关于房地产的pest分析

关于房地产的pest分析

P(政治因素)

房地产的市场状态及房价的高低由“有形的手”和“无形的手”同时掌控着，而“有形的手”也就是国家的宏观调控，往往对房地产市场的发展产生较大的影响。目前，我国针对房地产市场过热及房价过高这一现象采取了一系列控制房价的措施，在稳定房价、整顿房地产市场起到了较大的积极作用。 一、税收政策

政府调控采取了平稳的步骤，逐步在我国推行税制改革，有效的遏制楼市投机以及炒房等不法行为，使房地产市场得到进一步的整顿。 (1)2010年6月3日，《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求各级税务机关全面展开土地增值税清算审核工作，抬高了土地增值税的预征率下限。这就使得房产商的压力增大，获取的利润较之前有所减少，进而更好地摆脱房地产市场过热这一现状。

（2）国家规定两个或两个以上共同购买90平方米及以下普通住房的，其中一人或多人有购房记录的，该套房产的共同购买人不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。这一规定的践行，会在一定程度上增加购买二房居民的经济负担，从而能够有效的遏制炒房行为的发生，进而稳定房价。

二、限制房地产开发的贷款管理

贷款不仅是开发商的融资途径，也是居民购房筹款的较佳方法，为了进一步限制房地产的开发，国家实行了“双管齐下”的方式。

(1)2010年4月11日，中国银监会要求各地银行提交贷款情况的评估报告，结果表明房地产风险敞口大，要严控炒房行为，并且表明将会相应的减少对房地产商的贷款，给房产商的融资带来更的困难。 （2）2010年11月3日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》公积金新政强调：第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款的1.1倍，首付款比例不得低于50%；严禁使用贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套房及其以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人贷款，并且完善差别化的住房信贷政策，加大了购买二、三房居民的压力。 三、规范土地储备管理

为了规范我国的土地储备管理，2010年，针对房价过高现象，国土资源部发出《国土资源部关于改进批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，要求各类低价位住房用地占住宅用地比例不得低于70%；在3月10日，国土资源部再次出台19条土地新控政策，从而加强房地产用地供应和监管工作。而且严格审查土地竞买人资格。 在2010年3月22日，国土资源部会议提出将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点并适当增加土地供应总量。使得土地能够得到更合理的管制，规范用地秩序，房产商获得投建地方面有较大难度。

四、切实调整住房供应结构

房价高使得较多居民买不起房，房价的不断上涨令人堪忧。2010

年9月17日，在北京召开关于加快公租房建设、坚决抑制投机性需求、加快保障性安居工程建设工作的座谈会，这一会议的开展，进一步加快了公租房的建设，使人们的需求得到了满足。国家还坚持落实增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场，改善住房的有效供给；并且进一步加快经济应用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的供给，积极住房二级市场和租赁市场，缓解房地产市场的白热化。 五、进一步整顿和规范房地产市场秩序

国家采取一系列措施，加大了住房交易市场检查力度，依法查处经机构炒卖、炒买、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为，囤地捂房者暂停再融资、公司负债和购买新地资格；加大贯彻落实国家宏观调控政策的力度，工作不得力的地方将被约谈基主追究责任。 E(经济因素)

房地产市场的发展状况与宏观经济有着密不可分的联系，宏观经济的变动牵动着房地产市场；而微观经济对房地产市场的影响也是不可忽视的，国内房地产的周期与GDP增长几乎同步。由此可见，外部的经济因素影响重大。 一、GDP的不断上升

近年来，我国

GDP不断攀升，象征着我国经济发展水平的提高，

也就标志着人们越来越富有，“住”是人们的基本生活需求，在经济状况良好的情况下，人们购房的需求也就越发强烈，这是促进房地产市场发展的一大因素。

二、提高存款准备金率

2011年2月18日，中国人民银行宣布将于24日开始，上调存款准备金率0.5%。大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位，对房地产市场造成了一定的冲击。 三、存款加息

进行银行的存款业务收益增加，且风险小，人们会更偏向于这种方式来改善生活。 四、股市的影响

我国股市情况良好，较为稳定，且收益高，见效快，对于手中有资金富余的居民会把其投放于股市。 S（社会文化因素） 一、家庭结构

1.我国家庭模式逐步转向小型式家庭（受计划生育和离婚率上升的影响）。

2.我国人民的观念发生了一定的转变，孩子成年结婚后一般与父母分开住，更为独立，从而使得购房率增加。 二、房地产市场竞争更趋白热化 1.我国人口多，对购房的需求相对旺盛。

2.我国城市化水平不断提高，七八十年代已居住在城市中的人早已前景仍较好。 T(技术因素) 一、融资创新