对未成年人名下抵押房产执行的法律分析

对未成年人名下抵押房产执行的法律分析

合肥法院网讯 案情与处理：

方某某和姚某是母子关系，为了筹集姚某的求学经费，2008年12月16日，母子二人与出借人耿某某签订了一份抵押借款合同，由姚某、方某某向耿某某借款160000元，双方约定了借款期限和借款利率及违约金，同时约定以方某某和姚某二人共有的位于某县城的一套三居室住房（该房产权登记在姚某名下）提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2009年4月，因方某某、姚某不能如约还款，耿某某提起诉讼，经某区法院审理终结，判决方某某、姚某偿还耿某某借款本息及违约金等计203376元；同时判决耿某某有权对姚某提供抵押的三居室套房以折价或变卖、拍卖所得的价款予以优先受偿。

2009年7月，该案经某区法院委托由肥西法院执行，执行过程中查明：姚某系1992年8月10日出生，2008年某技校毕业。方某某为城镇居民，没有固定收入。姚某父亲早年病故，目前家庭成员为母子二人，主要财产就是一套三居室住房，该房位于某县城中心地段，价值约40万元，是拆迁安置房，属家庭共有财产，登记在姚某名下，2008年12月16日已设定抵押。鉴于方某某、姚某迟迟不能履行还款义务，耿某某要求法院及时处置抵押房产。方某某、姚某则提出：家里仅有一套住房，依法不能处理；且姚某是未成年人，其名下的房产转户受限制，无法处置。现家庭欠债较多，要求暂缓还款，待姚某成年后再卖房还款。争执双方经法院协调未有结果，法院遂依法作出裁定，对该抵押房产予以依法处置。肥西法院委托中介机构对该房产作出评估，该抵押房产时价为369800元。其后，法院决定对该房产予以依法变卖，在此期间，方某某、姚某自愿折款40万元将该抵押房抵给自己的另一债权人姚某某，由姚某某拿出195000元用以清偿方某某、姚某所欠耿某某的全部欠款。经法院调处，几方达成执行和解协议并如约履行，该案成功执行完结。 法官评析：

本案执行涉及三个问题：一是被执行人仅有一套住房如何执行的问题；二是已设定抵押的房产如何执行的问题；三是登记在未成年人名下的房屋产权如何转移的问题。 一、关于被执行人仅有一套住房如何执行的问题

目前，很多人误认为“被执行人仅有一套住房，人民法院不能强制执行。”其实，这是人们对2005年1月1日起实施的〈〈最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉〉（简称〈〈查、扣、冻规定〉〉）第六条规定的简单理解，这样的理解是片面的、不准确的。该规定第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该条规定源自〈〈民诉法〉〉第二百二十条规定，即“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”也就是说，立法规定，当债权和生存权发生冲突时，应优先考虑保护生存权，毕竟人的生存是第一要务。但立法同时也考虑到对债权保护上的合理平衡，以稳定我们的社会交易秩序。故〈〈查、扣、冻规定〉〉随即在第七条规定：“对于超过被执行及其扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行及其扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以予以执行。”这样，在保护了被执行人生存权的同时，也最大化地保护了申请人的债权。

在司法实践中，对被执行人仅有的一套住房可以采取以下方式执行：

1、对于被执行人所有的可以进行分割的房屋，执行时可先行对该房产进行分割后，再根据义务人的生活居住必需情况及债权数额等实际情况进行合理取舍，对其中的部分房产依法

执行。 2、如被执行所拥有的房产价值较大或面积较大又不能分割，而其所应履行债务数额相对不大，执行中则可以采用置换方式。如“以大换小”、“以远换近”等，即将面积很大的房产置换成能保证其最低生活必需的面积较小的住房；或将其位于中心地带价值较大的房产置换成位置相对偏远的价值较小的住房，用两者产生的差价来履行应尽还款义务。

3、以物抵债，即在执行中，促使被执行人与申请人双方达成和解，以房产折价抵债。 二、已设定抵押的房产如何执行的问题 2005年1月1日实施的〈〈查、扣、冻规定〉〉对设定抵押的房产，并未作出特别规定，也就是说，依该规定，即使房屋已经设定抵押，只要是属于被执行人及其所扶养家属必需居住的，照例不能执行。这一规定的实施，严重地影响了住房按揭市场的发展，致使各金融机构不敢再向仅有一套住房者提供住房贷款。同时也有学者认为，这一规定，也背离了设定抵押权的法律本义。我国〈〈担保法〉〉三十三条规定“本法所称低押，是指债务人或第三人不转移对本法三十四条所列财产的占有将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”依照该条规定不难看出，抵押担保所追求的核心法律价值即为优先受偿权的实现。综合利弊，2005年12月21日起最高人民法院又出台新的司法解释，〈〈最高人民法院关于执行设定抵押的房屋的规定〉〉（简称〈〈执行抵押房屋规定〉〉）。该规定对抵押房屋的执行作出相关细化规定。根据该规定，人民法院可以根据抵押权人的申请，依法对被执行人已设定抵押的房产予以拍卖、变卖或抵债。同时规定，法院在对抵押房产裁定拍卖、变卖或抵债后，应当给予被执行人六个月宽展期，在该期间，法院不得实施强制迁出行为。待宽展期满后再行迁出，对于迁出时确实无法自行解决居住的被迁出人，则由申请方提供临时居住地，并向被迁出人收取合理租金。该规定仅对属于低保对象且无法自行解决居住的被执行人作出例外规定。故针对本案而言，县法院决定对姚某已设定抵押的住房予以变卖，符合法律规定。 三、登记在未成年人名下房产产权如何转移

未成年人房产，即“娃娃房”，能否处置？回答是肯定的，可以处置。但其处置方式的确不同于普通房产，其转户手续也有一些特别规定。因为我国《未成年人保护法》规定：为了保护未成年人合法权益，监护人对未成年的财产不能随意转让、交易，但有利于未成年利益的除外。如为未成年人治病或未成年人求学资金不足等。我国《民法通则》也规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人财产合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理其财产。 实践中，如何对未成年人房产进行移转呢？我国建设部颁布的《房屋登记办法》第十四条规定：“ 未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”从该规定不难得出，监护人在处分未成年人房屋时，应当满足以下两个条件①证明监护人身份的材料；②为未成年人利益的书面保证。本案160000万元借款，是用于姚某求学经费，应该是为姚某的利益行为，且姚某本人也是借款人，是本案的被执行人，其所有的住房又设定了合法抵押。所以，执行法院对该套住房进行强制执行，没有任何法律障碍。该案最终以和解结案，由被执行人自行抵房还款，避免了强制牵出房屋行为，达到了最佳执行效果！