房地产项目成本控制研究

大因素间的相互影响关系。

基于4M1E的方法，可以利用鱼骨图将影响成本的重要因素分层次加以分析。

材料 (材料)运输 (材料)性能 (采购)人员素质 人工 操作人员情绪 (施工)人员素质 疲劳效应 (施工)管理水平 施工方案 质量影响进度要求 (机械)运输 施工工艺 施工方案 (操作)人员素质 施工方案 (施工)管理水平 （机械）性能 因素 (材料)管理水平 自然环境 政策环境 经济环境 环境 方法 机械 图4-2成本影响因素分析鱼骨图

某房地产项目施工主要包括施工准备和现场管理两个阶段。所以项目成本控制也要从两方面共同进行，两个阶段的成本风险都是由人工、材料、机械、方法和环境五个基本要素产生的。所以，想要全面提高项目成本，需要从五个方面加强成本控制力度。

（1）人的因素

对于某房地产项目而言，所有项目的参与者都属于人员因素管理范围内。项目建设结果受人的行为影响，在工程实际中，由于人员操作不当导致成本控制失败时有发生，主要原因如下：

对于项目建设而言，项目经理是项目的核心领导者，但项目经理往往不具备较高的学历基础，只是参与多个项目施工过程累积实际生产经验，容易在管理过程中采用粗放管理形式。

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从目前发展状况来看，我国项目建设施工队伍人员素质能力普遍低下，安全、成本控制意识薄弱；往往一个施工队伍中只有几个真正懂得施工技术的专业性人员；施工培养也是通过师傅带徒弟的传统形式，无法从根本上提高整体施工成本；施工队伍人员流失现象严重，而且老龄化特征十分明显；接受新技术、新理念的整体水平欠缺，导致先进技术无法第一时间在项目施工过程充分发挥作用。

人员上需要针对存在的问题做好相应的对策管理，着重于项目经理的选拔，在人力资源管理上做好核心技术人员的管理，减少员工流失，加强员工培训提升员工的素质。

（2）材料的因素

对于某房地产项目建设而言，材料是实现项目发展目标的重要基础。材料成本会直接影响项目成本，相关案例证明，很多项目成本问题都是由于材料选择错误导致的。先将常见的材料问题总结如下：

建筑项目大部分成本投入都是由于材料采购产生的，一些项目承包人员在拿到项目施工费用以后，为了节省开支不按照项目实际需求进行材料选择，导致项目实施过程中所使用的材料是不符合生产要求的。

采购员素质能力直接影响材料系统成本。很多采购员在经不住金钱诱惑的状态下，有意为项目采购不合格产品，成本较差的材料无法为施工成本提供重要保证。

管理过程中，由于管理失当导致材料损坏或变质，为了推脱职责，并没有在项目实施过程中及时指出。

材料使用错误对项目施工产生重要影响。 非正规存放出现材料错用现象时有发生。

综上需要加强对采购人员的管理，在项目部内部控制上严格做到采购的权限审批，合同的签订人员与采购人员职务分离，严格施工过程的材料管理，出现损耗和错误追究责任到个人，提升材料管理水平。

（3）机械设备的因素

随着社会发展不断进步，人们对生活、居住环境有了更高要求。由于机械设备因素影响项目成本的案例十分广泛。

较低的机械使用率无法从根本上提高项目施工速率。应当结合项目实际需求状况配置机械设备，当机械利用率实现最优化配置时，项目施工才能达到最高工作效率。

项目实施过程中没有形成机械联合运转效应。很多项目在实际发展过程中只能实现单机工作，其主要由于机械设备配置不合理造成，也是影响施工成本的关键性因素之一。

机械选择缺乏科学导向性。由于员工能力有效，无法在短时间内充分掌握新机械的正确使用方式。为了加强项目成本投入控制，很多机械都已经搁置多年后才开始真正使用。随着社会不断发展，过时机器已经不能满足项目发展需求，会直接对项目成本产生不良影响作用。

针对这一问题，需要加强施工人员特别是相关特种机械人员的职业技能培训，最大程度上利用已经采购的机械设备，同时在选择新型设备时多参考专家意见，做好成本折旧估算，提升机械采购和管理使用效率。

（4）方法的因素

对于项目成本而言，施工方法与施工工艺的选择也十分重要。笔者通过调查发现，往往施工技术十分复杂的工程更不容易出现成本问题。由于管理人员对于重点施工项目会投以足够关注力量，在资金筹集、材料选购、施工设计、技术指导等方面都做好充足准备，采用多种有效形式为工程成本做好防护工作。但对于隐蔽特征十分明显的工程而言，部分成本隐患是无法得到根本去除的。如果是施工难度一般，或者普通的施工项目，由于管理人员关注度有限，导致施工队伍有了更大发展控制，往往更容易在成本控制方面存在问题。施工人员可能在生产建设过程中不按照图纸设计进行施工，主观意识影响重要，工序衔接缺乏连贯性等。

针对方法上的问题，需要项目部加强项目各个环节的管理，细化各个工程阶段的细节问题，针对图纸施工问题和工程量计算等问题排出专人二次核查，整个项目施工期不间断的巡查等方式最大限度的排查隐患，提升施工成本控制水平。

（5）环境的因素

某房地产项目建设过程中，影响项目成本的另一个重要因素即是生产环境。如果施工可以在一个相对稳定、良好的环境中进行，对项目成本维护可以起到一定促进作用；但是，如果施工环境极差，施工人员情绪焦躁，很可能导致生产过程存在缺陷，最终导致成本事故的发生。

施工环境的影响较大，项目部尽量做好合理科学的施工时间安排，引导和安抚施

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工人员的情绪，最大程度为施工创造一个稳定是施工环境。

4.2项目成本测度与控制的偏差分析

4.2.1基于挣得值分析法

挣值法的概念界定在前文已经有所简述，如下表示列的内容，挣值分析法最为根本的是三个常用的计算参数：即第一个参数是已经实现项目工作量对应的预算成本（Budgeted Cost for Work Performed，缩写为BCWP；第二个参数则是计划项目工作量对应的预算成本（Budgeted Cost for Work Scheduled，缩写为BCWS；第三个参数则是已经实现项目工作量最终产生的实际成本（Actual Cost Of Work Performed，缩写为ACWP）。挣值分析法在项目成本管理中经常使用的评价指标有如下几个：即费用偏差则由CV表示，用于体现对成本控制进行评价的相对值；进度偏差则由SV表示，用以体现项目进度形成的偏差值，它同样也是一个对进度控制进行评价的相对值；相对费用偏差（CV）和进度偏差指标（SV），成本绩效指数（CPI）、进度执行指标（SPI）分别是反映成本偏差的相对评价值和反映进度偏差的相对评价值。

表4-5三个指标体系概念及计算公式

指标 计划项目工作量对应的预算成本（BCWS） 已经实现项目工作量对应EV（BCWP）=单位预算价格 ×已经实现项目工作量=P0×Q1 的预算成本（BCWP） 已经实现项目工作量最终产生的实际成本（ACWP） AC（ACWP）=实施过程中某阶段实际完成的工作量所消耗的工时（或费用） 计算公式 PV（BCWS）= P0（工作量对应的单位预算价格）× Q0（计划单位成本） 某房地产项目已于2015年3月1日后陆续开工建设，A、B座工程先开展施工。考虑到C、D座建筑工程因为工程规模较小，安排在2016年开工建设。按照施工组织设计，项目部对本项目施工进度与成本情况进行制度化的检查，每周将检查的结果汇总，通过绘制挣值评价曲线图来将项目施工成本控制情况表示出来，以便对施工进展情况与成本管理情况进行实时控制。运用挣值评价的方法示意如表4-5。

在2015年4月4日项目部的例行检查中，经过对各班组完成的工作量汇总、检验和对原先预算进行分析，计算得出：计划项目工作量对应的预算成本BCWS为172.60