08年上半年报告 - 图文

2008年上半年度嘉兴房地产市场行业调查报告提纲

目 录

前言

第一章 嘉兴市房地产市场运行环境

第一节 当前国内经济发展局势

第二节 相关行业政策对房地产市场的影响 第三节 第四节 第五节

第二章 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节

第三章 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节

第四章

全国房地产市场运行概况

2008年上半年嘉兴国民经济发展状况 嘉兴城市规划与当前房地产发展的关系

嘉兴当前楼市大环境总结

嘉兴市房地产市场运行分析 2008年上半年度房产总体情况

2008年上半年度嘉兴市房地产投资分析

2008年上半年度嘉兴市房地产开发企业的土地购置情况 2008年上半年度嘉兴市商品房供求状况 2007年度嘉兴市房地产市场概况

2008年上半年度嘉兴房地产市场变化特征点分析 各区域版块重点项目分析 嘉兴市房地产开发布局 南湖新区 秀洲新区

经济开发区（运河新区） 老城区及其他区域 2008年下半年嘉兴市房地产发展预测

行业政策预测、土地市场预测、商品房供需状况预测、房价总体走势预测、整体预测

前言

嘉兴作为十六个长三角中心城市之一，被三大经济圈共同辐射，经济发展迅猛，人文底蕴深厚、环境优美、土地资源相对宽松、地价房价适中等特点成为了“人居宝地”。近年来，随着嘉兴市区建设力度的加大，城市面貌的不断改善，基础设施的大量投入，带动了房地产业的快速发展，房地产业呈现出持续、稳健、快速的发展态势。与浙江其他城市相比，嘉兴的房价一直处于低位，形成明显的“洼地效应”。

看上去很美的现象使得不断有外地开发商入驻嘉兴投资开发，在一定程度上拉动了居民置业消费投资的热情。“卖方市场”的现象只不过是2003、2004年间的昙花一现，如今更多的开发商在感慨一脚踏进了“泥潭”。一方水养一方人，嘉兴市特有的区域特征暗藏制约和影响嘉兴房地产发展的因素，嘉兴购房消费习惯诠释了嘉兴消费者的理性和成熟，地方政府的政策导向和要求反映了嘉兴房地产的平衡机制。同时受国家宏观调控的大环境下，嘉兴房地产市场呈现 “温吞水”的现象是其必然结果。

经过市场磨练洗礼的开发商渐趋成熟，住房开发已由最初的盲目趋同发展到了理性竞争的阶段，当前房产的品牌竞争渐趋激烈暗示着策划营销时代的来临。但不少开发商对嘉兴的房地产市场捉摸不透，营销策划不知从何入手，品牌建设更多地只成了一个“概念”。

我司作为嘉兴本地专业的房地产咨询机构，对嘉兴50多个主要楼盘进行了深度调查研究，通过对物业类型、结构、价格、供应变化、消费需求以及不同区域的特色等，从多方面、多角度进行探索和分析市场。本报告从研究嘉兴市房地产业运行的外在环境开始，结合嘉兴的城市规划和历年来的房地产业投资分析，通过对目前在售的重点楼盘深入解剖和当前的行业相关政策的分析，特整理此文供公司内部和业界单位在开发、营销中参考。

本报告数据来源：吴越文化楼盘资料库、现场调查、专业人士咨询记录、统计局、建设局、房管处、房协以及相关媒体报道等。

第一章 嘉兴市房地产市场运行环境

要正确、客观地了解一个区域内的房地产市场情况，分析它，并得到相关结论就必须首先要了解该区域的房地产市场是在怎样一个大环境中运行的。本章分别从当前国内经济发展局势、相关行业政策对房地产的影响、全国房地产运行概况、08年上半年嘉兴国民经济发展状况四大方面阐述嘉兴房地产市场的运行环境，并结合嘉兴城市规划与房地产发展的关系来全面审视嘉兴市房地产。

第一节 当前国内经济发展局势

一、CPI一直处于高位运行，央行采取银根缩紧政策

2008年1-5月份，国内CPI指数分别为7.1%、8.7%、8.3%、8.5%和7.7%。自从2007年2月份以来，CPI指数就开始被成为关注对象，防止“经济过热”转变成“通货膨胀”的经济政策（指导目标）从未中断。但由于PPI（生产成本指数）的不断提高，CPI指数仍然在监控下处高位运行。嘉兴07年全年的CPI指数为4.3%，而08年2-5月份的CPI指数为8.2%、7.0%、7.2%和7.4%，处于上升趋势。伴随近日成品油、电价上涨，居住成本上升较快，对居民的日常生活有一定的影响。

除了CPI指数的高位运行，国央行2007年6次加息，08年内5次上调存款准备金率对居民在居住类消费的影响更为巨大。特别是央行宣布采取银根缩紧政策，给房地产市场的警示信息。08年6月27日，人民币汇率创第48个新高，1美元兑6.861元人民币，人民币升值压力进一步加大。根据中国社会科学院近期一份研究报告表明，目前国内集聚国际热钱规模达1.75万亿美元，几乎相当于我国外汇储备。种种迹象表明，央行宣布的银根缩紧政策将会在解决上述若干危机之前长期执行。

CPI高位运行、“经济过热”或者是“通货膨胀”对房地产来说，居民想要进行资产保值，购买不动产是最好的途径。置业保值的强烈需求对房地产市场无疑是一个机遇。但美国的次贷危机和泰国的金融危机的警示和我国政府采取的从紧的货币政策，不仅要求控制新增贷款的总量，同时还首次采取了按季度控制贷款的方式，直接导致了房地产开发企业的资金紧缺。另一方面，住房按揭贷款投放量的减少和控制也明显影响或抑制了房地产消费。高房价与普通居民购买力脱

节、部分城市成交量阶段性下降和房价下跌，引发消费者对未来走势的信心的变化，媒体的夸大和渲染，在一定程度上加重了观望。

二、“又好又快”发展国民经济的重要发展战略已逐步落实

自从2007年十七大的召开以及全国经济会议的召开以来，我国从上到下都已经明确了“又好又快”发展国民经济的方向和任务，在2008年的经济建设中充分贯彻了这一方针。2003到2007年我国GDP连续保持两位数的增长，而到2008年，国家强调的是“人均GDP”的增长，而非单纯GDP的增长。虽然房地产在大部分城市都被列为支柱产业，但就目前的经济战略和对房地产的宏观调控来看，政府力挺房地产的时代已经过去。取而代之的是提高经济发展的可持续性，关注节能减排、重视改善民生等方面。

嘉兴市在执行十七大会议精神中已经有数个方面走在先列：嘉兴全民社保新政、扩大住房公积金覆盖面、按月提取住房公积金还贷、由居民证逐步替代暂住证（拥有居民证的外来居民将享受与本地居民相同的社会各项福利待遇）等等同时对住房保障制度不断推进。发展成果由人民共享这一精神已经被提到政治高度，与政绩挂钩。嘉兴市在08年2月份就公布了今年经济适用房的推出量为13.5万平方米（新建经济适用房8万平方米），居民安居乐业，吸引外来人口定居嘉兴长期发展奠定了基础。随着外来人口的增多，人口机械增长率的提高直接增加了新嘉兴人对与住房的需求，对嘉兴房地产的长远发展有着极大的促进作用。

第二节 相关行业政策对房地产市场的影响 一、国家针对对房地产行业调控的动作：

2004年上半年，调控原材料钢、水泥、电解铝等。

2005年3月，国务院办公厅发文《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)。 2005年4月，国务院提出八条措施调控房地产市场，被业界称为“新国八条”。 ——新旧“国八条”的出台，被喻为房地产第一轮宏观调控。

<国八条和新国八条具体内容见附录一>

2006年2月，国家发改委公布了《2006年房地产调控工作要点》。

2006年3月，国税总局于下发《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所