13公共设备设施管理作业规程

公用设备设施管理作业规程

1.

目的

规范公司各管理处设备、设施管理工作,保证设备、设施处于良好状态,确保功能

正常发挥。13. 适用范围

适用于公司各管理处设备设施维护及检查。14. 定义

3.1 公用设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯、中央空调系统、弱

电系统、会所泳乐设备及加工维修工具设备等。

3.1.1 供配电系统:变压器、高低压配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电

线路、防雷系统等。

3.1.2 给排水系统：供水管网、供暖管网、排污管网、雨水管网、生活水泵、潜污排

水泵、中水处理设备等。

3.1.3 消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、消防栓报警按钮、消防控制主

机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、自动喷淋系统等。

3.1.4 中央空调系统：冷水机组、冷却水塔、冷冻水泵、冷却水泵、冷却水管道、冷

冻水管网、新风机组及风机盘管等末端设备、新风风道系统等。

3.1.5 弱电系统包括电讯系统、安防系统。

3.1.5.1 电讯系统：包括有线电视系统、内线电话、背景音乐等。

3.1.5.2 安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、楼宇对讲系统（可

视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。

3.1.6 加工维修工具设备：电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎

钳、电锤、手枪钻、板牙、电动疏通机、专修工具等 。3.1.7 会所泳乐设备：指泳池循环过滤系统等。3.2 公共设施及房屋本体

3.2.1 除公用设备以外的物业相关配套设施，有：房屋本体公共部位、围栏、围墙、

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沟渠、池、井、盖、道路、照明支持物、外墙、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、车场停车设施、交通道路提示设施、岗亭、车库等。

3.2.2 房屋本体的公共部分：房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质

的部位、设施和设备，包括：房屋本体的承重结构部位、抗震结构、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道、本体上下水主管道等。

15. 职责

4.1 管理处经理负责公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作。

4.2 管理处工程保障部负责人负责公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施，

解决技术难题、草拟技术改造方案及年度检修计划。

4.3 设备责任人负责责任范围内公用设备设施日常保养维修。16. 工作程序

5.1 设备房管理

5.1.1 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配

足有效灭火器材。

5.1.2 设备房门应有相应标识，无人值守的设备房必须加锁，钥匙由工程保障部和中

控室掌握。

5.1.3 设备房中重要设备上方如有上下水管等设施时，应在该设备上方加设防护设

施，以保证重要设备的安全。

5.1.4 设备房门口应设置防鼠板，设备房内需设置应急灯等应急照明设备。

5.1.5 高低压配电室、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置干湿球温

度计，对设备所处环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+40℃以下，相对湿度须保持在80%以下。

5.1.6 非设备责任人进入设备房，需工程保障部负责人指定专人陪同方可进入。

5.1.7 设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清

洁设备房一次。

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5.1.8 在天气环境恶劣时，各设备责任人需要加强对设备房的巡视，发现异常立即处

理。

5.2 设备维修保养要求

5.2.1 设备检修等级分类

5.2.1.1 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房

有无渗水、设备有无漏水、漏油、异常震动、异常噪音等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。

5.2.1.2 周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位

进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。

5.2.1.3 季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。

5.2.1.4 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢

复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。

5.2.1.5 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更

换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。管理处工程负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经管理处和公司审核后报小区业主委员会批准执行。

5.2.1.6 服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。

5.2.2 设备大修：设备大修方案提出后，管理处经理同意并报客户方审核后，报公司

审批。设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范、客户方的要求进行。

5.2.3 各管理处应对设备检修及重要零部件更换情况在《设备/设施保养维修记录表》

中记录。各管理处还应建立《设备台帐》。

5.2.4 对重要设备的易损零部件，管理处应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。

5.2.5 管理处工程负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。

对影响较大的重要维修工作，需管理处经理及公司工程负责人到现场指挥、协调、组织。

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5.2.6 公司每年应组织一次设备大检查，检查应采取重点抽查（设备局部解体、测试）

与全面普查相结合的方法。

5.2.7 《设备年度检修计划》由各管理处在每年十二月十五日前上报公司审批并严格

执行，过程中如有变更应提前一周报品质管理部批准。

5.2.8 各管理处工程保障部应保存相关设备的质量记录、技术图纸、产品说明书等资

料，以便了解设备运行状态。

5.3 公用设备设施维修保养频次

公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”表示需要检查；“J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。 检修类别 设备名称 高、低压配电设备 电梯 各类水泵 中央空调系统 电讯系统 安防系统 防雷接地 消防系统 公共部位设施及房屋本体 每日 巡查 J J J J J Y Y 半月 检 J 每年 四月 J J 周检 月检 季检 半年 检 J J J J J 年检 J Y J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J 注：变配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，

须保证每年至少一次全面检修。5.4 供配电系统管理

5.4.1 各管理处工程保障部在巡视设备中发现他方管理的设备有异常情况时，应及时

告知他方，以免影响本管理服务区域的正常供电和安全用电，并填写《设备设施巡视记录表》。

5.4.2 对供配电设备的检修，应尽量减少对客户的影响。供配电设备半年检修和年度

检修一般安排在4-6月份和10-12月份。高压环网柜的倒闸操作与检修必须由持有高压进网许可证的技术人员操作。

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5.4.3 各管理处工程保障部根据各自设备情况制订《供配电设备应急处理预案》，管

理处工程保障部各岗位的人员必须熟悉《供配电设备应急处理预案》，并能够独自正确操作所负责的设备。

5.4.4 供配电系统各配电柜内开关整定值根据供电实际情况，由管理处工程负责人确

定调整。

5.4.5 设备责任人要及时、正确地填写《配电间巡查记录》。

5.4.6 防雷接地系统每年四月份应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否

可靠，除锈刷漆，摇测接地电阻，确保接地体的可靠接地，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录。5.4.7 供电线路的管理

5.4.7.1 高低压配电柜进出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。

5.4.7.2 各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引

自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。

5.4.7.3 各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及

时更新处理，避免安全隐患。

5.4.8 管理处应对公共照明进行有效管理，并根据运行情况编制相应的管理作业规

程。

5.5 给排水系统管理

5.5.1 无自动切换功能的生活泵每月做一次主用/备用泵手动切换试验并在《设备设

施巡视记录表》中记录。

5.5.2 排水系统：各管理处管理区域内的各类排水管、井由管理处根据实际情况确定

清理周期，定期组织清理，或监督外包方清理，并填写《设备/设施保养检修记录表》。

5.5.2.1 地下排水系统应在每年雨季来临进行年检，根据实际情况决定是否解体检

查，并填写《设备/设施保养检修记录表》。

5.5.2.2 屋面排水系统：每年春季开冻后，全面清扫屋面一次，保证屋面排水畅通。

5.5.3 有防腐涂层的生活水管及管网支架至少5年应重新涂刷一次。