房地产投资分析及风险分析

摘要

房地产是高风险、高收益的行业，在我国现在的国情下，有很多的因素会影响到这个行业的发展，例如政策因素、人均收入因素等，但是随着我国经济的发展，人民收入水平的不断提高，房地产开发领域法律的完善、操作的规范以及竞争的加剧，房地产行业的机遇在增加同时风险也在不断的攀升。需要去不断的适应这个变化，对投资者而言，如果对房地产、房地产投资的特殊性及其相关的法律缺乏了解，盲目的投资必然带来不可估量的风险。因此，在进行房地长投资前，需要充分掌握信息，对房地产、房地产投资的基本特征有一个全面、清晰的认识，才能再房地长投资的决策中知己知彼、百战百胜。

关键词 房地产，投资分析，风险分析，房价

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目 录

目 录 .......................................................... 1 一、我国房地产业的发展现状 ..................................... 2 （一）政策宏观因素 ........................................... 2 （二）房价因素 ............................................... 4 （四）不断完善的保障房体系 ................................... 5 二、我国房地产业的发展前景 ..................................... 6 （一）房价涨幅 ............................................... 6 （二）租售比发展状况 ......................................... 7 （三）收入和房价的比例 ....................................... 7 三、房地产投资风险分析 ......................................... 7 （一）房地产投资风险主要分析方法 ............................. 7 （二）房地产投资主要风险因素 ................................ 10 四、案例分析 .................................................. 12 (一)AA别墅的项目背景 ....................................... 12 （二）AA别墅的市场分析 ..................................... 13 （三）AA别墅的风险管理 ..................................... 13 （四）项目的风险管理分析 .................................... 14 （五）全程风险控制模型的实用价值 ............................ 15 五、结束语 .................................................... 15 六、参考文献 .................................................. 15

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一、我国房地产业的发展现状

（一）政策宏观因素

1、现行的政策概况

在不同的时期都会出台一些房地产相关的政策，这些政策如果有利于房地产行业发展则不可以成为政策风险，但是也有些是阻碍或者限制房地产企业发展的政策，这些政策就是需要开发商防范的一种风险。

比如2006年针对少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理的矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院强化、细化了房地产宏观调控： 一是继续调整住房供应结构，重点发展满足居民自住型需求的中低价位、中小套型的普通商品住房；

二是进一步通过税收、土地政策与信贷政策调节住房供给与需求，抑制房价过快上涨；

三是进一步整顿和规范房地产市场秩序，特别是规范房地产市场外资准入和管理。

此轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量与房地产一级市场（土地市场）；不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控政策的执行力，随着各项政策措施的桌布贯彻落实，房地产市场出现了一些积极变化，卡法投资实现了平稳增长，住宅开发结构也得到了一定的改善。

再比如2007年3月18日、5月19日、7月20日和8月22日，央行宣布四次加息，将金融机构的一年期存款基准利率提高到3.6%，一年贷款基准利率提高到7.02%，对其他格挡次的存贷款基准利率也做了相应的调整，加息使得房地产开发商资金成本增加，但是短期内对其资金成本的影响非常有限，对购房者而言，虽然加息增加了起购房的利息负担，但是整体而言增加的幅度较小。

再如后来2009年至2013年出台的国家新的宏观调控政策，特别是国八条和今年的国五条，都细化了国家宏观调控政策，对房地产市场的秩序做了进一步的整顿，特别是抑制了炒房、投机倒把的一些行为，但是同时也增加了一些刚需的正常改善居住条件的成本。现在讨论的比较激烈的是要实行所谓的房产税，这势必会影响到既得利益者，说是要在重庆和上海试行房产税，但是后来也是没有真正的落地，毕竟这个标准还是比较难定的，这个房产税的标准是什么？起征的点又怎么来定？是按人均住宅面积来还是按户住宅面积来定义住宅面积？可能随着房地产市场体制的进一步完善，这样的政策也

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会顺其自然的出台，到时中国的房地长市场的体制就会更完善。①

2、房地产政策的特征

一般来说，政策的宏观调控大体上有两种，一种是在市场寂静的体系里出现了不平衡的因素，政策的制定部门看到了这一点，在体系未对这种不平衡做出反应时即利用政策、金融等杠杆对这种打破平衡的因素进行抑制，以避免造成更大的损失；另一种调控则是一种政府的管理需要，比如政府希望在整个经济大局里加强某一方面的建设，即将政策往哪个方向倾斜。这种调控比较近于计划经济的范畴，但是这样的现象在我国房地产等各个行业都普遍存在，此外，政策的连续性和稳定性也是至关重要的，频繁的变更发布重大信息会造成市场的不正常波动。

3、房地产开发中的行政法律风险和防范

基于房地产业在我国国民经济发展中所处的重要地位，国家在不断的加强对房地产发展领域的监管，在社会主义市场经济的条件下，政府监管主要体现在加强法律、法规和执法的力度。

① 房地产开发中的行政法律风险

一般来说根据我国现行法律、法规等规定，房地产开发商在如下的房产开发阶段均存在行政法律风险：

开发前期阶段：房地产开发商主体资格不合格所面临的处罚；规划不合法所面临的处罚；非法买卖土地、不符合规划用地所面临的处罚；违规招标所面临的处罚，违规发包，将受到责令改正、罚款的行政处罚；违规开工，将受到责令停止施工，限期改正，罚款的行政处罚。

开发实施阶段：违法发布虚假广告，将受到停止发布广告、公开更正、罚款的行政处罚；违法进行房地产预售，将受到停止预售行为、罚款、没收非法所谓的行政处罚；破坏文物，将受到责令停工、拆除违法建筑物、罚款的行政处罚；违反质量规定，将受到责令改正、罚款的行政处罚。

竣工验收阶段：违反竣工验收规定，将受到责令改正、罚款行政处罚；不移交建设项目档案，将受到责令改正、罚款行政处罚；

销售阶段：无销售资格销售，将受到责令停止销售、罚款的行政处罚；违规销售，将受到警告、责令改正、罚款的行政处罚。

② 如何防范房地产行政法律风险

无论是风险的识别或者是风险的估计，都不是风险管理的最终目的。在分析房地产行政风险的基础上，还必须进行房地长行政风险的处理和防范，采取相应的措施或者方法是的房地产经营中的风险减少到最低或者避免，一般从以下几点进行防范：

①

王建红：《房地产投资分析》（第2版），电子工业出版社，2012-01-01，

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