房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。
②工程变更风险。
工程一旦发生变更，工期就很可能会被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。
③项目质量风险。
质量是建筑项目的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料，造成建筑结构存有安全隐患，质量不佳，就会严重影响房地产企业的声誉和发展，有时甚至会产生法律纠纷，导致企业形象一落千丈，无法继续发展。
④施工安全风险。
施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。
4、经营管理阶段的风险
房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却又非常重要的一个环节。项目开发完毕后，开发商应尽快将商品房租售出去以回收资金并获取利润；相反，如果已建好的商品房因种种原因不能租售出去，则会房屋滞销、资金积压，影响房地产企业的经营和发展。这个阶段的主要风险来源有：物业管理风险和营销风险。
四、案例分析
(一)AA别墅的项目背景
AA别墅是由明都房地产开发有限公司开发的一个独立别墅项目，位于江苏省常州市礼嘉镇行政中心区域，紧靠礼嘉镇政府、礼嘉中心小学和派出所。占地55140平方米，规划总建筑面积24500平方米，规划总户数为70余户，全部由独立别墅组成。由于受人口总量和经济发展水平的限制，住宅市场规模较小。尤其是高端产品（主要是独立别墅）的客户资源较少。项目2004年
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9月开工，计划2005年6交付，2004年12月开盘，至2005年1月销售率就达100%，这个项目的成功经验值得我们进行深入分析和借鉴。
（二）AA别墅的市场分析
随着国民经济持续快速发展，社会生产力水平继续提高。据统计，礼嘉2003年全年实现国内生产总值 8.48 亿元，比上年增长 14.5% （按可比价计算），人均国内生产总值由上年的 13746 元增加到 15138 元，比上年增长 10.12% 。
2003年礼嘉商品房销售面积，较去年有大幅增长。礼嘉作为一个工业重镇，住宅市场由于受到人口总量、经济发展水平的影响，市场整体规模偏小。据景盛行依据相关资料测算，未来几年礼嘉住宅市场规模将维持在每年2万m2左右，年新增商品住宅销售量在200套左右。
（三）AA别墅的风险管理
1、敏感性分析
投资敏感性是基于投资成本的增加与减少分析而成，详见下表。 表：项目投资敏感性分析 税前总投资（元） 销售利润（元） 税后利润（元） 投资利润率 税 前 税 后 基本方案 12,244,399 8,612,359 24.83% 16.27% +10% 7,312,839 3,680,799 13.48% 6.79% -10% 44,384,041 17,175,959 13,543,919 38.70% 30.52% 49,315,601 54,247,161 敏感性分析表明：当开发投资成本增加10%时，项目利润将减少超过一半，税前利润从1224万元下降为731万元，税后利润从861万元下降为368万元。开发投资成本减少10%时，项目赢利能力大大提高，税前利润由1224万元提高到1718万元，税后利润由731万元提高到1354万元。
2、项目投资盈亏平衡点
总成本 （1）销售面积盈亏平衡点= 平均销售单价（1-税率）
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= 49,315,601 2700（1-0.059）
= 19410㎡（占计划销售量85.13%）
（2）销售价格盈亏平衡
总成本 销售量（1-税率） 49,315,601 22800（1-0.059） =
点=
= 2298元/m2 （占平均销售价格85.13%）
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到19410m2或平均销售价格达到2298元/m2 时，可保本，安全余度为14.87%。项目投资安全系数较好。 （四）项目的风险管理分析
在AA别墅项目开发过程中，运用了房地产项目全程风险控制模型进行项目的风险管理，并且取得了很好的效果。
1、项目取得与地块研究阶段，从政治、社会、经济、法律、自然环境和基础设施环境六个方面进行全面、完整的市场调查，应用SWOT分析法确定项目的优劣势，了解本阶段的风险点主要是：当地房地产消费市场不成熟；项目目标客户群体较为单一。因此，在做好项目本阶段其他工作的基础上，着重加强引导当地房地产消费市场的工作，并且扩大本项目的宣传范围，把目标客户群体从单一的礼嘉镇拓展到周边城镇及市区，从而将本阶段的风险控制在最小范围。如果没有运用房地产项目全程风险控制模型的方法，将不可能清晰了解本阶段的风险点，不能有的放矢地进行风险管理，甚至影响整个项目的开发工作。
2、产品设计与规划阶段，在全面、完整的市场调查基础上，应用现金流贴现模型、敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析等风险评价技术，了解本阶段的风险点主要是：企业管理风险；财务风险；产品设计与定位风险。提高企业经营管理水平，进行科学和高效的管理是本阶段风险管理的目标。应用现金流贴现模型进行财务管理，有效地防范了财务风险。另外，根据市场需求，准确的产品定位和市场定位也是本阶段风险管理的关键，为后期的畅销奠定了坚实的基础。如果忽视了这些风险评价技术，将导致项目管理混乱、现金流动不合理、产品设计不合理等，这样的案例不在少数。
3、工程施工管理阶段的风险点主要是：项目招投标错误；项目活动分解错误；项目工期估算错误；项目工期实施与控制出现问题。因此，AA别墅项目加强了招投标管理，与施工方签定了科学、严密的施工合同，制定了项目
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工期控制标准，还制定了具体的纠偏措施，从而严格控制了本阶段的风险。而工程项目施工管理工作从目前国内的普遍情况来说，还非常的薄弱，招投标管理及施工合同缺乏对工程相关方的约束，其造成的后果是：工程项目施工现场出现经常性的变更和洽商；工程施工进度失控。
4、项目推广与销售及物业管理阶段的风险点主要是：广告失误、定价失误、销售人员素质不高、物业管理公司选择失误。为此，AA别墅项目聘请了专业的营销策划公司，进行广告推广、定价以及销售人员培训等各方面的推广工作，并且与品牌的物业管理公司合作，使项目在短短一个月内就销售一空，成为一个成功项目。如果对上述工作不重视或忽略了某一方面，都将有可能使项目销售不畅，不能达到收益期望，甚至成为失败项目。
（五）全程风险控制模型的实用价值
AA别墅项目的成功，证明房地产项目全程风险控制模型对小型房地产开发项目中的风险管理提供了全过程的理论指导，并具有现实的操作意义。实际上，目前已经有许多房地产公司正在使用房地产项目全程风险控制模型对项目进行风险管理，并且取得了很好的成效。
房地产项目全程风险控制模型正好为房地产开发项目提供了全程风险管理的方法，将会运用在更多的房地产项目中，对房地产开发企业的从业人员、管理咨询人员、金融业者等相关人士的实际工作提供帮助。 五、结束语
总体而言，房地产投资分析、风险分析也是一个需要逐步积累的过程，并不是一下子就能分析出存在的风险，需要我们在控制房地产风险的前提下，在此基础上进行有效的防范，才能保证房地产投资的顺利进行，获得利润。 六、参考文献 1、王建红：《房地产投资分析》（第2版），电子工业出版社，2012-01-01， 2、林冬：《基于关键因素的房地产投资风险分析》，《价值工程》2010年05期 3、赵杰、李媛：《房地产投资风险分析》，《合作经济与科技》2011年第12期 4、徐晓音：《房地产投资风险与防范对策研究》，《商业研究》2002年18期 5、范如国：《房地产投资与管理》，武汉大学出版社，2004-03-01， 6、郑健力，张红：《城市房地产投资环境评价》，清华大学出版社，2011-11-01， 7， 李文斌：《国际房地产投资:利益、风险与制度》，中国财政经济出版社 2007-07-01， 8，胡平：《房地产投资与管理实务》，浙江大学出版社，2009-04-01， 9，祁斌：《房地产开发经营风险的防范对策研究》，《华章》2010年第19期 10，王学发：《中国房地产市场的发展与城市住房消费》，中国电力出版社，2007-07-01，
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11，刘鹏忠，苏萱：《房地产市场营销》，人民交通出版社，2007-03-01， 12，俞明轩，《房地产投资分析》，首都经济贸易大学出版社，2011-12-28， 13，彭勇，《房地产高效风险防范》，中国建筑工业出版社，2010-07-01， 14，胡晓龙，《房地产投资与分析》，中国电力出版社，2008-08-01， 15，罗伯特-清崎 著，宋宏宇 译，《富爸爸房地产投资指南》，南海出版公司，2011-04-01，
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