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二、商铺租赁单价的确定 三、车库销售/租赁单价的确定 第五节 总部基地建设项目的财务评价 一、税金计算
二、损益表与静态盈利分析 三、现金流量表与动态盈利分析 1、 住宅全部投资现金流量表 2、住宅自有资金投资现金流量表 第六节 总部基地项目不确定性分析 一、盈亏平衡分析
（一）住宅销售部分盈亏平衡 （二）结论 二、敏感性分析
（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。
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（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。 （3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。 三、决策树概率分析
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总部基地项目投资估算及资金筹措计划
第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案 一、总部基地项目概述 1、项目概况
项目位于西安市长安区,南 ，北临 ，西南面对 ，项目东侧为 线，项
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目总用地 m，经 规划国土局批准，用地功能为 及配套设施，实际建设用地面积 m，计容积率 ，建筑面积率为 平方米。 （表：6-1-1） 【项目主要技术经济指标】
内容 建设地点 实际用地面积 总建筑面积 指标 m2 m2 内容 规划总用地面积 计容积率面积 建筑容积率 指标 m2 m2 2
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建筑密度 住宅面积 地下室面积 % m2 m2 绿地率 商业面积 居住总户数 2
% m2 户 2
根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积 m，其中 m，商业
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部分 m，另外不计容积率之地下室建筑面积 m，共 个车位，项目总建筑面积 m，拟建 栋 层 楼。 二、项目投资方案 （一）投资组合方式
在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资为 万元，整个建设经营期为 年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，三是预售收入用于投资部分，二是社会融资（包括施工企业和材料供应商垫资）。财务杠杆手段在本项目中暂不考虑。
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