万科地产项目可行性研究报告内容指引

..

万科地产项目可行性报告内容指引

一、 前言

随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。 二、 可行性报告内容指引 项目决策背景及摘要 一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年）在公司发展中的地位，是否核心项目；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第一部分：项目概况 一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置与标志性市政设施、建筑物，如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述，与主要中心区域办公/商务/政府的关系。 二、宗地现状 1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况

;.

..

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学及教育质量情况 3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、文化、体育、娱乐设施 6、公园 7、银行 8、邮局 9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 9、其他

五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、通讯有线电视、电话、网络现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、永久性供电和临时施工用电现有管线、上源位置、距宗地距离、 涉及线路成本等。

6、燃气现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、供热及生活热水现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口 位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置及未来规划扩容和增加的情况。 六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积公建的内容并区分经营性和非经营性公建的面积 3、综合容积率、住宅容积率 4、建筑密度 5、控高

;.

..

6、绿化率 7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第二部分法律及政策性风险分析 一、合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 2、合作方式：例如，一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 3、付款进度及与拿地程序的配合 4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定 二、土地法律性质评估 （一）现状

1、土地所有权归属 2、土地使用权归属 3、土地的用途 （二）规划

1、规划所有权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估 1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制取得土地使用权存在的不确定因素及解决 四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 1、土地性质变更的程序和理由 2、土地性质变更的政策支持或障碍 3、土地性质变更需要的工作日 五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。 六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑，部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分市场分析

一、区域住宅市场成长状况 1、区域住宅市场简述 ? 形成时间

? 各档次住宅区域内分布状况

;.