（一）满足清算条件之日为清算截止时间。
（二）纳税人取得土地使用权之日为清算的起始时间。
（三）应对清算期内的项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况进行鉴证。
（四）鉴证清算期间应填制工作底稿（范本）中的《项目基本情况鉴证表》。 第十三条 根据准则第十一条的规定鉴证分期开发项目各期清算方式的一致性，应特殊关注：
（一）各期转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。 （二）正确划分核定征收清算项目与查账征收项目的收入、成本界限。
（三）鉴证分期开发项目的各期清算方式是否保持一致，应填制工作底稿（范本）中的《会计政策和税收政策调查表》。
第十四条 根据准则第十一条的规定鉴证征税项目与免税项目的划分情况，应特殊关注： （一）征税项目与免税项目的转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。 （二）正确划分征税项目与免税项目的的收入、成本界限。
（三）鉴证征税项目与免税项目的划分情况，填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》、《与收入相关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》。 第十六条 根据准则第十六条的规定鉴证关联方交易行为，应特殊关注： （一）审核与关联交易纳税调整有关文件资料的合法性。
（二）根据合法的关联交易纳税调整的文件资料，确认鉴证期间应调整的收入项目和扣除项目。
（三）鉴证关联交易纳税调整项目应填制工作底稿（范本）中的《关联方交易调查明细表》和《关联方关系调查明细表》。
第二节 案说项目基本情况类基础数据表的编制
一、甲公司项目情况 （一）甲公司背景介绍
1.联合开发关系建立。北京甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于1998年，具有房地产开发资质。2000年1月，根据有关部门文件，同意甲公司与乙厂联合改造乙厂花园小区。
2000年3月，甲公司与乙厂签订《花园小区危改项目联合建设协议书》。协议约定，乙厂负责配合甲公司完成居民搬迁工作，负责协助甲公司完成建设用地的开发工作。甲公司负责承担项目工程的全部投资和开发工作。项目开发完成后，乙厂分得开发项目中10,000.00平方米的商业用房。剩余的商业楼、住宅楼、办公楼归甲公司所有，乙厂所得10,000.00平方米商业用房产归乙厂所有。
2.取得开发用地。2000年1月16日、2001年4月16日、2003年3月23日甲公司分别与北京市国土局签订《土地出让合同》，后于2005年又办理了《土地出让合同》中土地面积、土地名称、出让价款等变更手续，并于2005年重新取得变更后的《土地使用权证书》。 3.项目用途分类。花园项目共分为26#-30#及配商、31#楼、32#楼，其中26#-30#楼、32#楼为住宅，31#楼为写字楼。
4.开发、销售情况。花园项目于2004年3月开始进行开发，2006年度8月开始进行预售，2009年1月开发完成，截至2011年10月31日，该项目准备销售面积部分已经销售完毕。 5.项目登记情况。2000年4月，甲公司财务人员已向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续，并取得了《土地增值税项目登记表》。
6.委托清算情况。2011年11月，**税务师事务所接受甲公司委托，对花园项目进行土地增值税清算鉴证。
（二）甲公司项目基本情况鉴证取得的相关证据资料 1.确认征税范围的有关资料：
（1）《土地增值税项目登记表》复印件； （2）《建设用地规划许可证》复印件； （3）《建设工程规划许可证》复印件； （4）《销售许可证》复印件； （5）《建设工程开工证》复印件； （6）《国有土地使用证》复印件。 2.确认清算单位的有关资料： （1）项目竣工清算报表复印件； （2）土地增值税项目登记表复印件； （3）项目建议书的批复复印件；
（4）房屋土地管理局测绘面积报告书复印件；
（5）商品住房建筑面积情况明细表复印件； （6）商品住房建筑面积情况明细表（附表）复印件； （7）已完工开发项目成本表；
（8）清算项目的工程竣工验收报告复印件。 3.确认清算条件的有关资料：
（1）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单复印件； （2）商品房购销合同统计表。
二、鉴证清算项目及其范围 （一）确认应税主体资格 1.甲公司应税主体资格审核
我们在进行土地增值税清算鉴证时，首先应判定该企业是否属于土地增值税的纳税义务人；其次，判定是否为土地增值税的应税主体。
土地增值税纳税义务人的范围非常广。具体来讲，就是转让国有土地的使用权、地上建筑物以及附着物所取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税义务人。所以这里包括各类的企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户，以及其他单位和个人。
甲公司于2000年、2001年、2003年分别与北京市国土局签订《土地出让合同》，向国有土地管理部门支付了土地出让金和契税，并取得了相关票据，符合应税主体确认的形式条件；2005年甲公司就《土地出让合同》中建筑面积方面办理了变更手续，并取得了变更后的《土地使用权证书》，证明甲公司取得了该宗土地的直接支配物权，符合应税主体确认的实质条件。 在对甲公司的应税主体资格确认中，应填制工作底稿（范本）中的《项目基本情况鉴证表》“（一）项目概况”相关栏次，本案例填制的具体内容是：“国有土地使用证”——“批准文号”中填写“京东国用（2005）出第A00454号、京东国用（2005）出第更0451号、京东国用（2005）出第更0452号”。
2.下面再另外举个案例来介绍，怎样判定纳税主体？ （1）背景介绍
甲乙房地产开发企业，甲具有房地产开发资质，乙没有房地产开发资质。根据我国现行法律规定，对无房地产开发资质的企业，不得参与房地产项目的招投标，就无法取得房地产项目开发权。甲通过招拍挂，取得项目的开发权后，以协议形式，将该房地产项目委托给乙进行开
发。开发过程中，相关证明文件和协议的签订，均以甲的名义进行。甲向乙收取一定的前期投资及开发补偿费用，乙负责该项目的开发投入，并享有开发收益。 （2）已经取得的证据资料 1.《建设用地规划许可证》 2.《建设工程规划许可证》 3.《国有土地使用证》 4.《建设工程开工证》 5.《销售许可证》 6.土地使用权出让合同 7.委托开发合同 （3）问题提出
该房地产开发项目的土地增值税纳税主体是甲还是乙呢？ （4）问题处理
对这个问题，我们依据国税函发[1995]110号文件和指南第八条，从两方面进行判断：首先，从形式条件进行判定，土地使用权出让协议的签订单位为甲，取得土地使用权所支付的款项也是以甲方的名义向相关部门缴纳。其次，从实质条件进行判定，相关证件的所有权人为甲，甲拥有该项目直接支配物权。从上述两方面进行判定，甲为该开发项目的纳税主体。文件具体规定如下：
国税函发[1995]110号文件规定：土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。
因此，只要发生有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为的单位和个人，都是土地增值税的纳税义务人。 3.“五证”的内容
房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过
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