楼号 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 合计 27号18,925,870.025,234,493.46,308,623.312,617,246.15,771,558.326,285,930.6105,143,722.楼 6 1 5 71 8 4 55 28号20,959,103.327,945,471.16,986,367.713,972,735.17,465,919.429,109,865.7116,439,463.楼 6 5 9 57 7 8 11 29号22,565,103.430,086,804.57,521,701.115,043,402.18,804,252.831,340,421.3125,361,685.楼 0 3 3 27 3 9 55 30号19,427,201.725,902,935.66,475,733.912,951,467.16,189,334.826,982,224.6107,928,898.楼 6 8 2 84 0 6 65 10,338,408.913,784,545.23,446,136.36,892,272.6配商 5 7 2 4 14,358,901.357,435,605.38,615,340.80 3 1 31号13,802,953.218,403,937.74,600,984.49,201,968.811,502,461.019,170,768.476,683,073.7楼 8 0 3 5 6 4 5 32号19,382,498.925,843,331.96,460,832.912,921,665.16,152,082.426,920,137.4107,680,549.楼 4 2 8 96 5 1 65 125,401,139.167,201,519.41,800,379.83,600,759.104,500,949.174,168,249.696,672,998.合计 74 65 91 83 78 64 56 （二）甲公司收入鉴证取得的相关证据资料 1.商品房购销合同统计表 2.销售发票及明细表
3.销售合同（含房管部门网上备案登记资料） 4.商品房销售（预售）许可证 5.房产销售分户明细表
6.收入总分类账、明细分类账会计分录以及对财务报表予以调整但未在账簿中反映的其他分录
7.银行进账单
8.发生补、退房款的收入调整情况资料
9.对销售价格进行评估，并判断有无价格明显偏低情况形成的资料以及其他与收入有关的信息和资料。
二、收入项目鉴证
（一）甲公司收入数据整理后的基本情况
1.甲公司开发花园项目，办理完面积差多退少补后，《商品房购销合同统计表》相关数据汇总如下：
商品房购销合同统计汇总表
楼号 可售面积 已售面积 合同销售额 已收款额 未售面积 房屋性质 27号楼 18,276.15 17,435.72 110,677,602.68 105,143,722.55 840.43 住宅 28号楼 20,814.42 20,331.87 122,567,855.90 116,439,463.11 482.55 住宅 29号楼 20,871.58 20,389.03 131,959,669.00 125,361,685.55 482.55 住宅 30号楼 18,275.68 17,435.25 113,609,367.00 107,928,898.65 840.43 住宅 配套商业 23,042.08 20,809.02 60,458,531.90 57,435,605.31 2,233.06 商业 31号楼 25,065.65 23,442.29 106,606,195.00 76,683,073.75 1,623.36 综合楼 32号楼 14,628.67 12,656.83 113,347,947.00 107,680,549.65 1,971.84 住宅 合计 140,974.23 132,500.01 759,227,168.49 696,672,998.57 8,474.22 2.未售房屋的使用情况如下：
27号楼、28号楼、29号楼、30号楼、32号楼未售部分房屋已转为自用；配套商业和31号楼未售部分房屋出全部出租，已取得出租收入分别为240万元、170万元。 （二）甲公司审核过程中发现的问题
1.在审核商品房购销合同统计表时，发现31号楼销售单价明显低于同期同类销售价格，与企业财务人员核实，该楼销售对象为公司股东，存在关联交易行为。
2.由于该项目属于联合建设项目，甲公司分配给乙厂所得10,000.00平方米商业用房产未进行财务处理。
（三）甲公司收入项目的鉴证 1.相关面积数据的鉴证
在进行土地增值税清算鉴证时，相关面积数据的鉴证极为重要，其直接影响到可售面积的确认、成本的分摊等，对税金的计算造成直接的影响。在实际工作中，我们应以测绘报告提供的相关数据为基础，从以下几个方面入手鉴证相关面积数据： （1）建设用地规划许可证与国有土地使用证宗地面积是否一致；
（2）《建设工程规划许可证》与《建筑工程施工许可证》中建筑面积是否一致。 （3）《销售许可证》与测绘报告中可售面积是否基本一致； （4）《商品房购销合同统计表》与测绘报告中可售面积是否一致；
（5）预售面积与测绘报告实测面积的面积差调整情况，确认退补款业务是否真实发生。 审核面积的相关数据时，应填写《与收入相关的面积明细鉴证表》、《公共配套设施面积情况鉴证表》。
2.《与收入相关的面积明细鉴证表》的填写
在填写《与收入相关的面积明细鉴证表》时，应注意：普通标准住宅的面积，应与《普通住宅判定表》中判定的普通住宅面积保持一致。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。在本案中，根据京建办〔2008〕732号文件的规定，甲公司判定是否为普通标准住宅时，按住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于该区域内住房平均交易价格258万元/套三个标准来进行判定。
在甲公司开发的花园项目中，应按《房屋测绘报告》中的相关数据，结合《普通住宅判定表》，对所建设房屋的性质进行判定，并对相关面积数据进行确认。对于公共配套设施等面积，应据根据企业提交的属于非营利性的证据，如无偿移交政府的应提交移交政府的相关合同，并结合《商品房销售合同》中有关配套设施建设和产权的相关约定，进行确认。
鉴证清算项目中的面积相关数据时，应填写《与收入相关的面积明细鉴证表》。甲公司转让花园项目清算过程中，应填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表2-04收入相关的面积明细鉴证表》、表2-04-01《公共配套设施面积情况鉴证表》。 3.销售情况审核
销售情况的审核，应关注收入截止性测试、销售业务真实性、销售收入准确性等三点。 （1）甲公司花园项目销售收入的截止性测试。我们采取以账簿记录为起点的方法进行。通过调取甲公司2005年9月1日至2011年10月31日主营业务收入账簿，确认该期间甲公司花园项目取得销售收入27,447,931.50元，核实相应的记账凭证，检查发票存根联与交房凭证，确认甲公司有无多记或少记收入的情况。
（2）甲公司花园项目销售业务的真实性鉴证。甲公司花园项目中，对按揭销售业务，我们根据销售合同、报房屋管理部门按揭资料、银行按揭合同等证据进行比对后，确认按揭销售业务已真实发生；对甲公司以开发商品房换取开发权的行为，我们根据相关协议，确认甲公司以
开发商品房换取开发权的行为已经真实发生。但甲公司对该项交易未进行账务处理，经确认该项交易行为应确认销售收入34,125,151.10元；甲公司花园项目已销售商品房中，对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致而发生补、退房款的，我们根据销售合同、测绘报告、退补款凭证等证据进行比对后，确认退补款业务的真实发生。
（3）甲公司销售收入的准确性鉴证。在审核甲公司销售收入的准确性时，我们通过取得甲公司发票统计表，核实花园项目已开具销售发票金额为696,672,998.57元；主营业务收入明细账、记账凭证记录花园项目收入为696,672,998.57元。 4.销售额的审核 （1）销售合同审核
在本案中，经过抽查部分《商品房销售合同》，合同中记录： 第四条 计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：
1.按建筑面积计算（55.74平方米），该商品房单价为（人民币）每平方米8838.72元，总金额（人民币）肆拾玖万贰仟陆佰柒拾元整。 ??
第五条 面积确认及面积差异处理
依据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本要款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第贰种方式进行处理： 1.双方自行约定： ??
2.双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。 ??
我们在审核过程中，鉴证确认的房屋销售收入应为合同中约定的办理完“面积确认及面积差异处理”后确认的金额。如上述合同中，协议中约定销售建筑面积为55.74平方米，该房屋交付时，实际面积为56.03平方米，该套房屋的面积差为0.29平方米。那么，该套房屋的销售
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