房地产投资分析报告

房地产投资分析报告

楼”现象。在发展城镇化的背景下,部分房企提前布局商品房市场,但由于经营与消费力的不足,我国不少大中城市商品房空置率逐步上升,已经出现过剩态势。因此,应警惕地产泡沫化风险加剧致难以控制的局面。

(2)企业竞争加剧风险

房地产开发投资分化明显,呈现出典型的马太效应。一线城市、重点区域的房地产投资增速较快,非一线城市、非热点地区的房地产投资动力不足。正如有开发商所言,“谁也不想高价拿地,但除了一线城市与部分二线城市还能比较容易地卖出去房子以外,很多三、四线城市基本卖不动了。”在库存高企的压力之下,部分房地产商将业务重点放在了热点城市,而这也将导致房地产企业之间的竞争更加白热化。

（3）市场供需风险

2014年房地产市场总体表现供过于求。房地产业的高库存将引发一系列问题,如房企高库存占压大量资金,资金成本持续上涨可能使部分房地产企业陷入经营困难甚至破产,从而导致部分项目停工、预售房屋无法按时交房,进而影响到购房者。另外,对于银行贷款占据相当大比例的房地产开发资金结构而言,持续高库存也意味着银行等金融机构经营风险增加。

2、内部风险 (1)财务风险

2014年,虽然房产调控仍在继续,但许多房地产企业仍然取得了较好的业绩。尽管如此,房地产行业的暴利时代已经不再,仅靠提升已不能满足行业的快速发展。未来,行业的高投资收益将依靠成本控制与销售速度。房地产公司销售目标的大幅提升,意味着企业周转率的进一步加快。销售规模的大幅增长,代表着销售周转率的快速上升,这将大幅提升企业的盈利水平。在此过程中,现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。

但就是房地产开发周期长、投资大,在普遍实行“招拍挂”的土地出让政策后,房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高,支付地价的付款时间大大缩小,增加了前期土地储备资金支出。在房地产行业宏观环境、银行信贷政策发生不利变化时,如果销售规模下滑,销售周转率放缓,可能会发生资金周转困难,从而对企业运营产生一定的不利影响。

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(2)经营管理风险

对市场信息不充分、管理者的能力差、对政策动态把握不好等都会引起决策者决策的失误,带来经营管理风险,这往往会造成项目的损失。

3、风险规避

(1)对于来自市场外部的风险,建议通过及时的市场调查,获得可能详尽的信息,把握好市场供应的时间,最大程度的预知未来市场的变化并做好相应的应对方案;做好项目前期策划,做好公关活动,市场行情低迷情况下可以采取“以价换量”的销售手段来规避风险。

(2)对于来自企业自身的风险,建议企业注重提高管理人员的素质,多做针对性培训以及提高专业知识的积累,完善自身各方面能力。进而提高管理水平,可以提高对市场变化预测的准确性,降低不确定性,做到很好的降低与控制风险。

决策分析小结

1、本住宅项目位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米。改善了西溪板块人民的居住环境,并增强了余杭区范围内的客观性与档次性。因此具有良好的社会效益。

2、本住宅项目要满足居住生活环境与条件的实用性,舒适性与安全性的要求,为社会提供多样化,适应性强的住宅,创造具有良好居住环境,有完善设施的文明小区。

3、本住宅项目中,资本金税后财务净现值为250555、43万元,内部收益率高于基准收益率。投资利润率也高于行业基准率,并可承担较大风险。因此该房地产住宅项目在经济效益上就是可行的。

4、本住宅项目各方面技术指标均高于平均指标,且自身有较强的盈利能力,贷款偿还能力与资金平衡能力。因此,本项目在经济上可行。

5、虽说现在整个房地产市场存在泡沫风险、行业竞争风险以及企业自身内部风险,但只要做好市场调查、制定好相应的营销方案,以及加强企业内部管理,也可有效合理的规避风险。且现在的房地产市场利好政策频出,现在投资住宅项目也就是一个绝佳的时机,故通过种种分析,可认为西溪融庄就是适合投资的一个好项目。

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参考文献

[1] 姜汝祥、《地产战略家》、[M]中国科学文化音像出版社、北京、2013 [2] 王泽金、 《楼市》[J]、 浙江:金融研究、 2014、(7)

[3] 周小平、《房地产投资分析》、 [M]清华大学出版社、北京、2011 [4] 刘秋雁.《房地产投资分析》[Ｍ].大连∶东北财经大学.2011、9 [5] 高仪方、《杭州房地产》 [J]、 浙江:金融研究、 2014、(10) [6]国土资源局 网站地址 [7]杭州统计调查信息网 网站地址 [8]杭州透明售房网 网站地址

[9]杭州市住房保障与房产管理局 网站地址

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附 件

2014年杭州市商业地产需求问卷调查

尊敬的先生/女士: 您好！

我就是浙江金融职业学院房产专业的学生,我正在做一份房地产投资分析报告,现在需要您填写一份问卷,耽误您3分钟宝贵的时间,对于您的支持与配合,我深表感谢！(调查资料所涉及您的个人信息,我将严格保密,请您在选择的项目前打√)

1、您的职业:

A 私营企业主 B 机关事业单位干部C 企业管理人员 D 教师/公务员 E 其她 2、您的年龄段:

A 20岁以下 B 20岁~35岁 C 35岁 ~50岁 D50以上 3、您的月收入水平:

A 4500元以下 B 4500~8000元 C 8000~11500元 D11500~15000元E15000以上 4、您就是否有意愿投资房地产:(选择否无需再作答) A 就是 B否

5、您投资商业综合体选择投资的物业类型: A 商铺 B 写字楼 C 住宅 D、酒店 6、您投资住宅选择投资的物业类型: A 住宅 B 公寓 C 别墅 7、您投资房地产的目的: A 自用 B投资

8、您更倾向于下列哪种经营权:

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A购买 B 租赁

9、您投资房地产考虑的因素:

A 地段 B交通 C 周边商业氛围 D人口 E价格 F投资回报率 10、您获取房地产项目主要信息来源:

A 报纸、杂志 B电视 C 网络媒体 D中介户外广告 E她人介绍 11、您就是否听说过“绿城·西溪融庄”这一住宅项目:(选择否无需再作答) A 就是 B否

12、您对“绿城·西溪融庄”这一住宅项目有何瞧法:

访问到此结束,再次感谢您的支持 非常感谢您参与本次问卷调查！祝生活愉快！