装修情况 周边景观 物业管理 成交规模 100 100 100 100 97 100 100 100 97 99 100 100 97 100 100 100
4．房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表： 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易单价/(元/m2) 17272 16700 17578 交易情况 100/100 100/100 100/85 交易日期 100/100 102/100 99/100 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 办公聚集度 100/100 100/100 100/100 道路类型 100/100 100/100 100/100 交通便捷距公交站点距区域因100/100.25 100/100.75 100/99.75 程度 离 素 公共配套设施完善100/100 100/100 100/100 程度 环境质量状况 100/100 100/100 100/100 区域规划发展方向 100/100 100/100 100/100 建成年代 100/103.5 100/103.5 100/104 建筑结构 100/100 100/100 100/100 建筑外观设计及材100/101 100/101 100/101 料 工程质量 100/100 100/100 100/100 个别因平面布置 100/100 100/100 100/100 素 设施设备完善程度 100/101 100/101 100/101 装修情况 100/97 100/97 100/97 周边景观 100/100 100/99 100/100 物业管理 100/100 100/100 100/100 成交规模 100/100 100/100 100/100 修正系数 0.9939 0.9888 1.1346 比准价格/(元/m2) 17167 16513 19944
5．计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。 (二) 收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1．收益法测算过程(略) 2．收益法计算结果
按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。 七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表： 两种方法测算单确定最终房地产单确定最终房地估价方法 取值权重 价/(元/m2) 价/(元/m2) 产总价/万元 市场法 17875 50% 收益法(报酬酱化17833.5 89928 17792 50% 法)
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1．写字楼部分：89928万元。
2．地下车库：1143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为 (略)。
附件(略)
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误
1、 以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有：
1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。
2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。 由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。
5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于× ×商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。
综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。
答案:
一、问答题
1、1．复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。 2．复核估价的估价目的可表述为：受× ×银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。 2、1．估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2．估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3．设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4．购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。 3、1．政府应对占用的小区500m2绿地进行赔
偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。
2．《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件。政府应对被拆除的900m2的住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费)、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费(针对住房困难的低收入家庭的)等。 二、单项选择题
1、D
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此选D。2、D 3、D
2300元/m2×5000m2×(1+3%)=1184.5万元。 4、B
6650元/m2×(1+1%)12÷(1+10%)×15000m2=10218.3万元。5、A 6、C 7、D 8、B 9、D 10、D 三、指错题
1、致委托人函中缺估价对象的详细说明。 2．致委托人函中缺估价报告应用有效期。
3．致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明(或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值)。
4．估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。
5．估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。 6．估价对象中缺区位状况介绍或说明。
7．估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况(含地下第三层)等。
8．估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。 9．估价原则中缺谨慎原则。
10．估价结果报告中缺变现能力分析。
11．市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。
12．市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例。
13．市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。
14．可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。 15．市场法计算时缺少对距市中心距离的调整(或应对可比实例“距市中心距离”进行调整)。
16．周边景观应属于区域因素。
17．市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。
18．市场法计算中缺权益状况说明和调整。
19．市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。 20．市场法修正系数计算应说明理由。
21．市场法计算中缺地上车位的价值计算。
22．地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由(或在市场法中缺地下车库的计算)。
23．估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误
1、在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。
2．在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。
3．缺少变现时间长短的说明。
4．缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。
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