真实价格。
从可售存量加权的价格走势来看，2008年市场价格持续下跌，在6月份达到最低位5761元/㎡。
成交维持低水平，短期价格相对稳定
2008年6月份普通住宅成交价格为5685元/㎡，与5月份价格持平，从2008年第二季的的成交来看，除在5月销售节点上成交有所突出外，整体维持在一定的水平上，普通住宅在5700元/㎡价格水平上下短期内也将有所稳定。 2007年存货项目价格支撑无力，新上市项目低价促进成交。
2008年上半年成交的项目中，销售2007年的可售普通住宅存量约70.45万㎡，占总成交的49.5%，共6955套，普通住宅整体价格为5861元/㎡；2008年新上市的项目成交占71.94万㎡，占50.5%，共7303套，普通住宅价格为5701元/㎡。
从 分时间段供应的成交情况来看，2008年上半年新上市项目和之前存量成交相当，但价格有所下跌。从下图可以看出，销售2007年的存量相对其累计下来的存 量，销售率相对较小， 仅为22.39%；2008年上半年销售2007年的存量的普通住宅价格依然保持在5861元/㎡，受前期较高价格的影响，各个开发商为维护自己的产品形 象以及不给自己的项目造成负面影响，在市场低迷的情形下没有采取大幅的降价手段，而在苦苦的支撑着，在和新上市的项目竞争中也没有占到任何的优势。 2008年上市项目的销售率为26.2%，市场的一些项目底价入市有力的促进成交，如金色华庭二期杀跌出货、万科的运河东一号、光大的景湖湾畔二期以及景 湖名郡大搞团购优惠促销、丰泰城一期低价上市等等，但同时也可以看出在整体比较低迷的状况下，新上市项目销售依然不乐观。
楼市供过于求矛盾突出，房价保持下跌走势
从2007 年可售存量与价格的走势图来看，2007年下半年房价处于较高水平，在9月和12月出现了房价的波峰，事实上我们可以看到2007年8月份的可售存量已经 出现拐点，而且在未来持续的快速增加，供过于求的状况逐渐的显现。当供求的基本面出现倒置的时候，随着累计下来的可售存量慢慢的增多，楼市开始慢慢出现隐 患，进入2008年，楼市观望气氛浓重，市场上项目的竞争越来越激烈，当市场上的可售存量增长趋缓的时候，楼市或将出现好转。
2008年上半年商品房供 应面积343.3万㎡，成交面积162.7万㎡，供求比为2.1：1，东莞累计的可售存量也越来越大，截止6月30日，商品房累计可售存量达到589.4 万㎡，东莞房产市场供过于求矛盾比较突出，按照可售存量加权计算的普通住宅价格保持下跌的趋势。目前楼市的观望气氛浓重，在经济不景气的整体态势下，后期 如果没有什么利好的政策影响，这种供过于求的状况在东莞将存在较长时间，这也基本决定了东莞房价未来一到两年的走势。
大户型房价大幅下降，中小户型下降相对趋缓
90/70政策的逐步实施，将加大对未来住宅的供应商品房的套数，另一方面也拉低了住宅的总价，使得更多的消费群体加入到购房军团里去，对刚性需求的释放也算是个利好。
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