收入应确认为495,323.00元（492,670.00+0.29*8,838.72）
本案中，甲公司提交的《商品房购销合同统计表》中的销售面积为确认面积后，办理完多退少补后的金额。
在本案中，经过将合同记载的金额、销售面积汇总后，与清算面积和收入进行核对，应确认土地增值税计税收入中取得货币性收入和视同销售收入应为759,227,168.49元（具体数据见本讲“一、甲公司收入基本情况”）。 （2）实物收入审核
假设，某房地产开发企业在销售房屋过程中，买受人以持有的存货抵顶房款，该项存货账面价值300万元，经评估机构确认其价值为280万元，那么我们应以280万元确认为房屋的销售价格。
甲公司花园项目开发中，存在与乙厂以开发商品房地产换取开发权的行为，对换出的房产，应确认土地增值税计税收入中取得非货币性收入34,125,151.10元。 （3）成交价合理性审核
在本案中，31号楼的销售行为存在关联交易，应根据主管税务机关确认的交易金额确认其销售收入。
如本案中，在审核商品房购销合同统计表时，发现31号楼销售单价明显低于同期同类销售价格，与企业财务人员核实，该楼分配给公司股东。因此在审核时，应依据实施细则规定，对该栋楼的转让收入进行评估，并经当地税务机关确认后进行调整。调整后，31#楼转让收入为106,606,195.00元。我们在填写工作底稿时，应将其与账面已确认金额的差额填入《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》中“视同销售收入”的“审核调整额”栏次，同时填入本表“分配股东作价金额”的“审核调整额”栏次。
开发商以房地产开发项目对外股权投资，成交价合理性审核，应考虑纳税人执行会计制度的影响。因为执行会计制度的纳税人对外投资按协议价确认，执行会计准则的纳税人对外投资按公允价确认。 （4）明细资料审核
本案中，我们通过对房地产转让收入明细表的复核，对预收账款——花园项目、主营业务收入——花园项目、应收账款——花园项目等明细账进行比对，结合上述关联交易的调整和甲公司的联合开发行为应确认的收入，最终确认房地产转让收入金额为793,352,319.59元。 （5）预售收入收入的处理
预售房所有权还没有转移，不符合土地增值税征收范围的规定，项目预售收入不属于土地
增值税的应税收入。但对于预售收入应征营业税和企业所得税。
三、征税收入与免税收入的审核
在本案中，花园项目26#-30#楼符合普通住宅的标准，并单独核算，符合享受免税资格的要求。对该项目房屋销售收入，采取直接依据《商品房购销合同统计表》及相关合同直接确认的方法，由于该项目普通住宅销售收入的确认不存在税法规定应予以调整销售价格的行为，因此可直接确认普通住宅销售收入为478,814,494.59元。
四、非直接销售和自用房地产的收入的审核 （一）甲公司非直接销售的审核
在本案中，由于该项目属于联合建设项目，甲公司分配给乙厂所得10000平方米商业用房产未进行财务处理。我们在鉴证过程，应将其作为收入处理。该项收入甲乙双方于合作前约定价款为34,125,151.10元，我们在填写工作底稿时，应将其填入《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》中“视同销售收入”的“审核调整额”栏次，同时填入本表“换取非货币性资产作价金额”的“审核调整额”栏次。
甲公司如果发生了国税发〔2006〕187号规定的视同销售情形，将其填入《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》中“视同销售收入”的“审核调整额”栏次，同时填入本表“取得其他收益金额”的“审核调整额”栏次。文件规定的具体情形为：将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。 （二）甲公司自用房的审核
本案中，清算项目的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途，经查实出租和转为自用房产均未发生产权转移，因此不征收土地增值税，出租房产取得的收入不作为清算收入，出租和转为自用房产面积相对应的成本在计算土地增值税时不予扣除。
在对清算项目的自用房进行鉴证，应填制工作底稿（范本）中的《商品房出租及其他自用鉴证表》。甲公司转让的花园项目清算过程中，应填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表3-03《商品房出租及其他自用鉴证表》
五、代收费用的审核 （一）交易设计
本案中，未发现存在计入房价中的代收费用的行为。
假设，本案中合同第四条改为：“第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算（55.74平方米），该商品房单价为（人民币）每平方米8838.72元，总金额（人民币）肆拾玖万贰仟陆佰柒拾元整。该单价中包含代乙方向主管部门支付的专项维修资金200元/平方米。” （二）计入房价的代收费用的审核
在专项维修资金计入房价的情况下，确认房产转让收入时，应将代收费用——专项维修资金作为转让房地产所取得的收入，计算缴纳土地增值税。该项代收费用可以在计算土地增值税时予以扣除，但应调减加计扣除以及房地产开发费用计算基数。由于该数据影响土地增值税的扣除，建议事务所在进行鉴证时，可增加《计入房价的代收费用鉴证表》，表样如下：
计入房价的代收费用鉴证表 索引号：3- 金额单位：元 编制人 委托单位名称： 复核人 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 合 计 一、鉴证项目说明： 项目 未审金额 鉴证调整额 日期 鉴证确认额 备注 * 日期 二、鉴证工作记录： （三）未计入房价的代收费用的审核
如果，本案协议中另行约定，乙方向主管部门支付的专项维修资金200元/平方米，由甲方另行收取代交。那么，在确认转让房地产所取得的收入时，可不计入。该项目销售面积为56,908.14平方米，若都按200元/平方米代收专项维修资金，应填写《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表3-04《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》。
六、不征税收入的审核 （一）审核要点
1.审核不征税交易发生情况； 2.分项计算不征税收入金额。 （二）审核依据 1.房地产的继承
房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。继承通常分为法定继承和遗嘱继承。法定继承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承该房地产；遗嘱继承主要是指由死者生前所立遗嘱中指定的继承人继承该房地产。这种行为中发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。 2.房地产的赠与
房地产的赠与是指房产的原产权所有人（即赠与人）依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人（即受赠人）的民事法律行为。 财税字[1995]48号文件规定，“上述‘赠与’是指如下情况：
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、
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