第二节 2008年上半年度嘉兴市房地产开发企业的土地购置情况
经过2007年3月、5-6月、8月和12月的四次拿地大赛中，嘉兴“地价房价”轮番上演上升攻势。到2008年1月份开始，嘉兴的土地市场出现转折，首先是新的“地王”不再出现，地价稍高的土地就出现了流拍，与07年里各开发商激烈“血拼”的现象截然相反。其次，部分实力较强但没有土地储备的企业，大多在07年内拿到了土地，但是成本较高。拥有土地成本的企业，在目前市场的情况下，谨慎拿地或不拿地。第三，嘉兴市本级的开发项目利润空间有限，开发商开始向各县级市、乡镇拿地。第四，08年上半年已拍卖土地仅为23万平方米，其中市区仅为6.8万平方米，流拍（延后）土地两块21.1万平方米，即将拍卖土地为28.6万平方米，其中市区仅为9.7万平方米。 08年上半年土地推出情况一览
拍得企业 湘家荡旅游经营 管理公司 湘家荡旅游经营 管理公司 嘉兴市太平洋 置业有限公司 地块位置 湘家荡潭湘路北侧，环湖路西南侧 湘家荡广场北路北侧，环湖路东侧 新丰镇乍王公路南侧 面积 53275.1 76600.3 7749 15124 10128 4000 19068 5243.5 194331.6 38098.5 16647.1 15050 用途 商住 商住 商住 商住 商办 住宅 商住 商业 商住 商办住 商办 商办 容积率 ≤1.3 ≤1.3 ≤2.8 ≤1.4 ≤1.5 ≤1.8 ≤1.8 ≤2.0 ≤2.5 成交价 1305 元/㎡ 1345 元/㎡ 1191 元/㎡ 835 元/㎡ 1365 元/㎡ 695 元/㎡ 1655 元/㎡ 2401 元/㎡ 1725 元/㎡ 1875 元/㎡ 2432 元/㎡ 日期 2月 2月 3月 5月 5月 5月 5月 5月 5月 6月 6月 6月 嘉兴吉 王店镇兴乐路南侧 恩仕置业有限公司 嘉兴市 秀洲工业区聚贤路东侧、洪兴西浙联置业有限公司 路北侧 嘉兴市 新塍镇嘉桐公路东侧、新塍塘南远豪置业有限公司 侧 黄期锋 道洪集团有限公司 延时 浙江江南摩尔 置业有限公司 流拍 洪合镇市场路南侧、洪昌路西侧 博海路南侧,放鹤洲花园三期西侧,规划喜来登酒店北侧 东栅园区富润路东侧，文贤路南侧 东至仁德路,南至同德路,西至河岸,北至河岸 东至城北路，南至中环西路，西至专业市场, 北到南洋箱包 嘉兴蒋水港房地产沪杭铁路东侧，中环南路北侧，建设开发有限公司 监督局地界南 合计 440265.1 去除两块流拍卖土地为229286.4平方米
08年上半年即将推出土地
地块位置 秀洲新区秀洲大道西侧、东升西路北侧 秀洲新区洪兴西路南侧、秀洲大道东侧 湘家荡湖东侧，广场北路南侧 七星镇兴民路西侧、潭港东北侧 七星镇兴民路与潭星路交叉口东北侧 合 计 面积 83687 13333 118842.2 45791 24292 285945.2 用途 商办 商办 商住 商住综合 商住综合 容积率 ≤1.6 ≤3.5 ≤1.3 起始价 日期 6月 6月 7月 7月 7月 1.2-2.0 811元/㎡ 1.2-2.0 760元/㎡ 其中市区为97020平方米 与2007年全年土地拍卖情况相比，08年上半年不仅量少，且地块大部分位于乡镇，地价相对便宜很多，拿地企业基本为中小型房地产企业，不像07年有明源房产、金都房产、上海都市房产、金地置业（足佳）、天奥房产（上海证大）等众多房产大鳄参与竞争。受央行银根紧缩的影响，目前房地产企业普遍资金链紧张，最首要的任务是资金回笼，把手上的项目尽早开发完毕，金域兰庭、罗马都市的开盘、九月洋房即将开盘，东方世家的开工应证了当今嘉兴市房企的遭遇。
第三节 2008年上半年度嘉兴市商品房供求状况
一、2008年上半年新推房源约90万平方米，预计7月份还将推出19万平方米
根据建设局数据显示，2008年上半年市场新推房源约为90万平方米，其中住宅约75.6万平方米，写字楼3.1万平方米，商贸11.3万平方米。新房源的推出主要集中在5、6月份，两个月的推出量就达63.4万平方米。截止7月15日，已知7月份新房源的推出量不低于19万平方米。
2008年上半年推出新房源一览 1月份 格兰春天 中楠穆溪左岸 运河生活港 江南巴比伦 约6.8万㎡ 3月份 江南现代印象 格兰春天 当代华府联排 好一家居 百合春苑 约8万㎡ 4月份 皇马公寓 翰林府第三期 洪兴花园 风清云都二期 江南润园 约11.8万㎡ 5月份 香榭水岸 百隆花园 当代华府二期 耀城广场 中楠穆溪左岸 江南太阳城 皇都花苑 巴黎都市波旁宫 约34.5万㎡ 6月份 赞成清华府邸 天奥金域兰庭 长中苑 名湖人家 丽池庄园 昌盛花园 巴黎都市商业 涌鑫公寓 约28.9万㎡ 2008年上半年合计推出房源约90万㎡。 7月份预计推出房源 罗马都市 燕语林苑 中成新世纪公寓 九月洋房 龙盛右岸 银河湾天寓 协和广场 约3.28万平方米 约1.00万平方米 约1.37万平方米， 约5.58万平方米 约3.89万平方米 约0.98万平方米 约2.86万平方米 7月份 新推房源 约18.96万 平方米
二、2008年上半年销售面积约78.85万平方米，其中住宅销售63.57万平方米
2008年上半年总共销售房源78.85万平方米，新推房源的销售比为87.6%（78.85万平方米：90万平方米）。其中住宅销售63.57万平方米，销售比84.1%，写字楼销售4.8万平方米，销售比154.8%，商贸销售10.45万平方米，销售比92.5%。按销售套数统计，上半年销售房源6634套，其中住宅5123套、别墅65套、写字楼429套，商贸1017套。
从以上数据来看，似乎嘉兴2008年上半年房地产市场供需两旺，新推出房源80%以上都可以迅速消化。其实不然，因为08年上半年销售的78.85万平方米并不完全是在新推出的90万平方米之间的，而应该是在07年末存量房的基础上，加上新推出的90万平方米。
上半年新推 住宅75.6万㎡ 上半年销售 住宅63.6万㎡ 2007年末 可销售住宅约138万㎡ 目前可销售住宅 约150万㎡
三、最新统计资料显示，目前嘉兴住宅可销售面积约为150万平方米
根据最新官方资料显示，目前整个嘉兴的可销售房源约为19975套，其中住宅12025套，写字楼3111套，商贸4839套。（以上为08年7月15日数据） 1.2万套住宅折合可销售面积约为150万平方米，但这150万平方米的供应中，80-120平方米户型只占三分之一，具体请看下表。
2008年嘉兴市本级可销售房源户型面积分析表
面积 80平方米以下 80-100平方米 100-120平方米 120-140平方米 140-170平方米 170-200平方米 200平方米以上 合计 套数 1784套 1903套 1554套 2828套 2747套 669套 540套 12025套 套数比例 14.84% 15.83% 12.92% 23.52% 22.84% 5.56% 4.49% 100% 面积比例 8.91% 11.41% 11.39% 24.49% 28.36% 8.24% 7.19% 100% 通过以上分析表发现，嘉兴目前住宅的供应结构不合理。120-170平方米的大户型比例高达46.36%（按面积算52.85%），这就是为何嘉兴有那么多的大户型持续滞销，小户型抢手的原因。1.2万套可销售房源中，80-120平方米的户型仅为5200多套，不到二分之一，与当前主流中小户型的强大需求形成鲜明对比。
四、目前已知未来两三年内待开发量约达507.2万平方米
截止2008年7月15日，已知全市待开发项目的总建筑面积约为507.2万平方米，这些项目有些已经开盘，但体量庞大，开发周期较长，如元一柏庄、国际中港城等，后期还有庞大的体量待开发。有些则刚刚开盘，如金域兰庭、罗马都市，只推出了一期房源，大部分体量尚未推出。有的即将开盘，如世茂世纪公园、香缇世家和九月洋房，有些刚刚开工，如东方世家、赞成丽景苑等，还有许多项目尚未开工。总之，这507.2万将在近两三年内推向市场就意味着平均每年将有约170万平方米新房源需要消化。而目前仅住宅可销售面积就达到150万平方米左右，算上写字楼和商贸面积超过200万平方米的存量。
如果按2007年整年的总销售面积183万平方米来算，507.2万平方米左右的新推房源至少需要三年才能消化，届时市场上仍然将有200多万平方米的存量房源，所以说供大于求的结论必然成为事实。但由于房地产是生产过程相对比较缓慢的商品，市场上需要保存一定量的存量房供应给消费者，这样才能避免短时期的房源断档、供不应求、房价飞涨的现象。而嘉兴历年在需求最旺的第四季度房地产消费高峰期的销售量，按2007年最高量计算在17-23万/月平方米之间，所以理论来说，只要区域供给平衡，嘉兴拥有存量房80-100万平方米就足够消费
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