(三) 项目投资规模及效益预测
? 项目总投资 2136.75万元 其中：项目土地成本 510万元 前期费用 432万元 建安成本 650万元 其他费用 502.35万元
管理费用 200万元 不可预见费 49.15万元 销售税费及附加 236.43万元
? 项目总销售收入预测 4869.11万元（100%销售率） ? 项目税前利润 2137.94万元 ? 项目税后利润 1727.60万元 ? 项目税前利润率 33.73% ? 项目税后利润率 25.30%
(四) 项目研究工作数据来源
1. 惠州市国土资源局官方网站 2. 惠州市房产局官方网站 3. 惠州市统计局官方网站 4. 搜房、惠房网站 5. 房地产相关法律法规
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二、 项目投资环境和市场研究
惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。 惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业（全国8强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区……
20012年，全市生产总值（GDP）2368亿元，比上年增长12.6%。其中，第一产业增加值127.6亿元，增长4.3%；第二产业增加值1375.4亿元，增长15.5%；第三产业增加值865.1亿元，增长9%。三次产业结构为5.4：58.1：36.5。人均GDP达50884元，按市场平均汇率折算为8061美元。
来源于惠州的财政总收入200.9亿元，比上年增长23.4％；全市地方财政一般预算收入274.1亿元，增长20.6%。其中，教育
支出62.6亿元，增长47.2%；社会保障和就业支出22亿元，增长11.8%；医疗卫生支出21.8亿元，增长21.4%；农林水事务支出26.4亿元，增长36.4%。税收总收入704.3亿元，增长19.5%。其中，国税529.5亿元，增长20.9%；地税174.7亿元，增长15.6%。
全年房地产开发投资482.2亿元，增长28.1%；商品房建筑面积4579.9万平方米，增长17.3%；商品房竣工面积509
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万平方米，增长1.3%；商品房销售面积826.7万平方米，增长3.8%；商品房销售金额478.4亿元，增长8.5%。
2010年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出现不同程度的回落。在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。
2011年上半年我市房地产市场运行特点
上半年，惠州房地产投资保持40％以上的高位增长，商品房施工面积达2343万平方米，创下历史新高；楼市成交量在波动中上升，但增幅同比大幅回落。
一、基本情况
房地产开发投资额119.3亿元，增长44.2%，增幅比上年同期（-8.3%）上升52.5个百分点，对比一季度（40%）上升4.2个百分点。
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商品房施工面积2343.4万平方米，增长17.3%，增幅比上年同期（16.2%）上升1.1个百分点，对比一季度（7.6%）上升9.6个百分点。
商品房竣工面积284.7平方米，增长109.9%，增幅比上年同期（40.6%）上升69.3个百分点，对比一季度（115.8%）回落5.9个百分点。
商品房销售面积242.6万平方米，增长21.8%，增幅比上年同期（80%）回落58.2个百分点，对比一季度（77.4%）回落55.6个百分点。
商品房销售金额111亿元，增长32.8%，增幅比上年同期（89.6%）回落56.8个百分点，对比一季度（83.7%）回落50.9个百分点。
商品房空臵面积229.5万平方米，比上年同期新增137万平方米，增长1.48倍。
房地产业税收（土地使用税、土地增值税、房产税合计）8.2亿元，下降6.3%，增幅比上年同期下降35.1个百分点，对比一季度上升1.5个百分点。
个人中长期消费贷款（主要是房贷）300.9亿元，比年初增长26.5%，增幅与上年同期持平，比一季度上升14.3个百分点。
二、主要特点
（一）商品房成交量增幅显著回落。今年3-6月各月商品房销售面积累计增长分别为：77.4%、44.8%、41.8%、21.8%，受
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