土地政策分析报告20021125

北京华融综合投资公司 发展战略和实施方案咨询项目

土地政策分析报告

2002年11月25日

中国 北京

目录

一、

1. 2. 3. 4. 5.

我国土地基本状况 ................................................... 3

土地利用现状结构 ................................................................................................ 3 耕地保护 ................................................................................................................ 6 土地市场 ................................................................................................................ 6 规划与地籍管理 .................................................................................................... 7 法制建设 ................................................................................................................ 8

二、中国土地权属分布 ...................................................... 9

1. 2. 3.

北京市土地权属现状 ............................................................................................ 9 集体所有土地的用地结构 .................................................................................. 10 集体所有土地权属的分类 .................................................................................. 10

三、土地开发政策的改变 ................................................... 10

1. 2. 4.

政策调整 .............................................................................................................. 10 新土地供应政策出台的背景 .............................................................................. 12 土地市场的发展情况对土地储备的影响 .......................................................... 14

四、对房地产企业可能的影响 ............................................... 14

1. 2. 3. 4.

土地供应总量 ...................................................................................................... 14 土地价格和成本 .................................................................................................. 16 竞争态势 .............................................................................................................. 17 跨区域竞争 .......................................................................................................... 18

五、华融的对策建议 ....................................................... 18 附件１：北京市绿化隔离带项目现状和政策分析 ............................... 20 附件２：国务院批复的北京市土地利用总体规划1997-2010 ...................... 22

一、 我国土地基本状况

1. 土地利用现状结构

据土地利用现状调查，截至1996年10月31日在全国土地调查总面积950676.2千公顷(1426014.3万亩)中：耕地130039.2千公顷(195058.8万亩)，占13.7%；园地10023.8千公顷(15035.7万亩)，占1.0%；林地227608.7千公顷(341413.1万亩)，占23.9%；牧草地266064.8千公顷(399097.1万亩)，占28.0%；居民点及工矿用地24075.3千公顷(36112.9万亩)，占2.5%；交通用地5467.7千公顷&127;(8201.5万亩)&127;，占0.6%；水域42308.8千公顷&127;(63463.2万亩)&127;，占4.5%；未利用土地245087.9千公顷(367631.8万亩)，占25.8%。

我国土地利用现状结构的特点是：

（1） 农业用地占主导地位。在全国土地调查总面积中，农、林、牧业生产用地（即耕地、园地、林地、牧草地面积之和）占66.7%, 即占2/3, 居主导地位。而在农业用地中，牧草地、林地比重大，耕地次之，园地比重最小。

（2） 建设用地中农村居民点、农村道路占地和独立工矿用地的比重较大。在城乡建设用地中，农村居民点和农村道路所占比重最大，两项之和占建设用地的57.4% ；其次为独立工矿用地，占 7.8% 。

（3） 未利用土地多为难利用土地。全国未利用土地中目前难以开发利用的沙漠、荒漠、裸岩及石砾地、重盐碱地、重沼泽地等占 3/4 左右。这些土地大部分分布在西北干旱地区和青藏高原，自然条件恶劣，开发难度大。

不同地带土地利用结构的差异：

根据土地的自然条件、历史条件和社会经济发展水平的不同，将全国划分为东、中、西部三个地带。东部地带包括辽宁、北京、天津、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、广西、海南12个省、自治区、直辖市（缺香港、澳门、台湾）；中部地带包括黑龙江、吉林、山西、内蒙古、河南、安徽、湖北、湖南、江西9个省、自治区；西部地带包括重庆市、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、西藏10个省、自治区、直辖市。三个地域的土地开发利用程度和土地利用结构存在较大差异，见表1

表1 全国东、中、西部地带土地利用结构比较表 单位：％

土地利用类型 土地总面积 耕地 园地 林地 牧草地 居民点及工矿用地 交通用地 水域 未利用土地 全 国 100 13.7 1.0 23.9 28.0 2.5 0.6 4.5 25.8 东 部 100 28.0 4.2 37.1 1.6 6.9 1.4 8.9 11.9 中 部 100 19.9 0.8 32.5 25.8 3.4 0.8 4.9 11.9 西 部 100 6.9 0.4 16.2 35.6 1.0 0.3 3.1 36.5 注：本表比重按1996年10月31日全国土地资源调查办公室汇总数据，

东部地带，即东部沿海地带，土地总面积131.89万平方公里（缺香港、澳门、台湾），占全国土地总面积的13.8%。本地带大部分地处暖温带及亚热带湿润、半湿润地区，水热条