城市综合体物业管理服务方案

（2）对共用设施设备进行日常管理和维修养护。

（3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时组织修复。

（5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 （6）设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。 （7）项目道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 （8）对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换。

（9）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（10）接到相关部门停水、停电通知后，应及时向客户和业主做好通知工作。 5、住宅区域客户服务

（1）设立住宅客户服务中心，公示24小时服务电话，24小时受理业主的投诉、报修等服务。

（2）设立客服专员，实施一站式服务。

（3）业主急修在规定时间内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

（4）经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉，每半年开展一次物业管理服务满意率调查，征求业主的意见，改善服务质量。

（5）每年开展两次以上健康有益的社区文化活动。 6、住宅区域房屋管理

（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 （2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

（3）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

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（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主临时公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。

（5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。

（6）项目主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

7、其它

与客户和业主特别约定的各类服务。

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第三章 组织构架、人员配备、培训及管理

第一节 管理服务机构组织构架

城市综合体总用地面积：36413.13㎡，规划总建筑面积397921.55㎡，是实施综合智能化物业管理的城市综合体项目，项目智能化不但改变了人们的生活观念及生活方式，也必将给我们的物业管理工作带来新的挑战。我司结合自身的丰富管理服务经验及城市综合体的实际情况，根据项目的日常管理服务及经营，设立小区管理部、综合物业部、工程部、人事行政部和财务部。具体构架如下图：

城市综合体物业管理有限公司 城市综合体物业管理处 办公公寓管理部 综合物业部 工程部 人事行政部 财务部 客 安 服保部 部

工 程部 保 车 员 人 安 洁 场 工 暖 设 弱 综 事采会出保绿管食通备电合行购 计 纳 部 化 理 堂 班 班 班 班 政 部 部 部 第 10页 共 98页

第二节 人员配备

一、人员配备

根据城市综合体的项目档次，应配置与其相匹配的高素质的管理人员，人员配置的原则是精干、高效、一专多能，我公司实行公司领导下的项目经理负责制。服务中心拟配置157名员工（清洁、绿化人员另计），如下表：

序号 部门 岗位名称 项目经理 综合物业部经理 公寓管理部经理 一 管理处 写字楼管理部经理 工程部经理 人事行政部经理 财务部经理 小计 经理助理 保洁绿化部主管 安保部主管 二 综合物业部 员工食堂部主管 车场主管 保洁绿化专员 监控员 小计 客户服务员 三 公寓管理部 维修操作工 安保专员 小计 客户服务员 四 写字楼管理部 维修操作工 安保专员 小计 经理助理 综合主管 强弱电主管 五 工程部 水暖主管 弱电工 综合领班 配电领班 第 11页 共 98页

编制 1 1 1 1 1 1 1 7 1 1 1 1 2 2 8 16 2 4 1 7 6 4 1 11 1 1 1 1 2 1 1